Column Etienne Cox: Contract is king

Binnen de btw kennen we een bijzondere figuur: ondernemers die financieel, organisatorisch en economisch nauw met elkaar verbonden zijn, kunnen voor de btw als één ondernemer worden behandeld. Ik heb het dan over de fiscale eenheid omzetbelasting. Onderlinge transacties tussen de leden van zo’n fiscale eenheid blijven buiten beeld van de btw-heffing. Maar treedt die fiscale eenheid ook in de plaats van de afzonderlijke leden wanneer die zakendoen met de buitenwereld? Twee recente uitspraken laten zien dat het antwoord genuanceerder is dan we tijdenlang hebben gedacht – met mogelijke gevolgen voor de vastgoedpraktijk, met name bij koop-/aannemingscontracten.

In een Europese zaak over gehandicaptenzorg ging het om een fiscale eenheid met meerdere stichtingen en BV’s. Eén stichting kwalificeerde wel voor toepassing van de btw-vrijstelling voor zorginstellingen, een andere BV binnen dezelfde fiscale eenheid probeerde daarvan mee te profiteren voor zijn eigen diensten. Het Europese Hof stak daar een stokje voor: de fiscale eenheid is weliswaar de belastingplichtige richting de fiscus, maar of een btw-vrijstelling geldt voor prestaties richting een derde, hangt af van de competenties van de rechtspersoon die de dienst daadwerkelijk verricht.

Ook de Hoge Raad boog zich onlangs over een soortgelijk issue, ditmaal bij telefoonabonnementen en toestelkredieten. De ene BV binnen een fiscale eenheid verkocht toestellen en abonnementen; een andere BV verstrekte het bijbehorende krediet. Toen klanten niet betaalden, wilde de fiscale eenheid btw terugvragen over de onbetaalde toestelprijs. De Hoge Raad casseerde: het bestaan van de fiscale eenheid leidt niet per definitie tot herkwalificatie van de handelingen tot één totaalprestatie (koop op afbetaling). Bepalend blijft welke individuele contractspartij welke prestatie levert en waarvoor de klant precies moet betalen.

Kortom, de fiscale eenheid is een praktisch hulpmiddel richting de Belastingdienst, maar zegt niets over de vraag wie waarvoor verantwoordelijk is jegens een klant. Daarvoor blijft het contract leidend.

In de vastgoedpraktijk zien we regelmatig dat een ontwikkel-BV grond of een bestaand pand verkoopt, terwijl een aanneem-BV binnen dezelfde fiscale eenheid de bouw of sloop verzorgt. Al langer weten we dat verkoop en aanneming samen één btw-prestatie kunnen vormen – met gevolgen voor de vraag of btw of overdrachtsbelasting verschuldigd is.

In de praktijk werd al snel aangenomen dat dit ook geldt als beide handelingen door verschillende onderdelen van dezelfde fiscale eenheid werden verricht. De uitspraak over de toestelkredieten zet dat automatisme op losse schroeven. Als de btw-behandeling afhangt van de inhoud van de contractuele relatie met de klant, dan moet volgens de rechtspraak worden bekeken waartoe elk lid van de fiscale eenheid zich afzonderlijk heeft verplicht. Sluit de klant twee losse contracten – één voor de grond met de ontwikkelaar, één voor de bouw met de aannemer – en kan hij in theorie ook voor een andere aannemer kiezen, dan is goed verdedigbaar dat sprake is van twee zelfstandige prestaties in plaats van één samengestelde. Als uit de contracten blijkt dat één partij feitelijk instaat voor het hele eindresultaat – grond met gebouw – of als de handelingen niet afzonderlijk kunnen worden afgenomen, ligt een samengestelde prestatie wel voor de hand. Bovendien blijft belangrijk dat de contracten de werkelijkheid weerspiegelen: een papieren knip zonder economische realiteit houdt geen stand bij de rechter.

De fiscale eenheid vereenvoudigt de relatie met de Belastingdienst, maar heeft dus geen automatische doorwerking naar de rechtsverhouding met afnemers. Wie binnen een vastgoedconcern werkt met gescheiden ontwikkel- en aannemingsentiteiten, doet er dus verstandig aan de contracten scherp te formuleren: wie is waarvoor verantwoordelijk, en kan de klant ook elders aankloppen? Dat bepaalt uiteindelijk of sprake is van één btw-plichtige totaalprestatie of twee of meer losse prestaties.

Etienne Cox is vastgoedfiscalist bij CMS
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026