'Kansen voor vastgoed in volgende fase ontwikkeling AI'

Grond, elektriciteit en connectiviteit gaan een cruciale rol spelen: de fysieke infrastructuur wordt schaarser en daarmee waardevoller voor vastgoedbeleggers, stelt Tom Walker, co-head of Global Listed Real Estate bij Schroders. Ook al zit circa 80% van de kosten van een modern AI-datacenter in de servers en IT-apparatuur, die apparatuur heeft nog altijd een gebouw nodig om te kunnen draaien. 'Voor beleggers is de vraag daarom niet langer óf de vraag naar AI-infrastructuur blijft groeien, maar hoe die groei kan doorgaan nu de fysieke infrastructuur de bottleneck wordt.'

Meer rekenkracht

Steeds meer datacenters bouwen is waarschijnlijk niet voldoende, zegt Walker, en vastgoedbedrijven hebben in zijn ogen een sleutelrol. Zo kunnen ze inzetten op meer rekenkracht in bestaande datacenters. 'Voor eigenaren van bestaande datacenters is het verhogen van de productiviteit vaak sneller, goedkoper en minder risicovol dan nieuwbouw.'

Ten tweede zijn er nieuwe technologieën voorhanden om de AI-infrastructuur efficiënter te maken, zoals fotonica, waarbij gegevens via licht in plaats van elektrische signalen worden getransporteerd. 'Dat verlaagt het energieverbruik en verhoogt de capaciteit.' Andere innovaties zijn gesloten koelsystemen, die steeds krachtigere chips kunnen laten draaien, en biocomputing, waarbij levende organoïden onderdeel worden van computersystemen.

Rekenkracht naar goedkope regio's

Walker ziet ook een oplossing in het verhuizen van datacenters naar regio's met veel beschikbare grond en goedkope elektriciteit. 'Een deel van de rekenkracht zal naar goedkopere regio’s verschuiven, maar infrastructuur voor realtime AI-diensten blijft waarschijnlijk geconcentreerd rond grote stedelijke economieën, waar uitgebreide glasvezelnetwerken en nabijheid van gebruikers een structureel voordeel vormen.' Tot slot denkt hij dat geïntegreerde batterijopslag en energieopwekking bij datacenters het netcongestieprobleem sterk kunnen verkleinen.

Meten in vierkante meters en in watts

Wat Walker betreft liggen er grote kansen voor vastgoedbedrijven in de volgende AI-fase. 'In die fase kunnen juist de ondernemingen profiteren die de noodzakelijke fysieke infrastructuur leveren. Voor vastgoedbeleggers betekent dat een fundamentele verschuiving. Het concurrentievoordeel van een gebouw wordt straks mogelijk net zo goed in megawatts als in vierkante meters gemeten.' Bovendien biedt beursgenoteerd vastgoed spreiding en eigendom van schaarse, robuuste activa die inkomsten genereren. 'De grootste kans binnen AI hoeft daarom niet te liggen in het voorspellen van het volgende revolutionaire model, maar in het bezit van het vastgoed dat al die innovaties mogelijk maakt.'