Hilde Remøy: 'EIB onderschat potentie van transformatie'

Het EIB concludeerde vorige maand dat de bijdrage van de bestaande voorraad aan de woningbouwopgave afneemt. Het aantal woningen dat ontstaat door transformatie van onder meer kantoren is volgens het instituut teruggelopen tot circa 6.500 per jaar, bijna een halvering ten opzichte van eerdere jaren. Op basis daarvan stelt het EIB dat de woningnood vooral moet worden opgelost door nieuwbouw.

Remøy plaatst vraagtekens bij die conclusie. Over de onderliggende cijfers heeft zij geen kritiek, maar volgens haar wordt onvoldoende gekeken naar de oorzaken achter de teruglopende transformatieproductie.

Kosten omhoog, opbrengsten omlaag

‘Zolang er verouderde kantoren zijn die leegstaan of leeg dreigen te komen staan kan transformatie een mooie bijdrage leveren aan de woningbouw’, zegt Remøy. Volgens haar spelen stijgende bouwkosten en verslechterde marktomstandigheden voor woningbeleggers een belangrijke rol. ‘We hebben te maken met oplopende investeringskosten en ook teruglopende opbrengsten voor woninginvesteerders, onder andere door de Wet betaalbare huur en fiscale maatregelen. Zeker voor transformatie kan dit van invloed zijn, veel transformaties zijn gericht op betaalbare huurwoningen.’

Volgens de TU Delft-hoogleraar blijven transformatie, woningsplitsing en optoppen belangrijke instrumenten binnen de woningbouwopgave. ‘Transformatie, woningsplitsen, optoppen en op andere manieren de bestaande voorraad inzetten om woningen te realiseren, leveren een belangrijke bijdrage aan de woningbouw. Transformatie is een duurzame manier van bouwen en draagt bij aan hogere maatschappelijke waarde door het aanpakken van verouderd vastgoed en het verbeteren van de woonomgeving.’

Potentie onderschat

Remøy vindt daarom dat het EIB de potentie van de bestaande voorraad onderschat. ‘Ja, er is nog potentieel dat benut kan worden. De conclusie is dus wat kort door de bocht, zolang er leegstaande gebouwen zijn is er transformatiepotentie.’

Zij wijst daarbij op het feit dat een deel van de huidige leegstand gedeeltelijk van aard is. Zo staan in veel kantoorgebouwen slechts enkele verdiepingen leeg. Wanneer dergelijke panden in de toekomst volledig leeg komen te staan, kan transformatie alsnog in beeld komen. ‘Leegstand trekt vaak leegstand aan’, aldus Remøy.

Operational Real Estate

Tegelijkertijd ziet zij een ontwikkeling die de toekomstige transformatievoorraad juist kan beperken. Samen met collega-onderzoeker Vitalija Danivska bestudeert Remøy het zogenoemde ‘beter benutten’ van bestaand vastgoed. Daarbij krijgt volgens haar het concept van operational real estate steeds meer aandacht, waarbij kantoren langer in hun oorspronkelijke functie worden gebruikt. Dat kan ertoe leiden dat minder gebouwen beschikbaar komen voor woningtransformatie, mits de vraag naar kantoorruimte overeind blijft.