Het lijkt onbegonnen werk: de reputatie van de projectontwikkeling verbeteren. Kohnstamm is er dertig jaar mee bezig. Nu neemt hij afscheid van de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelaars en gaat met emeritaat als bijzonder hoogleraar vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam. Maar hij blijft op de bres staan: de parlementariërs die met de bouwenquête aan de slag zijn gegaan, kunnen niet scoren over de hoofden van projectontwikkelaars. Kohnstamm over dertig jaar projectontwikkeling.
Het lijkt onbegonnen werk: de reputatie van de projectontwikkeling verbeteren. Kohnstamm is er dertig jaar mee bezig. Nu neemt hij afscheid van de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelaars en gaat met emeritaat als bijzonder hoogleraar vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam. Maar hij blijft op de bres staan: de parlementariërs die met de bouwenquête aan de slag zijn gegaan, kunnen niet scoren over de hoofden van projectontwikkelaars. Kohnstamm over dertig jaar projectontwikkeling.
door Wabe van Enk
Paul Peter Kohnstamm, voor vrienden Pé, leek geheel niet in de wieg te zijn gelegd voor een carrière in het vastgoed, laat staan iemand die de titel ‘vastgoedprofessor van Nederland’ zou verwerven. In zijn jonge jaren ging het niet om stenen, maar om reizen en niet om het studeren maar om de praktijk. Na zijn kandidaatsexamen economie onderbrak hij zijn studie voor drie jaar voor het bestuurslidmaatschap van het Nederlands Bureau voor Buitenlandse Studentenbetrekkingen ofwel NBBS. Daarna moest hij nog afstuderen, maar promoveren? ‘Ik heb geweldige waardering voor mensen die het wel doen, maar toen ik had kunnen promoveren, was ik op het hockeyveld te vinden om mijn kinderen aan te moedigen.’ Kohnstamm bemoeide zich toen nadrukkelijk met zijn gezin. Hij is getrouwd met de psychologe Barbara Fockens, die actief is als adviseur werving en selectie.
Toch werd hij door de branche naar voren geschoven als de eerste bijzonder hoogleraar vastgoedkunde aan de faculteit Economie van de Universiteit van Amsterdam. Uiteraard sputterde de academische wereld even tegen omdat de dr-titel ontbrak. Maar het was voor de marktpartijen die de stoel bekostigden gewoon Kohnstamm of niets. Het werd Kohnstamm. Zelden zal een universiteit zoveel plezier hebben gehad van een pragmatische beslissing. Kohnstamm is een vraagbaak voor de complete branche - van architecten, overheden, makelaars, vastgoedadviseurs, beleggers tot woningcorporaties, met als rode draad projectontwikkeling (zie kader).
Waarom dan nu stoppen met de vereniging waar hij 15 jaar als bestuurder en bestuursadviseuractief is geweest (Neprom) en de leerstoel die hij heeft ontwikkeld (Vastgoedkunde)?
‘Ik geloof dat ik in de afgelopen tien jaar geen normaal boek meer heb gelezen. Mijn leven draait om het eindeloos op peil houden van kennis, het doorgeven van informatie aan mensen. De meeste tijd zit in het bijhouden van de markt. Om met een markt mee te denken moet je day-to-day betrokkenheid hebben, weten waarom de huurniveaus van Amsterdam Zuid en Zuidoost verschillen, maar ook hoeveel.’
‘Als hoogleraar is het ook druk met bestuurlijke zaken, maar de kennis veroudert niet zo snel. Je kunt je altijd beroepen op technieken. De combinatie tussen marktkennis en wetenschap viel me steeds moeilijker. Er is steeds meer vakliteratuur, steeds meer rapporten moeten worden doorgelezen. Kijk dicht bij huis: vroeger alleen Vastgoedmarkt, nu moet ik ook PropertyNL lezen. Maar afgezien daarvan is het tempo ook toegenomen. Iedereen verwacht dat de computer dag en nacht aanstaat om e-mails te beantwoorden. Daarbij komt ook nog eens de toenemende mobiliteitsproblematiek. De dagelijkse files brengen veel stress met zich mee. Ik ben nu 62 jaar, tijd voor een mooie cesuur in mijn leven’.
Kohnstamm maakte carrière in de reiswereld. Hij werd na drie jaar NBBS gevraagd om de reisafdeling van Vroom & Dreesmann op te zetten. Na enkele maanden werd een van de grootste touroperators in Nederland Centouri Vliegreizen overgenomen. Hij kwam daar in de directie en later werd hij ook bestuurslid van de ANVR (de overkoepelende brancheorganisatie). Pas daarna kwam hij in de ban van het vastgoed, eerst bij FGH en daarna twintig jaar bij bouwer/ontwikkelaar Wilma. Wilma wordt door velen getypeerd als de opleidingsschool voor vastgoed in de jaren ‘70 en ‘80. Wilma, het bouwbedrijf van de familie Maas, ontwikkelde in Nederland veel woningen, maar ook stadscentra (Nieuwegein) en kantoorconcepten (Tripolis). Bovendien was Wilma internationaal actief in Duitsland, België en de Verenigde Staten met woningen, kantoren en winkelcentra en landdevelopment. Wilma kreeg door haar activiteiten in de USA kontakten met de vastgoedwetenschap. Maas besloot sponsor te worden van het Center for Real Estate Development van het MIT in Boston. Hij heeft daar ook gastcolleges gegeven en werd als eerste niet-Amerikaan co-chairman van het instituut. Bij Wilma groeiden behalve Kohnstamm vastgoedtoppers op zoals Simon de Graaf, Meindert Kooistra, Gar Hendriks, Anne Bodzinga en Cees Hakstege - een kwintet dat later leiding zou geven aan HBG-ontwikkelaar, Mabon, PGGM Beleggingen, Wereldhave, Blauwhoed, Multi Vastgoed, SFB en Bouwfonds.
Was Wilma dé school in Nederland of waren er meerdere?
‘Wanneer je terugkijkt, zie je in die tijd drie partijen die school maakten: Bredero, bij de winkels MBO (waaruit ING Real Estate is voortgekomen, red) en Wilma. De eerste ‘school’ leidde mensen op als De Ruiter, Melles en Regenboog (de topmannen van Amstelland, Johan Matser, Ecorys en De Latei, red).’
Terwijl het beursgenoteerde Bredero zich vooral stortte op geïntegreerde projecten van een on-Nederlandse omvang (Hoog Catharijne, Scheveningen, Duitsland), MBO via de klanten van de bank NMB de winkelcentra-specialist werd, moest familiebedrijf Wilma het hebben van zijn wendbaarheid.
Kohnstamm: ‘Neem nu bijvoorbeeld de aanpak van de onverkochte woningen eind jaren ‘70. Het probleem was in de jaren ’70 in Nederland dat woningprijzen nooit werden verlaagd. In de oliecrisis was wel eens een auto weggegeven aan kopers, maar prijsverlagingen waren bij woningen not done. In 1979 vergaderden wij elke maandag over kortingen op onze prijzen - het ging om duizend gulden per woning. Na veel weerstand zijn branchegenoten in 1980 meegegaan, maar toen moest het met tienduizenden. Zij die het nog later deden, konden het in zelfstandige vorm niet meer navertellen. Ik las het boek ‘Projectontwikkeling in de Praktijk’ over de geschiedenis van Eurowoningen/Polyzathe, geschreven door Nico Tilli. De discussies die zij voerden, vonden precies driekwart jaar later plaats dan bij ons.’
Is het vak van projectontwikkelaar complexer geworden of is het meer een golfbeweging: sommige perioden bieden iedereen de ruimte, in andere tijden gaat het om de kwaliteit?
‘De moeilijkheidsgraad van het vak is zeker toegenomen, met name door de toegenomen kennis van risicobeheer. Tot eind jaren ‘70 hadden wij bij Wilma nooit van solvabiliteitsrisico’s gehoord. Je kende je leencapaciteit en de rest was het probleem van de bank. Nu is, door de opkomst van de financiële rekenkunde, het risicobeheer belangrijk: wat is mijn vermogensbeslag, welke off-balance financieringen kies ik, consolideer ik wel of niet?’
‘Misschien komt door de Enron-affaire deze aanpak van ‘financial engineering’ wel in een slechter daglicht te staan. Winstmaken is noodzakelijk, maar er is meer in deze wereld. Daarom ben ik blij dat uit een recent onderzoek van Cap Gemini naar onze sector blijkt, zeer tot verbazing van de onderzoekers zelf, dat winst maar een ondergeschikte rol speelde in de beleving van de projectontwikkelaars. Een projectontwikkelaar is trots op zijn projecten, kijk maar eens hoe ze reageren op de ‘awards’ van ICSC, FGH en Mipim.’
Is de sfeer van het vak projectontwikkeling in de afgelopen drie decennia veranderd?
‘Ik denk dat het vak harder is geworden. Vroeger was de sfeer bij fouten: we moeten er samen uitkomen. Nu ligt er meteen een brief van een advocaat. Een afwatering vergeten? Vormfouten? Hele projecten komen vanwege kleine dingen tot stilstand. ‘
Hoe beoordeelt u de signalen dat veel ontwikkelaars het moeilijker hebben of krijgen?
‘Het is redelijk gezond voor een sector dat de bomen niet meer helemaal tot in de hemel groeien. Je ziet een schaalvergroting optreden, waarbij financiële instellingen zoals ING, Fortis en ABN Amro belangrijke posities innemen. De nadruk komt daarbij sterk te liggen op kwaliteit, dienstverlening en ‘shareholder value’. Daarbij denk ik dat de financiële lat soms erg hoog ligt. Ik zie dat een aantal bedrijven nu na belasting 12 tot 15% rendement op het eigen vermogen verlangen. Daarbij eisen de instellingen ook nog eens een redelijk hoge solvabiliteit van 33% (percentage eigen vermogen versus balanstotaal, red). De vraag is of dat bij een lage rentestand en in een teruglopende markt kan worden gerealiseerd. En wat gebeurt er als dat rendement niet wordt gehaald? Zegt de branche dan: dit is de kostprijs en de marge en anders maar niet, of wordt dan een glijdende schaal gehanteerd?’
‘Die financiële eisen staan ook op gespannen voet met de toegenomen complexiteit. Wij konden vroeger woningen en kantoren ontwikkelen in de uitleggebieden met parkeren op het maaiveld. Door parkeerkelders en stedelijke ontwikkelingsgebieden neemt de ontwikkelings- en bouwtijd toe en daarmee het vermogensbeslag. Het is in de toekomst niet meer zo eenvoudig voor een onderneming om door te breken. Wij hebben in de jaren ‘90 gezien dat een aantal creatieve lieden met betrekkelijk weinig eigen vermogen mooie bedrijven hebben opgezet. Denk aan Van den Bruele, Foruminvest, Provast en William Properties. Ik denk dat er een zekere kentering optreedt ten gunste van grotere partijen, die samen met de overheid en corporaties ontwikkelingen kunnen entameren. Denk bijvoorbeeld aan IJburg. Wanneer daar alleen een private onderneming had gestaan, dan had die nu vast veel hoofdpijn gehad.’
Is er niet veel pijn onder de ontwikkelaars?
‘Nee, ik denk dat ontwikkelaars heel terughoudend zijn geweest. Dat komt omdat er een generatie leiders aan het roer stond die de periode 1978-1985 hebben meegemaakt. Zij zijn gedisciplineerd geweest in de voorverkoop. Zozeer zelfs dat de toenmalige directeur van het grondbedrijf Amsterdam, Hans Gerson, drie jaar geleden riep: projectontwikkelaars verzuimen hun taak, ze nemen te weinig risico. Nadien zijn er inderdaad gebouwen ontwikkeld waar nu geen gebruiker voor is. Maar afgezien daarvan heerste er discipline, opgebouwd in de jaren ‘80. Nu komt er een generatie aan het roer die deze periode kent van horen zeggen en dat zal in het handelen een verschil gaan maken.’
Kader: Profiel Pé Kohnstamm
Paul Peter Kohnstamm werd vlak voor het uitbreken van de Tweede Wereldoorlog in Aerdenhout geboren. Op 21-jarige leeftijd behaalde hij zijn kandidaats economie in Groningen. Hij werd bestuurder van het studentenreisbureau NBBS (een full-time baan) en deed zes jaar later zijn doctoraal in Rotterdam. In 1974 trad hij in dienst bij de Wilma Groep als directeur Pandenexploitatie. Ruim 21 jaar later nam hij afscheid. Hij was toen al zes jaar directeur van de SBV en bijzonder hoogleraar vastgoedkunde. In 1992 werd Kohnstamm na diverse functies bestuursadviseur van de Neprom. In het voorjaar nam hij afscheid en werd erelid. In het najaar gaat hij met emeritaat. Kohnstamm is dit jaar voorzitter geworden van de Raad voor Onroerende Zaken. Hij heeft zeven commissariaten (waaronder Fortis Beleggingsfondsen NV, beursfonds Westersuyker Vastgoed en adviesgroep Ecorys) en twaalf functies als bestuurslid of adviseur (waaronder bij EGM architecten, beleggingscommissies zoals BPF en KLM Pensioenfondsen, Vereniging Aegon).
Kader: De 400 masters van de SBV
Een van de meest bijzondere bijdragen aan de professionalisering van de sector is de oprichting van de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde in 1989. Kohnstamm was directeur tot 1995 en tot herfst 2002 voorzitter van het bestuur. Een van de activiteiten is de postdoctorale opleiding die de felbegeerde titel Master of Real Estate oplevert. Er zijn er inmiddels 400 afgestudeerd en de MRE’s staan klaar om bestuursfuncties in te nemen. Toen de opleiding begon, was de gemiddelde leeftijd 32. Ze hebben nu dus nog niet de ervaring om overal aan de touwtjes te trekken, maar Kohnstamm is niet ontevreden. MRE’s vormen de top bij ontwikkelaars zoals ING Real Estate, Bouwfonds, Trimp & Van Tartwijk, Van den Bruele, bij beleggers zoals MN Services en zijn partner bij de grote makelaars.
‘We willen niet teveel mensen opleiden. Ten eerste is er nu al krapte bij de keydocenten. Zij moeten vaak naast hun normale functie lesgeven. Bovendien is het een kleine branche. Je kunt uitrekenen dat er niet veel managementfuncties te vergeven zijn.’
De titel van Master of Real Estate is echter niet langer exclusief. ‘Het is aan de ene kant wat jammer, want wij hebben de titel bedacht. Maar de naam ‘master’ is niet te deponeren. Je zult echter hetzelfde gaan zien als bij de MBA. Een MBA van Harvard is meer waard dan van een willekeurige opleiding.’
De tegenwoordige MRE’s krijgen een omvangrijkere literatuurlijst dan toen Kohnstamm met de opleiding begon. ‘De standaardwerken waren op een hand te tellen: het jubileumboek van de Amsterdamse Makelaars, Praktijkaspecten Vastgoed door Frits de Kousemaeker, boeken van Lambooy (hoogleraar regionale economie te Utrecht, red.) , van z’n discipel Ter Hart en dan van Bert Kruijt (overleden collega-hoogleraar en bestuurder van de SBV) en dan had je het wel gehad.’
Kohnstamm toont nu een boekenkast met vastgoedliteratuur. Groot is die kast nog niet, enkele tientallen werken, waaronder twintig dissertaties, maar duidelijk meer dan vroeger. Bij veel dissertaties was Kohnstamm lid van de promotiecommissie. De vraag welke van de twintig dissertaties de belangrijkste was, doet Kohnstamm een tijd aarzelen. ‘Dat is lastig. Ze waren zo verschillend, maar als ik dan toch een moet noemen is het de laatste, van Tom Berkhout over afschrijvingen. Hij heeft zo ongelooflijk veel informatie boven tafel gehaald. Dit is het handboek over honderd jaar denken over afschrijvingen op onroerend goed. Iedereen die nog wat wil zeggen over dit onderwerp, moet dat hebben. Ik heb de kritiek van Cor van Zadelhoff gelezen in PropertyNL, maar dat neemt niet weg dat het een standaardwerk is. Zijn kritiek op het feit dat Berkhout twee petten op heeft (wetenschapper en belastingambtenaar, red.) vind ik bovendien niet terecht. Dan zouden er in het vastgoed nooit meer mensen kunnen promoveren.’
In al die jaren heeft Kohnstamm nooit een ‘cum laude’ vastgoedpromotie meegemaakt. Kohnstamm: ‘Eerlijk gezegd heb ik me er nooit mee bezig gehouden, maar ik zal het eens vragen aan Jan Lambooy. Hij neemt in het najaar afscheid en was minstens vijftig keer promotor. Maar ik denk dat ik wel weet hoe het komt. Vastgoedkunde speelt vaak leentjebuur bij andere wetenschappen. Bovendien speelt het zich af in de alfahoek. Er wordt niet snel echt iets nieuws uitgevonden.’
Kader: Parlementaire enquête
De achtste na-oorlogse parlementaire enquête komt eraan. Politiek opportunisme speelde een rol bij de totstandkoming, maar inmiddels zijn de politieke verhoudingen drastisch gewijzigd. Prof. drs P.P. Kohnstamm heeft onderzoek gedaan naar de concurrentieverhoudingen in de projectontwikkeling. Ook al gaat de primaire aandacht naar de aanbesteding in de grond- weg- en waterbouw, de rol van de projectontwikkelaar zal eveneens worden onderzocht.
Na de parlementaire enquête Bouwsubsidies (1986-1988) is het de tweede keer dat de bouwwereld voorwerp is van onderzoek. De eerste had als inzet om woekerwinsten bij beleggers aan te tonen, maar resulteerde in een aanklacht tegen het openbaar bestuur, waarna de woningsector werd geliberaliseerd. De nu op stapel staande enquête heeft als thema 'aard en omvang van de fraude in de bouw alsmede de vraag of justitie in staat is hier adequaat tegen op te treden'.
Ook hier is het niet ondenkbaar dat de zwarte piet verschuift van privaat naar publiek. Het is begonnen met de bevindingen van ‘klokkenluider’ Bos, gewezen directeur van bouwer Koop Tjuchem. Daarna zijn vergelijkbare voorbeelden gevonden van schaduwadministraties van bouwbedrijven. In het normaal verkeer zijn dit zaken voor het Openbaar Ministerie. Wanneer het parlement de maximumstraffen te laag vindt, zoals blijkt uit de reactie op de 'fooi' van ƒ 1 mln die de aannemers van de Schipholtunnel kregen opgelegd, dan is het aan de wetgever om de straffen bij wet te verhogen.
De Kamer maakt zich echter boos over onderlinge afspraken tussen bouwers die de samenleving op kosten zouden jagen. In die sfeer heeft de toenmalige PvdA-woordvoerder Van Oven een ‘signaal’ willen afgeven met de enquête. Ondertussen loopt er nog een onderzoek van het Openbaar Ministerie en heeft Nederland ook kartelwaakhond NMa die eventuele kartelpraktijken moet aanpakken. De vraag is nu of het OM, de enqueteurs en de kartelwaakhond elkaar voor de voeten gaan lopen of elkaar versterken.
Kohnstamm, nieuw erelid van de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelaars Neprom, hield onlangs zijn afscheidsrede voor de vereniging over mededinging in de projectontwikkeling. In theorie is de kans op verschrijvingen en prijsafspraken in de projectontwikkeling groter dan bij de aanbesteding van infrastructurele werken - waar nu het accent op ligt. De markt voor projectontwikkeling is namelijk minder transparant dan bij aanbesteding en de risico’s en rendementen liggen hoger. Bovendien is de overheid een minder ervaren opdrachtgever in de projectontwikkeling dan bijvoorbeeld in de weg- en waterbouw. Toch is er geen sprake van prijsafspraken of andere concurrentiebeperkende afspraken. De concurrentie tussen projektontwikkelaars is groot.
Na bestudering van de uitspraken van ‘kartelwaakhond’ NMa concludeert Kohnstamm dat de projectontwikkeling niet veel te vrezen heeft van de enquêteurs. ‘Tenminste: wanneer VROM de mededingingsonderzoeken overlaat aan de NMa en deze niet zelf gaat doen.’ De NMa constateerde slechts in één geval een kritisch marktaandeel (boven de 15%). Dit betrof Bouwfonds die het bedrijf Schilder Bouw overnam en daardoor in de Kop van Noord-Holland op woninggebied 18% verkreeg. In alle andere gevallen was de concurrentie groot. Wel kan staatssteun leiden tot onderzoek naar ongeoorloofde mededinging. Als voorbeelden noemde Kohnstamm MVV-stadion Maastricht, Omniworld Almere, gronduitgifte Heerenveen en beurzencentrum Martini in Groningen.
Volgens Kohnstamm wijkt het beeld van zijn onderzoek af van dat van beleidsmakers, Kamerleden en opinieleiders. ‘In hun perceptie worden de sector bouw, de handel in onroerend goed en projectontwikkeling op een grote hoop gegooid.’ Zijn conclusie is dat de sector projectontwikkeling meer op conceptvorming en creativiteit concurreert dan op prijs, maar dat dit vaak ook niet anders kan omdat het project eerst moet worden gedefinieerd. ‘In het geval van de Betuwelijn was het verstandiger geweest eerst goed te studeren op de vraag of de Betuwelijn er wel moet komen, dan achteraf te studeren of de aanbesteding wel goed is.’
Kohnstamm stelt dat Nederlandse ontwikkelaars zoals ING Real Estate, MAB en Multi Development Corporation wel successen hebben in het buitenland, maar dat er anderzijds weinig buitenlandse ontwikkelaars zijn in Nederland. Dit komt volgens Kohnstamm omdat door de concurrentie in Nederland de winstmarges niet overdreven groot zijn.
