Barbara Baarsma en Edwin Sarkinovic van PwC waarschuwen het kabinet: ‘De stapeling van belastingmaatregelen voor familievastgoedbedrijven bij schenking of overlijden leidt tot het vertrek van deze bedrijven uit de huurwoningenmarkt.’
Een team met onder anderen prof. Barbara Baarsma, chief economist bij PwC en hoogleraar van de Universiteit van Amsterdam, en Edwin Sarkinovic, director tax bij PwC, heeft de cumulatieve uitwerking van de fiscale maatregelen bij schenking of vererving van familievastgoedbedrijven in kaart gebracht in het rapport ‘Overbelaste overdracht’. Uit het rekenvoorbeeld blijkt dat bij schenking de belastingdruk kan oplopen tot 70% van de waarde van een bedrijf. Nog geen vijf jaar geleden lag dit op 40% (zie ook de berekening in de bijlage, red.).
Er bestaan verschillende fiscale maatregelen om te voorkomen dat belastingheffing bij overdracht naar de volgende generatie de continuïteit van bedrijven in gevaar brengt. Met ingang van 2024 kwalificeert verhuurd vastgoed per definitie niet meer voor toepassing van deze fiscale maatregelen.
Essentieel voor continuïteit
Baarsma signaleert de gevolgen: ‘De maatregelen hebben impact op bedrijfscontinuïteit, investeringskracht in de Nederlandse vastgoed- en woningmarkt en op het kunnen behalen van maatschappelijke doelen, zoals verduurzaming, leefbaarheid en gebiedsontwikkeling.’
PwC vraagt ook aandacht voor de verschillen. Familiebedrijven buiten de vastgoedsector betalen in 2026 in eenzelfde vermogenspositie slechts 8% belasting bij schenking. Daarnaast hebben deze familiebedrijven toegang tot de uitstel-van-betalingsmogelijkheid, waardoor uitstel van betaling kan worden verkregen voor de duur van 10 jaar.
Familievastgoedbedrijven onderscheiden zich vaak door langdurige exploitatie van verhuurd vastgoed met actief beheer, transformatie en ontwikkeling. Hun regionale betrokkenheid en het combineren van beheer, ontwikkeling en investering binnen één organisatie maakt ze een belangrijke en stabiele factor op een krappe woningmarkt.
Kringloopkarakter
Baarsma benadrukt dat familievastgoedbedrijven essentieel zijn voor het oplossen van de tekorten op de woningmarkt, juist nu het aantal particuliere verhuurders afneemt. ‘Door het wegvallen van de fiscale maatregelen bij overdracht naar de volgende generatie is bij familievastgoedbedrijven in zo’n geval veelal sprake van een acute liquiditeitsdruk en van continuïteitsrisico’s. De belastingclaim zal ineens moeten worden voldaan, waarbij geen mogelijkheid tot uitstel van betaling bestaat. Dit leidt ertoe dat familievastgoedbedrijven investeringen in bijvoorbeeld verduurzaming, leefbaarheid en ontwikkeling van nieuwbouw moeten uitstellen. Dit beleid maakt de toch al grote tekorten op de woningmarkt nog groter. Omdat familievastgoedbedrijven relatief veel middenhuurwoningen ontwikkelen en verhuren, werkt het beleid averechts. Dit doen zij ook binnenstedelijk, bijvoorbeeld boven winkels. Ook hun rol op de markt voor commercieel vastgoed wordt beperkt, waar familievastgoedbedrijven actief zijn in verduurzaming en ontwikkeling van specifieke kantoren en productiefaciliteiten. Dit zijn projecten met een langetermijnoriëntatie waarin ontwikkelen, verhuren, beheren, verbeteren en opnieuw verhuren elkaar opvolgen. Dit kringloopkarakter is kenmerkend voor familievastgoedbedrijven, waarin de stabiele, langjarige huurstroom het mogelijk maakt om te investeren in nieuwe ontwikkelingen, transformaties en aanpassingen. Het overbelasten van familievastgoedbedrijven zorgt ervoor dat nieuwe ontwikkelingen tot stilstand komen.’
Denkbeeldige scheiding
Wetgeving kwalificeert verhuurde objecten sinds 2024 automatisch als beleggingsvermogen. Daardoor vallen familievastgoedbedrijven voor dit deel van hun activiteiten buiten bedrijfsopvolgingsregelingen en is er geen gespreide betaling mogelijk. Daarnaast komt er vaak overdrachtsbelasting bij, wat de totale fiscale last verder verhoogt.
De denkbeeldige scheiding tussen vastgoedbeleggen en passief beheer van vastgoed enerzijds, en ondernemen (actief beheer en ontwikkeling van verhuurd vastgoed) anderzijds, houdt onvoldoende rekening met het specifieke karakter van familievastgoedbedrijven. Het PwC-rapport richt zich op de ondernemende familievastgoedbedrijven die verhuurde objecten actief beheren, renoveren, verduurzamen en ontwikkelen. ‘Nu kwalificeert de wetgever alleen ontwikkelen als ondernemingsactiviteit, maar ook bij actief beheer komen alle eisen van het ondernemerschap aan de orde: organisatiekracht, arbeid, kapitaal, ondernemingsrisico en vakmanschap’, aldus Baarsma.
De belastingen moeten bij overdracht van familievastgoedbedrijven vaak snel betaald worden, terwijl het vermogen meestal vastzit in illiquide vastgoed. Dit bedreigt de continuïteit, omdat de meeste bedrijven onvoldoende liquide middelen hebben om de belastingclaim te financieren. Dan blijft vaak alleen een gedwongen verkoop van vastgoed over, wat door de tijdsdruk leidt tot lagere opbrengsten in vergelijking met een zorgvuldig getimede verkoop. Vastgoed kan niet snel en gefaseerd worden verkocht zonder frictie: transacties vergen tijd, due diligence, financiering en contractvorming, terwijl een portefeuille vaak bestaat uit objecten die niet één-op-één opknipbaar zijn zonder de samenhang en de kasstroom te schaden. Hierdoor betekent ‘belasting betalen’ in de praktijk al snel dat er vastgoed van de hand moet worden gedaan, wat de toekomstige huurinkomsten en daarmee het kringloopmodel van de onderneming aantast.
De fiscale lasten beperken niet alleen de opvolging, maar ook de investeringscapaciteit van familievastgoedbedrijven. Sarkinovic: ‘Om ruimte te houden voor toekomstige belastingclaims stellen ze investeringen uit of versoberen ze die, wat gevolgen heeft voor verduurzaming, onderhoud, stedelijke ontwikkeling en betaalbare huurwoningen.’
Gevolgen van beleidskeuzes
Sarkinovic schetst verschillende beleidsvoorstellen om de negatieve effecten te verminderen zonder het wetgevingsdoel te verliezen. ‘Een generieke uitstelregeling naar schenkings- en verervingssituaties kan gedwongen verkoop al voorkomen’, stelt hij. ‘Ook het openstellen van bedrijfsopvolgingsfaciliteiten voor ondernemende familievastgoedbedrijven en een versoepeling van de overdrachtsbelasting bij herstructureringen kunnen helpen bij betere opvolging.’
Met het rapport wil PwC zichtbaar maken wat de gevolgen zijn van de huidige beleidskeuzes voor continuïteit, investeringskracht en maatschappelijke waarde. Baarsma: ‘We pleiten niet voor afschaffing van belastingheffing, maar willen het debat met feitelijke informatie verrijken. Ons doel is om bij te dragen aan goed geïnformeerde beleidskeuzes en familievastgoedbedrijven handvatten te bieden om tijdig voorbereid te zijn op de fiscale en financiële gevolgen van bedrijfsopvolging. Zo zou een uitstel-van-betalingsregeling al veel verschil maken. Dat hoeft de schatkist per saldo geen geld te kosten, maar verzacht wel de averechtse effecten op de woning- en vastgoedmarkt.’
Centraal Planbureau
In een evaluatie van de bedrijfsopvolgingsregelingen komt het Centraal Planbureau tot de conclusie dat deze maatregelen in hun algemeenheid doeltreffend zijn, maar niet doelmatig, doordat er bij circa driekwart van de overdrachten voldoende vrije financiële middelen aanwezig zijn om de erf- of schenkbelasting te betalen. Anders dan het Financieele Dagblad suggereert, ziet deze conclusie niet specifiek op bedrijven met verhuurd vastgoed, maar op de gehele regeling.
In het verleden was er vaak discussie met de Belastingdienst of en in hoeverre het exploiteren van vastgoed door vastgoedbedrijven kwalificeert als ondernemingsactiviteit of niet, en dus of de fiscale maatregelen bij schenking of vererving van toepassing waren. In het rapport stelt het Centraal Planbureau vanwege deze praktische uitvoeringsproblemen voor de fiscale maatregelen buiten toepassing te verklaren bij verhuurd vastgoed. Met ingang van 2024 kwalificeert verhuurd vastgoed per definitie niet voor toepassing van de fiscale maatregelen, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt naar passief of actief beheer. Volgens de wetgever levert de belastingclaim over verhuurd vastgoed geen liquiditeitsproblemen op en is het voor de continuïteit van familievastgoedbedrijven niet zo bezwaarlijk een gedeelte van het vastgoed te moeten verkopen.
PwC komt in haar rapport echter tot de conclusie dat door het wegvallen van de fiscale maatregelen bij overdracht naar de volgende generatie, bij familievastgoedbedrijven in zo’n geval sprake is van een acute liquiditeitsdruk en continuïteitsrisico’s. De belastingclaim zal ineens moeten worden voldaan, waarbij geen wettelijke mogelijkheid tot uitstel van betaling of gespreid betalen mogelijk is.
Gevolgen nog onbekend
Ook de Belastingdienst heeft zich in de discussie gemengd. In een artikel in het Financieele Dagblad zegt de Belastingdienst zich niet te herkennen in de percentages van het rapport van PwC. Verschillende medewerkers van de Belastingdienst hebben Baarsma en Sarkinovic echter laten weten dat dat het effect van de stapeling van de fiscale maatregelen nog niet breed bekend is binnen de Belastingdienst. Daarnaast merkt PwC dat deze effecten ook niet in alle gevallen bij verhuurders, banken en accountants bekend zijn.
Bij het uitzonderen van verhuurd vastgoed voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten heeft de wetgever verschillende redenen genoemd. Een van deze redenen is dat vastgoed volgens de wetgever liquide is en dat het voor de continuïteit van de onderneming niet bezwaarlijk is een deel van deze objecten te verkopen. Daarnaast zouden familievastgoedbedrijven volgens de wetgever externe financiering kunnen aantrekken om de belasting te voldoen. Financiën heeft bij de discussie over de nieuwe Box 3-wetgeving aangegeven dat onroerend goed niet gemakkelijk te gelde te maken is. Daarom kiest Financiën nu voor een vermogenswinstbelasting in Box 3 voor onroerend goed. De Tweede Kamer is het hiermee eens.
Baarsma zegt dat momenteel niet bekend is hoeveel familievastgoedbedrijven in de problemen zullen komen, omdat de regelgeving pas recent is gewijzigd en familiebedrijven zich dit nu pas realiseren. Ze schat dat het om een honderdtal bedrijven kan gaan, afhankelijk van wanneer een overdracht naar de volgende generatie aan de orde is.
Dividenduitkering
Hoogleraar belastingrecht prof. Philippe Albert van Nyenrode Business Universiteit (tevens werkzaam bij Baker Tilly) heeft over dit onderwerp andere cijfers dan PwC verstrekt aan Het Financieele Dagblad. Hij zegt dat ten onrechte uitgestelde belasting is meegenomen die verschuldigd is zodra het vastgoedbedrijf dividend uitkeert om schenk- of erfbelasting te betalen. ‘Dat is net zoiets als de belasting op loon meetellen als met dat loon dergelijke successierechten worden voldaan’, aldus Albert.
PwC is echter van mening dat dit wel meegenomen moet worden in de berekening, omdat de financiële middelen om de acute belastingclaim te betalen doorgaans niet in privé beschikbaar zijn. ‘In het basisscenario moeten deze middelen via een dividenduitkering beschikbaar worden gesteld, waarover additionele belasting verschuldigd is. Wel bestaat een wettelijke regeling waarmee deze middelen via een onbelaste teruggaaf van kapitaal naar privé kunnen worden overgemaakt. Het is echter onze ervaring dat deze wettelijke faciliteit niet in alle gevallen kan worden toegepast.’
Economisch waardeverlies
Discussies over cijfers leiden af van de kern van de problematiek dat hogere belastingdruk leidt tot economisch waardeverlies bij vastgoedbedrijven. Zij zullen daardoor niet of minder kunnen voldoen aan hun maatschappelijke taak: namelijk het realiseren van commercieel vastgoed en huurwoningen.
Sterke verschillen
PropertyNL heeft samen met de Nyenrode Business Universiteit in het verleden onderzoek gedaan naar particuliere beleggers, waarbij 230 vastgoedbedrijven zijn aangeschreven met tussen de € 5 mln en € 10 mrd aan vastgoed. Voor deze bedrijven heeft Nyenrode samen met PropertyNL een cursus Private Wealth & Real Estate ontwikkeld, met inmiddels meer dan honderd cursisten die zijn geselecteerd uit de doelgroep vastgoedfamilieondernemingen.
Uit de cursus blijkt dat familievastgoedbedrijven sterk verschillen van andere familiebedrijven. Spreiding van vermogen zoals in de Private Wealth-praktijk gebruikelijk is, is bij vastgoedondernemingen veel minder het geval.
Reactie SPPV
Het rapport van PWC snijdt volgens Maarten Feilzer, de nieuwe voorzitter van SPPV, een groot probleem aan, namelijk sterven en erven. Als bij een vastgoedfamiliebedrijf een aandeelhoudend familielid overlijdt, vindt er een kanonskogel van een eindheffing plaats: 32% over de winstreserves en over het restant (plus de ingebrachte agio) al snel 20% erfbelasting. In de praktijk heeft geen erfgenaam dat geld paraat en moet het door de onderneming worden opgehoest.
SPPV vindt het onrechtvaardig dat verondersteld wordt dat verhuur van vastgoed nooit een ondernemingsactiviteit betreft. Jarenlang hebben box 3-beleggers moeten aantonen dat hun belegging passief was om te voorkomen dat ze in box 1 belast werden. Nu geldt ineens dat vastgoedverhuur standaard een vorm van passief beleggen is. De afwijkende fiscale behandeling van niet-vastgoedbedrijven is discriminerend.
De dreigende kanonskogel van de eindafrekening leidt ertoe dat bedrijven gedwongen worden aan ingewikkelde vermogensplanning te doen. Dat is lastig, want wie weet wanneer hij overlijdt? De fiscus zegt te gemakkelijk dat bedrijven maar moeten bijlenen om dividend uit te keren aan de erfgenamen, maar dat is in de praktijk niet gemakkelijk. Bovendien heft de overheid met de invoering van de renteaftrekbeperking vennootschapsbelasting alsof die extra rentelasten er niet zijn. Daarbij kunnen bedrijven eigenlijk alleen bijlenen op objecten waar geen schuld op zit. Het is echter suboptimaal om decennialang objecten schuldenvrij te laten. Ook is het voor vastgoedfamiliebedrijven lastig om vastgoed te verkopen om zo om de eindafrekening te betalen. Zij zijn ingericht op een bepaalde omvang, die niet zomaar gehalveerd kan worden. Dat zou gepaard gaan met ontslagen.
Met de nieuwe regels moet een DGA in de praktijk als hij een jaar of 50 is stoppen met investeren en de kasstroom aanwenden voor het opbouwen van reserves voor de eindafrekening. De dreigende eindheffing zorgt ervoor dat bedrijven veel tijd en energie kwijt zijn aan het plannen van opvolging. Dat is een gemiste kans, want het rapport illustreert heel beeldend hoe belangrijk familievastgoedondernemingen zijn voor de sector. In tijden van crisis zijn het de private vastgoedbedrijven die blijven doorbouwen, terwijl andere partijen niet thuis geven.
Laten we de regels aanpassen, zodat ook volgende generaties dit kunnen doorzetten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2026
