Een gezonde woningmarkt rust op de koop-, sociale huur- en particuliere huursector. Dat bevordert ook de financieringsmogelijkheden, zei Johan Conijn op de Neprom-dag
Door Sebastiaan Roggeveen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2019
Op donderdag 16 mei organiseerde de Neprom, samen met diverse partners, de achtste editie van de Dag van de Projectontwikkeling (DVDP). Neprom-voorzitter Desirée Uitzetter riep de publieke en private partijen in de zaal op om vooral meer wederzijds begrip te tonen, gezamenlijk de schouders eronder te zetten en daadwerkelijk aan de slag te gaan, zodat de consument straks weer wat te kiezen heeft op de woningmarkt.
Scharnierpunt
Professor Peter Boelhouwer schetste in zijn presentatie het scharnierpunt waarin de (koop)woningmarkt zich bevindt, op basis van vraag- en aanbodanalyses, demografische ontwikkelingen, sociaal-economische trends en het beleid van overheden.
Nederland kampt met een tekort van een kwart miljoen woningen. De woningnood nam met sprongen toe na de bankencrisis van 2008, en dat heeft de overheid deels zelf veroorzaakt, vindt Boelhouwer. De enorme onderschatting van de bevolkingsgroei kan verklaard worden uit het feit dat de afgelopen jaren de nettomigratie niet de verwachte 20.000 personen bedroeg, maar tussen de 80.000 en 100.000 uitkwam. De eerste jaren kwam dit door de komst van asielzoekers, sinds 2017 door de groei van het aantal arbeidsmigranten. Omdat onze arbeidsmarkt steeds krapper wordt, is de verwachting dat het migratieoverschot ook de komende jaren nog hoog zal blijven. Deze verwachte toename maakt echter geen deel uit van de CBS-bevolkingsprognoses, waardoor de toekomstige woningbehoefte in veel gemeenten te laag wordt geraamd.
Drie pijlers woningmarkt
Emeritus-hoogleraar woningmarkt Johan Conijn ging in zijn lezing onder andere in op de gerealiseerde hervorming van de woningmarkt en hij analyseerde wat die uiteindelijk heeft opgeleverd. Een belangrijke conclusie van Conijn is dat een goed functionerende woningmarkt op drie pijlers rust. Deze pijlers zijn koopwoningen, sociale huurwoningen en particuliere huurwoningen.
Als een van deze pijlers ontbreekt of slecht functioneert, gaat dat ten koste van de gehele woningmarkt. Er zijn verschillende aspecten die verklaren waarom deze drie pijlers essentieel zij voor de woningmarkt. In de eerste plaats om de keuzemogelijkheden op peil te houden. Lang hebben we in Nederland de illusie gehad dat we aan koopwoningen en sociale huurwoningen genoeg zouden hebben. Het aantal particuliere huurwoningen is na de Tweede Wereldoorlog voortdurend gedaald, van 60% van de totale woningvoorraad tot 12% in 2012. Hierdoor zijn er te weinig keuzemogelijkheden voor woningzoekenden.
Een ander argument voor een woningmarkt met drie pijlers is financiering. Woningen zijn kapitaalgoederen met een lange levensduur. Hierdoor brengt de woningvoorraad een omvangrijk kapitaalbeslag met zich mee.
Voldoende financieringsmogelijkheden zijn dan ook van groot belang. Koopwoningen worden gefinancierd met hypotheken en eigen geld van de eigenaar-bewoners. Bij sociale huurwoningen zijn naast het eigen vermogen van de woningcorporaties ook de leningen van belang die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden gegarandeerd. Particuliere huurwoningen worden vooral gefinancierd door risicodragend kapitaal van (institutionele) beleggers.
Strijp-S wint Neprom-prijs
Ook werd de winnaar bekend gemaakt van de Neprom-prijs voor locatieontwikkeling 2019. Dat werd Strijp-S, een gebied van 27 hectare aan de rand van de Eindhovense binnenstad, dat decennialang exclusief werkterrein van Philips was. In een langjarige samenwerking van de gemeente Eindhoven, ontwikkelaar VolkerWessels en de woningcorporaties Sint Trudo en het Woonbedrijf is het gebied herontwikkeld tot een uitnodigend deel van de stad met werkfuncties, stedelijk wonen (meer dan 4000 nieuwe woningen) en tal van voorzieningen. Door het aanbieden van betaalbare werk- en woonruime (kraamkamerfunctie) blijft door het nieuwe Strijp-S creatief talent voor de stad behouden.
