De gemeente Ede gooide in 2016 het roer om. Het centrum moest weer gezellig worden en Edenaren moesten weer trots op hun stad kunnen zijn; het centrum opnieuw in hun hart sluiten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 27 september 2024
Door Jorine de Soet
In 2015 was het centrum van Ede weinig aantrekkelijk. Er was veel leegstand en het centrum was erg stenig. Dit was het gevolg van algemene landelijke economische ontwikkelingen in centrumgebieden, maar ook van het feit dat de gemeente en marktpartijen eerder best een grote broek aangetrokken hadden als het om verstedelijking en vastgoedontwikkeling ging. Naast de lokale hoofwinkelstraat, de Grotestraat met onder andere vestigingen van Hema, The Sting, H&M, Manfield en WE, was er een heel nieuw winkelgebied, een grote binnenstedelijke ontwikkeling, gerealiseerd.
Historie
Tussen 1970 en 2010 groeide Ede fors van 70.000 naar 107.000 inwoners, mede door de aanwezigheid van defensie en kunstvezelfabrikant Enka. Daarnaast werd de gemeente steeds aantrekkelijker voor toeristen. Daar hoorde een meer verstedelijkt centrum bij met een ruimer aanbod, dacht men toen, wat ook paste bij de tijdgeest.
Tussen 2000 en 2016 is er veel commercieel onroerend goed toegevoegd aan het centrum van Ede, onder andere met de genoemde grote binnenstedelijke ontwikkeling. Deze is opgeleverd in 2000 en bestaat uit de Achterdoelen, het Doelenplein en de Doelenstraat. De Doelenstraat loopt parallel aan de Grotestraat.
Mede door deze grote ontwikkeling was het winkelverkoopvloeroppervlak toegenomen van 54.500 m² naar 68.500 m²; een toename van 14.000 m². De leegstand nam echter ook met ruim 11.000 m² toe. Het is wrang om te constateren dat de vele meters die zijn toegevoegd min of meer voor de leegstand zijn gebouwd. Daarbij speelde ook in Ede het faillissement van V&D in 2015 een belangrijke rol. Deze winkel had hier 4000 m² tot zijn beschikking.
Daarnaast werd er 2500 m² winkelvloeroppervlakte aan nieuwe winkelruimte opgeleverd aan de noordrand van het centrum. Albert Heijn verhuisde daarnaartoe en liet een ruime, lege winkelruimte achter aan de Achterdoelen.
Edenaren zelf voelden zich inmiddels minder aangetrokken tot het centrum van hun woonplaats, dat zich toch een beetje ontwikkeld had als een ‘kil hart’. Zij weken uit naar andere centrumgebieden. Dat kwam de lokale leegstandsontwikkeling niet ten goede. Deze liep uiteindelijk op tot zo’n 20.000 m² in de periode 2016–2020. Op zo’n kleine 70.000 m² is dat bijna een derde van het totale, lokale winkelvloeroppervlak. Dat is substantieel!
Het roer om
Daarop gooide de gemeente in 2015 het roer om. In plaats van een stenen en stedelijk centrum zette ze in op een centrum waar Edenaren trots op zouden kunnen zijn en dat ze (opnieuw) in hun hart konden sluiten. Om dit te bereiken, heeft de gemeente gekozen voor een participatieproces waarbij belanghebbende partijen echt (mede) bepalend zijn geweest bij de besluitvorming. In plaats van het verwerven van gemeentelijk of politiek draagvlak op basis van vooraf uitgewerkte ideeën, is ingezet op een veel intensievere samenwerkingsvorm: co-creatie.
Dit participatieproces resulteerde in 2016 in de toekomstvisie ‘Het verhaal van Ede Centrum, de koers naar 2030’. Hierin staat de verbinding van en tussen mensen centraal. Er is gekozen voor een aanpak met ruimtelijke, functionele en programmatische onderdelen, met als kerndoelstellingen een compacter centrum en structurele inzet op vergroening. Deze onderdelen zijn uitgewerkt in het Bestemmingsplan Ede Centrum e.o., het ‘Beeldkwaliteitsplan Ede Centrum’ en het actieprogramma ‘Integrale Projecten Verkeer & Ruimte Levendig Centrum’. Hierin worden de doelstellingen van de visie geconcretiseerd naar beeldkwaliteit van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte, ruimtelijke structuur, functioneel netwerk en programmatische opbouw.
Strategie, tactiek en operatie
Een belangrijke ingreep in deze visie was het uit de markt nemen van winkelmeters, zodat de leegstand zou afnemen. Het centrum werd ingedeeld in een compact kernwinkelgebied met daaromheen verschillende sfeergebieden (lange termijn). Op 170 adressen zijn detailhandelsbestemmingen gewijzigd. Wanneer een eigenaar het in 2018 niet eens was met deze wijziging, kreeg hij tot 2022 de tijd om alsnog een winkel te vinden voor zijn pand. Wanneer dit niet lukte, verdween in de actualisatieronde deze bestemming alsnog. Als alternatief zijn er meer dan tien soorten gemengde bestemmingen geboden, passend bij het sfeergebied waarin het pand stond.
Daarnaast is sterk ingezet op verduurzaming en een centrum dat ESG-proof is (lange termijn). Ook was er aandacht voor de aantrekkingskracht van het centrum op basis van activiteiten en evenementen (korte en middellange termijn). Kortom: de visie had betrekking op zowel strategie en tactiek als op operationele aangelegenheden.
Dat het de gemeente menens was, bleek uit de financiële reserveringen waartoe de gemeenteraad besloot. De gemeente reserveerde in 2017 al € 3 mln voor de realisatie van de eerste projecten. In 2018 kwam daar nog eens € 10 mln bij. Dit geld werd concreet gelabeld, zodat het langjarig beschikbaar zou blijven, over verkiezingen heen. Deze genereuze zet bevorderde het vertrouwen in de gemeente enorm.
Kerend tij
Vanaf 2018 werden de eerste concrete resultaten van toen nog vooral gemeentelijke inspanningen zichtbaar. Het vernieuwde Marktplein werd opgeleverd. Voor de herinrichting hiervan had de gemeente een prijsvraag uitgeschreven, zodat de inwoners hun eigen plein konden kiezen. Het Marktplein was een kale, lege en kille vlakte, waar je zo snel mogelijk weg wilde. Inmiddels is er een heel nieuwe ontmoetingsplek gecreëerd. Het plein wordt nu gekenmerkt door bomen, bloemen en hagen, zitjes, speelgelegenheid en bedriegertjes. Het groen verwijst met zijn lommerrijke karakter en recreatieve functie naar de overtuin van het voormalige hotel Hof van Gelderland.
De oplevering van het nieuwgekozen Marktplein stond als het ware symbool voor de wijze waarop het hele centrum van Ede is en wordt ingericht. Straat voor straat en plein voor plein wordt de hele openbare ruimte aangepakt. In het hele centrum is groen toegevoegd. Zo zijn er veel bomen geplant in vrijwel alle straten in het centrum en krijgen verschillende pleinen nu een fraaie nieuwe inrichting met borders met vele soorten groen. Ook gevelgroen duikt in het hele centrum op. Overal is aandacht voor verbeterde infiltratie.
Door al deze ingrepen is het centrum niet alleen veel fraaier en aantrekkelijker geworden, maar ook veel klimaatadaptiever; een belangrijke toegevoegde waarde waarvan we ons steeds meer bewust worden. Groen verhoogt daarnaast de verblijfskwaliteit en draagt eraan bij dat bezoekers langer blijven en willen terugkomen.
Transformatie
Zoals gezegd was er ook aandacht voor de omvang en de kwaliteit van het commercieel onroerend goed en de leegstand in het centrum. Bouwinvest Retail Fund leverde in 2000 een grote nieuwe ontwikkeling op, onder andere voor V&D aan de Achterdoelen. Na het faillissement van V&D in 2015 heeft het pand leeggestaan tot er in 2021 een nieuwe invulling voor kwam met horeca en dienstverlening: een groot restaurant, een dansschool en een sportschool. Deze zijn daar nog steeds gevestigd.
De winkelruimte in de Doelenstraat (3700 m², verdeeld over 23 units) bleef echter leegstaan vanaf de oplevering. In 2021 verkocht Bouwinvest Retail Fund deze ruimte aan Brinkhorst Vastgoed, een lokale beleggersfamilie met hart voor de stad. De familie bezit zowel retailvastgoed als woningen en mikt op een solide langetermijnverhuur. Deze partij zag de mogelijkheid om de winkelruimte aan de Doelenstraat voor een belangrijk deel te transformeren naar stadsappartementen. Dat kwam de gemeente goed uit: het zou niet alleen leegstand wegnemen, maar ook Ede kende en kent serieuze woningnood, en wonen in het centrum wordt steeds populairder.
Naast de familie Brinkhorst meldde zich JM Punt Beheer met een ontwikkelwens voor het pand Grotestraat 38–40. Als projectteam gingen de twee eigenaren samen met de gemeente aan de slag. Er is gewerkt met dezelfde architect. JM Punt Beheer maakte hierbij gebruik van houtbouw bovenop bestaande funderingen.
Daarbij is de openbare ruimte passend aangepakt en het bestemmingsplan aangepast. In de Doelenstraat is groen toegevoegd en er worden geveltuintjes gerealiseerd.
Doelenstraat verschillend ingevuld
De Doelenstraat kent twee duidelijk verschillende zijden. De westzijde vormt de achterkant van verschillende winkels in de Grotestraat, de lokale A1-straat. De winkelruimte op de verdiepingen is getransformeerd naar woningen en er zijn extra lagen opgetopt. In totaal gaat het om 40–50 appartementen over twee verdiepingen aan de Grotestraat en op de begane grond aan deze zijde van de Doelenstraat. Daarbij zijn direct ook de puien aan de zijde van de Grotestraat enorm verfraaid, sommige historische panden met behulp van de gemeentelijke gevel-subsidie, en dat maakt een enorm verschil in uitstraling. Aan de zijde van de Doelenstraat bevinden zich vooral centrumvoorzieningen, zoals enkele winkels en kantoren, en een paar woningen.
De oostzijde was oorspronkelijk bedoeld voor kleine centrumvoorzieningen als retail, horeca en andere centrumfuncties. Deze zijde is inmiddels geheel getransformeerd naar woningen, ook op de begane grond.
Trendbreuk
Deze transformatie van centrumvoorzieningen naar wonen is een trendbreuk voor de gemeente, die tot voor kort nog vasthield aan het beleid dat er geen bewoning op de begane grond in het kernwinkelgebied mogelijk was. Door in het beleid de Doelenstraat van het kernwinkelgebied naar het sfeergebied Achterdoelen te verplaatsen, kon een functiewijziging worden doorgezet. Dat is een goede beslissing geweest.
Zowel de gemeente als marktpartijen hebben in het centrum van Ede laten zien dat zij risico durfden te nemen, en dat heeft in de praktijk goed uitgepakt. De leegstand is enorm teruggedrongen, het centrum is compacter, er is een aantrekkelijk woonklimaat gecreëerd en het centrum is behoorlijk ESG-proof. Dat de Edese aanpak zijn vruchten afwerpt, is ook te zien in de waardering van de inwoners voor het centrum, die steeg van een kleine 6 in 2014 naar een 7,2 tien jaar later.
De Vitaliteitsbenchmark uit 2022 onder Gelderse binnensteden (Goudappel) meldt: ‘Het centrum van Ede valt op doordat, in tegenstelling tot de meeste centra, het aantal functies er is toegenomen. Doordat dit een gevolg is van gerichte investeringen in het kernwinkelgebied, is bovendien de compactheid toegenomen.’ In de top-100 van de Vitaliteitsbenchmark 2024 stijgt Ede ten opzichte 2022 zelfs met vijf plaatsen naar plek 30. Bovendien is anno 2024 de leegstand gedaald naar 7300 m² (bron: Ginder juni 2024), een daling van ruim 60%.
De Edese partijen zijn echter nog niet klaar en blijven samen de schouders eronder zetten. Een centrum is per slot van rekening nooit ‘af’.
Subsidies
Naast de middelen die de gemeente reserveerde en verschillende private investeringen is de Edese aanpak financieel ook ondersteund vanuit verschillende subsidies, waaronder
– de rijkssubsidie Tijdelijke Impulsaanpak Klimaatadaptatie met € 17.000 voor de aanpak van het Museumplein;
– de provinciale subsidie Steengoed Benutten met € 38.000 voor het professionaliseren en verhogen van de organisatiegraad van commerciële partijen in een centrumgebied, in 2023;
– de provinciale subsidie Steengoed Benutten met € 25.000 voor de Gebiedsvisies sfeergebieden 2024.
Er is geen gebruik gemaakt van de rijkssubsidie Impulsaanpak Winkelgebieden.
Succesvolle aanpak
De centrumontwikkelingen in Ede laten zien dat een totaalaanpak werkt als je die consequent initieert en volhoudt. Daarbij waren de volgende factoren van belang:
– een gedragen integrale centrumvisie, tot stand gekomen door intensieve participatie en co-creatie;
– een gemeente die bereid is fiks te investeren, haar organisatie aan te passen, woord houdt en een betrouwbare partner is;
– marktpartijen die serieus met hun onroerend goed omgaan, een lange adem hebben, betrokken zijn bij de locatie en vertrouwen houden;
– goede en consequente afstemming tussen partijen over taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden;
– gezamenlijke aandacht voor strategie, tactiek én operatie;
– doelstellingen definiëren voor de lange, middellange en korte termijn;
– volhouden en doorgaan;
– vertrouwen hebben in elkaar én de goede afloop.
Niet voor niets trekt Ede met deze aanpak landelijke aandacht. In 2024 won het centrum bij de verkiezingen van het Platform Binnenstadsmanagement de prijs voor het Meest Inspirerende Binnenstadsproject bij het thema Duurzaam & Digitaal. Het integrale vergroeningstraject van het gehele centrum werd op deze manier duidelijk gewaardeerd en als voorbeeld voor anderen gesteld.
Aanpak winkelgebieden
Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden; daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van onze veranderende binnensteden. In maart en april besprak ze de subsidieregeling Impulsaanpak Winkelgebieden, een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt, die gemeenten helpt hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Vanaf nu bezoekt ze steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest. In juli trapte ze af met Alkmaar. Ede bleek het roer echter om te kunnen gooien zónder deze subsidie.
