Met de opening van Haka Rotterdam en de Haka Urban Bistro krijgt het monumentale gebouw in Rotterdam voor het eerst in jaren weer een publieke functie. Voor Dudok Real Estate markeert de ingebruikname van een deel van het gebouw vooral ook een tussenstation.
De opening van de horeca- en evenementenlocatie betreft slechts een deel van het monumentale Haka-gebouw aan de Vierhavensstraat in Rotterdam, dichtbij metrostation Marconiplein en de fameuze Lee Towers. Dudok Real Estate heeft de eerste drie verdiepingen van de rechtervleugel getransformeerd tot een combinatie van restaurant-, congres- en evenementenruimte. Daarmee komt er weer leven in een gebouw dat jarenlang grotendeels leeg stond.
De Handelskamer
Het gebouw werd in 1932 gebouwd voor de Coöperatieve Groothandelsvereniging De Handelskamer (Haka) naar ontwerp van architecten H.F. Mertens en J. Koeman. De Handelskamer was de inkooporganisatie achter een netwerk van coöperatieve kruideniers. Dankzij de ligging aan de Lekhaven konden bulkgoederen als koffie, thee en graan rechtstreeks worden aangevoerd. In het gebouw werden deze producten opgeslagen, verwerkt, gebrand, gemengd en vervolgens in kleinverpakkingen verpakt voor de aangesloten winkels. Het gebouw geldt als een van de belangrijkste voorbeelden van de architectuurstroming Nieuwe Zakelijkheid in Nederland en heeft sinds 2002 de status van rijksmonument.
Het souterrain van de rechtervleugel biedt vanaf nu ruimte aan evenementen, presentaties, feesten en culturele programmering. Op de begane grond bevindt zich de Haka Urban Bistro, met ruimte voor private dining. De eerste verdieping wordt gebruikt voor congressen, bijeenkomsten en zakelijke evenementen.
Volgens Charlotte Mauritz, interim-projectmanager van Dudok Horeca Groep, moet de locatie uitgroeien tot een bestemming voor zowel bedrijven als bewoners. ‘We willen laten zien wat hier allemaal mogelijk is. Het moet een plek worden voor congressen, evenementen en festivals, maar ook een plek waar de buurt terecht kan.’
Horeca als placemaker
De huidige Dudok Horeca Groep ontstond in 2018 als een joint-venture tussen de Dordtse vastgoedondernemer Ewald Dudok en zijn vastgoedbedrijf en de Rotterdamse horecagroep Dudok, bekend van onder meer de appeltaarten en stadsbrasserieën. Afgezien van de naam is er verder geen verwantschap tussen het Rotterdamse en het Dordtse bedrijf. Een doel van de samenwerking was van meet af aan om vastgoedontwikkeling en hospitality te combineren, waarbij horeca een rol speelt als placemaker in monumentale gebouwen en gebiedsontwikkelingen.
Voor Dudok Real Estate is de gedeeltelijke oplevering vooral een manier om Haka te activeren terwijl de bredere gebiedsontwikkeling van Merwe-Vierhavens (M4H) nog volop in beweging is. Het voormalige haven- en industriegebied verandert de komende decennia in een gemengd woon–werkgebied waar uiteindelijk duizenden woningen moeten verrijzen.
Negen jaar nadat het bedrijf het rijksmonument kocht, is de oorspronkelijke herontwikkelingsstrategie inmiddels verlaten en wordt gezocht naar een invulling die beter aansluit bij de realiteit van de huidige vastgoedmarkt. ‘Niets doen was geen optie’, zegt Koen Smulders van Dudok Real Estate. ‘We zagen kansen om het gebouw alvast een functie te geven en tegelijkertijd aan te sluiten bij de ontwikkeling van het gebied.’
Andere kantorenmarkt
Toen Dudok Real Estate het Haka-gebouw in 2017 voor € 2,7 mln overnam van de inmiddels ter ziele gegane woningcorporatie Vestia, zag de wereld er heel anders uit. De Rotterdamse kantorenmarkt draaide op volle toeren, de leegstand liep terug en veel beleggers zochten naar karaktervolle gebouwen met herontwikkelingspotentie.
Terwijl de voormalige Vestiabaas Eric Staal nog plannen had om van Haka een paradepaardje voor cleantech te maken, presenteerde Dudok na de overname plannen om het 13.000 m² grote monument te transformeren tot een modern kantoorgebouw met behoud van de industriële uitstraling. Die herontwikkeling leek kansrijk, want M4H werd ook toen al gezien als een van de belangrijkste transformatiegebieden van Rotterdam, waar behalve ruimte om te wonen ook ruimte om te werken zou moeten overblijven.
Maar door corona verdwenen niet alleen de plannen enkele jaren in de ijskast, ook de kantorenmarkt veranderde fundamenteel. Hybride werken werd de norm en huurders werden kritischer. Terwijl voorheen vrijwel iedere goed gelegen kantoorontwikkeling belangstelling kon verwachten, concentreert de vraag zich tegenwoordig steeds nadrukkelijker op de allerbeste locaties en gebouwen.
Voor secundaire kantoorlocaties werd het lastiger. Tegelijkertijd stegen bouwkosten, financieringskosten en verduurzamingseisen fors. ‘Dat heeft ook de herontwikkeling van monumentale gebouwen als Haka complexer en duurder gemaakt’, aldus Smulders.
Monumentaal karakter
Het Haka-gebouw staat niet op zichzelf binnen de portefeuille van Dudok. Het bedrijf ontwikkelt een breed scala aan nieuwbouwprojecten, maar heeft zich de afgelopen jaren ook nadrukkelijk geprofileerd als ontwikkelaar en eigenaar van markante Rotterdamse gebouwen met een industrieel of monumentaal karakter. Zo bezit Dudok op de Lloydpier de Schiecentrale en het Lloydgebouw. Ook is het vastgoedbedrijf eigenaar van de Hofbogen, de bedrijfsruimten onder de voormalige Hofpleinlijn waarop een dakpark van 2 kilometer lang moet verrijzen.
Bij al de transformaties wordt gekozen bewust gekozen voor functiemenging. Het is een ontwikkeling die in veel Nederlandse steden zichtbaar is. Herontwikkelaars die enkele jaren geleden nog uitgingen van een vrijwel volledige woon- of werkbestemming zoeken tegenwoordig vaker naar gemengde programma’s waarin wonen of werken wordt gecombineerd met horeca, evenementen, cultuur of onderwijs.
Herontwikkeling nog in kinderschoenen
De gedeeltelijke opening van het Haka-gebouw is in lijn met die trend. In plaats van uitsluitend werkruimte toe te voegen, wordt ingezet op een mix van functies. Volgens Smulders sluit het concept ook aan bij de ontwikkeling van M4H. ‘Het is een zeer omvangrijk gebied, waarvan de herontwikkeling nog grotendeels in de kinderschoenen staat en nog heel wat jaren zal vergen. Een traditionele monofunctionele kantoorinvulling past minder goed bij die ontwikkeling dan een gebouw dat verschillende gebruikersgroepen aantrekt.’
Smulders benadrukt dat gebouwen als Haka lastig zijn om te exploiteren. ‘Monumentale gebouwen vragen vaak hoge investeringen. Er zijn technische beperkingen en je kunt op grond van het monumentale karakter ook niet zomaar alles aanpassen aan de wensen van de gebruiker en de eisen op het gebied van duurzaamheid. Bij industrieel erfgoed gaat de romantiek vaak gepaard met forse ontwikkelrisico’s.’
Smulders benadrukt dat de ontwikkeling van het gebouw nauw samenhangt met de ontwikkeling van M4H zelf. ‘Zolang het gebied nog in transitie is, hoeft niet iedere vierkante meter direct een definitieve bestemming te krijgen. Wat vandaag een logische kantoorfunctie lijkt, kan over vijf jaar zijn ingehaald door een andere marktvraag. Door de ontwikkeling fasegewijs te benaderen kunnen we beter aansluiten op de vraag van de markt en de groei van het gebied. Of het uiteindelijk alsnog grotendeels kantoorruimte wordt, onderdeel van een bredere mixed-use ontwikkeling of een combinatie van verschillende functies, zal de komende jaren moeten blijken.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026
