De ontwikkelwaarde van vrijkomende agrarische bebouwing verschilt sterk per provincie. Voor de sloop van 1.000 m² schuur staan in Zeeland in beginsel twee woningen tegenover, terwijl dat in onder meer Friesland één woning is.
Bij dergelijke ruimte-voor-ruimteregelingen wordt sloop als tegenprestatie gebruikt om woningbouw in het buitengebied mogelijk te maken. Daarmee zijn de regels niet alleen van belang voor stoppende boeren, maar ook voor ontwikkelaars die vrijkomende agrarische locaties aankopen.
Grote verschillen
De provinciale verschillen zijn aanzienlijk. Volgens KavelScout is in Zeeland 500 m² gesloopte schuur voldoende voor één woning. Groningen, Drenthe en Utrecht hanteren 750 m², terwijl Friesland, Zuid-Holland, Noord-Brabant en Overijssel uitgaan van 1.000 m². Voor glasopstanden gelden deels andere normen.
Noord-Holland neemt een bijzondere positie in. Daar geldt volgens de inventarisatie geen minimale sloopoppervlakte voor maximaal twee woningen, mits de overige bedrijfsbebouwing verdwijnt.
Daardoor kan eenzelfde voormalige agrarische loods afhankelijk van de locatie een wezenlijk ander ontwikkelpotentieel hebben. Tegenover 1.000 m² sloop staan in Zeeland in beginsel twee woningen, waar dezelfde hoeveelheid sloop in Friesland één woning oplevert.
Gevolgen voor grondwaarde
Dat verschil kan rechtstreeks doorwerken in de waarde die een ontwikkelaar aan een stoppend agrarisch bedrijf of erf kan toekennen. Hoe meer woningbouw met de sloop kan worden mogelijk gemaakt, hoe groter in potentie de opbrengst van een herontwikkeling. Tegelijkertijd blijven de uiteindelijke mogelijkheden afhankelijk van de locatie en het provinciale en gemeentelijke ruimtelijke beleid.
Daar komt bij dat niet overal dezelfde systematiek geldt. Limburg heeft sinds 2023 geen provinciale ruimte-voor-ruimteregeling meer. Ook Gelderland en Flevoland kennen volgens de inventarisatie geen provinciale sloopnorm. Gemeentelijk beleid kan daar alsnog mogelijkheden bieden.
Brabant kiest voor maatwerk
Ook Noord-Brabant wijkt inmiddels af. Daar zijn alle 2.916 traditionele ruimte-voor-ruimtebouwtitels sinds begin 2025 belegd en kunnen geen losse bouw- of maatwerktitels meer worden gekocht. Nieuwe initiatieven lopen via Maatwerk omgevingskwaliteit, waarbij bijvoorbeeld sloop of natuurontwikkeling als tegenprestatie voor woningbouw kan dienen.
Voor ontwikkelaars betekent dit dat niet langer simpelweg een bouwtitel kan worden gekocht en aan een geschikte locatie kan worden gekoppeld. De ontwikkelmogelijkheid en de vereiste verbetering van de omgeving worden sterker als één project beoordeeld. Daar staat tegenover dat de Brabantse regeling meer ruimte biedt voor verschillende woningtypen.
Gerelateerde artikelen:
