Volgens het koopstromenonderzoek 2021 heeft Den Haag net als Amsterdam zijn positie als koopkathedraal niet weten vast te houden. Een bezoek aan het centrum toont echter het tegendeel aan. Het blijft een bijzonder aantrekkelijke winkelstad volgens retailexpert Jorine de Soet.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
De harde cijfers uit het koopstromenonderzoek melden voor Den Haag een afname in verkooppunten van 134 naar 125 tussen 2016 en 2021. De leegstand nam in deze periode af van 22.400 m² naar 18.900 m². Maar wat zegt dat over de vitaliteit van de stad?
Het centrum van Den Haag kent een aantal duidelijk te onderscheiden deelgebieden, die – anders dan in Amsterdam – behoorlijk met elkaar vervlochten zijn.
Grote Marktstraat
De Grote Marktstraat, die van het Spui naar de Grote Markt loopt, biedt plek aan vele filiaal- en grootwinkelbedrijven. Hier staat onder meer De Bijenkorf, nog steeds een trekker in het luxe segment. Daarnaast bevinden zich in deze straat onder andere ketens als Hema, Decathlon, Primark, Bershka, Stradivarius, C&A, Guess en TK Maxx. Opvallend is de vestiging van het Japanse Uniqlo, dat hier zijn tweede winkel in Nederland geopend heeft (na Amsterdam). In het pand van Hudson’s Bay is op de begane grond in mei een vestiging van Mediamarkt gekomen. Het pand waar Mediamarkt gevestigd was, aan de overzijde van de nieuwe winkel, is alweer verhuurd. Naast retail bevindt zich aan het Spui een grote bioscoop van Pathé. Daar tegenover staat een vestiging van Primark. De vestiging van JumboCity aan de Grote Marktstraat is een voorbeeld van een duidelijke trend: het aantal supermarkten en winkels in dagelijkse artikelen neemt toe in binnensteden.
Passage
Vanaf de Grote Marktstraat wordt de bezoeker de Nieuwe Haagse Passage ingezogen. De entree en doorkijk zijn goed en de passage is duidelijk een geslaagde extra verbinding in het centrum tussen De Grote Marktstraat en de Spuistraat. Deze passage is in 2014 geopend. Aansluitend aan de Nieuwe Haagse Passage bevindt zich de oorspronkelijke Passage. Deze passage is het oudste Nederlandse winkelcentrum en werd in 1885 in gebruik genomen. Deze passage werd gerealiseerd voor ‘chique winkelen’ en verbindt de Spuistraat en het Buitenhof/Gravenstraat. De verbinding met de Hofweg is in 1929 toegevoegd.
In ons land zijn vele passages in binnensteden niet geslaagd, met regelmatig leegstand. De Nieuwe Haagse Passage en de historische Passage vormen hierop een uitzondering. Daar is een aantal verklaringen voor. Ten eerste vormen beide passages werkelijke verbindingen tussen verschillende centrumdelen die van zichzelf relevant zijn. Dat betekent dat je niet van (n)iets naar niets loopt, een van de grootste vergissingen bij de realisatie van Nederlandse passages. Ten tweede zijn beide passages heel hoog, waardoor je een gevoel van vrijheid in plaats van benauwdheid ervaart als je er doorheen loopt. Ten derde zijn beide passages erg goed en passend bij de statuur ingevuld.
Onderscheidend en authentiek
In de Nieuwe Haagse Passage treffen we nadrukkelijk filiaal- en grootwinkelbedrijven zoals Costes, Jack&Jones, Calzedonia en Gerry Weber. Deze passage is modern vormgegeven met hoge glazen winkelpuien en een glazen dak op 15 meter hoog.
In de historische Passage zijn relatief veel zelfstandig ondernemers met onderscheidende formules gevestigd en filiaalbedrijven met in het algemeen een authentieke uitstraling, zoals Nespresso en Apple, die ook hier prachtige winkels hebben neergezet. Daarnaast is bijvoorbeeld PW Akkerman, een luxe schrijfwarenwinkel, al sinds 1910 gevestigd in de Passage. Opvallend is de winkel van We are Labels, omdat deze formule gaat verhuizen naar een veel grotere en beter zichtbare unit aan het plein binnen de Passage. Navraag leert dat deze winkel zó succesvol is, dat deze meer ruimte nodig heeft, maar graag binnen de ambiance van de Passage blijft. De unit die de winkel straks achterlaat, is alweer verhuurd. Ook Novotel heeft hier een vestiging, en met onder meer Hop&Stork en Stan&Co is de horeca eveneens hoogwaardig vertegenwoordigd.
Duidelijk is dat de eigenaar van beide passages, ASR Real Estate, heel bewust heeft gekozen voor onderscheid in de invulling: in de Nieuwe Haagse Passage populaire formules voor een groter publiek en in de historische Passage vooral unieke en karakteristieke formules. Door deze invulling in combinatie met de architectuur en omvang van de winkelpanden zijn beide passages volledig complementair aan elkaar en vormen ze meer dan de som der delen.
Spui en Spuistraat
Het Spui en de Spuistraat behoren ook tot het A1-gebied. Hier zijn onder meer Lush, Kiko, Rituals, Foot Locker en Pull & Bear gevestigd. Binnenkort komt in deze straat ook een vestiging van Lego, een grote publiekstrekker.
Hier is ook enige leegstand, die helaas ook erg leeg toont. Het is echt zonde dat sommige eigenaren of de makelaars die namens hen optreden er blijkbaar geen waarde aan hechten om de leegstand fraai te camoufleren of tijdelijk van een etalage te voorzien. In de Spuistraat in de richting van de Lange Poten is relatief veel leegstand. Hier heeft de gemeente in samenwerking met culturele partijen uit de binnenstad echter op een aantal plekken gezorgd voor een fraaie en verrassende uitstraling van de lege panden onder de noemer ‘Cultuur in de Etalage’. Dit deel van de straat is al langer van kleur aan het verschieten. Er worden vooral woningen boven de winkels toegevoegd.
Haagsche Bluf
De Venestraat wordt gekenmerkt door veel filiaal- en grootwinkelbedrijven, met onder andere vestigingen van Etos, Douglas en Esprit. De Pindakaaswinkel en de Stroopwafelbakkerij geven de straat iets unieks. Er is ook geringe leegstand.
Haagsche Bluf is een compact binnenstedelijk ‘hofje’, dat de Venestraat, de Nieuwstraat, de Vlamingstraat en de Dagelijkse Groenmarkt met elkaar verbindt. Het vormt een stille, bijna serene oase tussen straten waar het altijd druk is.
De ontwikkelaar heeft in Haagsche Bluf een aantal elementen willen verwerken van gebouwen en bouwwerken die hij erg mooi vond. Zo zijn veel gevels van de panden exacte imitaties van historische panden in Delft en Den Haag. Voor het reconstrueren van deze gevels is heel zorgvuldig te werk gegaan. De gevels zijn steen voor steen opgebouwd en het houtsnijwerk en smeedwerk is écht op ambachtelijke wijze tot stand gebracht. Een aantal panden is modern en voorzien van een glaswand. In de markt werd door verschillende deskundigen voorspeld dat Haagsche Bluf geen succes zou worden, omdat het naar binnen gekeerd is. En hoewel er verschillende mutaties hebben plaatsgevonden sinds de eerste oplevering, is het hofje nu volledig en op zeer passende wijze ingevuld. Verschillende winkels hebben nu hier én aan de Venestraat een entree, waardoor het zich ook naar buiten richt. En het zijn niet de minste formules die hier geland zijn. Zo zijn er vestigingen van & Other Stories, Cos en My Jewellery. Binnenkort wordt er een winkel van Holland & Barrett geopend. Ook het populaire, oorspronkelijk Amsterdamse biefstukrestaurant Loetje heeft hier zijn plek gevonden, evenals Boutique Hotel The Collector. In de Foodhallen kunnen foodies hun hart ophalen bij de 12 verschillende keukens die er geserveerd worden. Haagsche Bluf is uitstekend onderhouden.
Diffuus beeld
De Vlamingstraat geeft een diffuus beeld. Er is een vestiging van Langerak Juweliers, een winkel in het hogere segment, maar ook van Zeeman en Scamm.
Op de Dagelijkse Groenmarkt staat de prachtige Snoeptrommel, met daarin een vestiging van The Sting. De bestrating op dit plein ligt op het moment van ons bezoek helemaal open. Er worden door de hele stad Den Haag nieuwe trambanen aangelegd, omdat er nieuwe trams komen. En hoewel al deze opbrekingen op dit moment ongetwijfeld niet goed zijn voor het economisch functioneren van de voorzieningen op deze plek, betekent het wel dat Den Haag serieus investeert in een nóg betere binnenstad.
De Venestraat gaat over in de Hoogstraat. De Hoogstraat, Plaats en Noordeinde bieden plek aan luxe en exclusieve winkels. We treffen hier onder andere vestigingen van MaxMara, Tommy Hilfiger, Steltman Watches, Pauw, Marccain, IKKS, Marina Rinaldi en Oger. Er is ook enige leegstand, maar die is beperkt in omvang.
Chinatown
De Haagse binnenstad kent ook een heus Chinatown. Hier zijn de straatnamen in het Chinees en Nederlands weergegeven. Chinatown vormt een behoorlijk contrast met de rest van het centrum. Het is er rommelig, er staan her en der auto’s geparkeerd en de uitstraling van de voorzieningen is voor westerse begrippen belabberd.
Herwaardering centrumgebieden
Al met al is en blijft Den Haag een bijzonder aantrekkelijke winkelstad. Welke inspanningen liggen eraan ten grondslag om dit zo te houden? Edwin van de Woestijne, managing director Commercieel Vastgoed bij ASR Real Estate, ziet dat ‘de stad’ herontdekt wordt. ‘Oudere binnensteden worden steeds leuker, en dit oogst dan ook waardering van de consument. Terwijl nieuwe centrumgebieden snel gedateerd raken, vinden oude centrumgebieden zich door de tijd heen steeds opnieuw uit.’
In vele centra worden leegstaande winkelpanden in toenemende mate ingevuld door horeca. De gemeente Den Haag heeft dit gelimiteerd tot maximaal 30% om de diversiteit in het aanbod van de winkelgebieden te behouden. Er zijn speciale horecapleinen die 24/7 open mogen. Nicole Aalbers, senior adviseur binnenstad en retail, vertelt dat Koninklijke Horeca Nederland nauw betrokken is bij het gemeentelijke horecabeleid.
De leegstand in het Haagse centrum is in 2021 afgenomen en bedraagt op dit moment 8%. Dit percentage wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het vertrek van Hudson’s Bay. Binnenkort wordt dit gedeeltelijk opgelost, omdat er in dit gebouw zo’n 12.000–13.000 m² getransformeerd wordt voor de Universiteit Leiden Campus Den Haag. Die realiseert hier collegezalen en studiefaciliteiten. De studentenpopulatie die deze ontwikkeling met zich meebrengt, kan het centrum alleen maar goed doen.
Wonen boven winkels
ASR Real Estate realiseert in de Passage woningen boven de winkels, waardoor er ook in de avonduren meer leven ontstaat. Van de Woestijne ziet bovendien een toenemende interesse van nieuwe formules voor historische centrumgebieden.
In de Vlamingstraat wordt het gebouw gesloopt waar nu Zeeman en Wibra gevestigd zijn en ontstaat er een nieuwe binnenstedelijke verbinding, met winkels en horeca in de plint en woningen boven de winkels.
Binnenstadsplan
Ad Dekkers, directeur Bureau Binnenstad, denkt dat er veel kansen liggen voor een stad als Den Haag. ‘De intensieve samenwerking krijgt met het nieuwe binnenstadsplan een actueel en duidelijk kader; vanuit de onderscheidende sfeergebieden en het DNA van Den Haag worden de ambities benoemd. Daarmee willen wij investeerders uitnodigen om in te stappen.’
Van de Woestijne voegt daaraan toe: ‘In toenemende mate richten we ons op verschillende niveaus. Het maaiveld is bedoeld voor retail en horeca, onder de grond is ruimte voor bereikbaarheid en parkeren, op de verdiepingen werken we aan kantoren en woningen. Op de daken zetten we in op het verbeteren van biodiversiteit met behulp van vergroening waar dat mogelijk is. Juist omdat de samenleving in toenemende mate focust op centrumgebieden, moeten we de ruimte intensiever gebruiken. Duurzaamheid en circulariteit nemen daarbij een prominente plek in.’
Aalbers sluit af met een kwinkslag, refererend aan onder andere de veelzijdigheid van de stad met zijn onderscheidende sfeergebieden: ‘Van Beatrix tot Barbie: in het Haagse centrum kom je alles tegen.’
Toetsingskader
Houden we de actuele ontwikkeling van de Haagse binnenstad tegen het licht van de onderzoeken uit 2021 die we hier steeds als een soort toetsingskader gebruiken, dan sluit de situatie van de Haagse binnenstad aan bij de conclusies van ‘Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19’, van Syntrus Achmea in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat er in grote binnensteden opnieuw schaarste zal optreden, met een prijsopdrijvend effect. De conclusie van het Koopstromenonderzoek dat het centrum zijn functie als koopkathedraal verloren heeft, is in elk geval niet zichtbaar op dit moment.
Uit recente onderzoeken en publicaties blijkt dat de leegstand in veel centrumgebieden inmiddels gedaald is. Uit ‘Winkelleegstand daalde tijdens corona’ (Binnenlands Bestuur, 15 juni 2022) blijkt dat panden bijvoorbeeld zijn ingevuld met een horeca- of kantoorfunctie of zijn getransformeerd naar woningen.
Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het vijfde in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetst eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en in mei en juni kwamen de stadscentra van respectievelijk Utrecht en Amsterdam aan bod.
