De stad ziet er anders uit dan pakweg 30 jaar geleden. Het is logisch dat grote vastgoedobjecten andere invullingen krijgen en beleggers kijken naar een nieuwe mix van functies in gebouwen in de stad.
Door Boris van der Gijp
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2021
De flinke vraag naar ruime woningen in de soms verre periferie van steden is een teken aan de wand. De verandering zien we ook in de verschillende stedelijke functies in de stad. Terwijl retail van oudsher de grootste waarde en voor beleggers de meeste stabiele rendementen vertegenwoordigde, is die rol nu overgenomen door woningen, en morgen misschien weer door zorgvastgoed. Het is een continue golfbeweging die maakt dat woningen in de stad in de afgelopen eeuwen al vaak van functie zijn veranderd, van woningen, naar kantoor, naar winkel en terug naar woningen.
De stedelijke dynamiek staat in schril contrast tot de bijna ijzeren cohorten in het beleggingslandschap van vastgoed. De asset classes in het vastgoed zijn traditioneel vormgegeven en strak gedefinieerd. Gedreven door theoretisch en kwantitatief goed onderbouwde rendementsrisicoprofielen, die zich gemakkelijk laten vertalen in de ALM-berekening (asset-liability management), kiest een belegger voor een eendimensionale beleggingsrealiteit: woningen, winkels, logistiek of kantoren.
Verkleurende gebieden
De stad laat zich echter niet door ALM-modellen regeren. We zien verschuivingen in functies, in gebieden. En die verandering zien we ook in gebieden. Het is bijna bijzonder te noemen dat die stedelijke realiteit in veel beleggingsvisies ontkend wordt. Werkgebieden verkleuren naar woongebieden, woongebieden verkleuren van achterstandsgebieden naar hippe woonwijken, woningen transformeren naar kantoren.
De belegger met de blik vooruit ziet de verandering en zoekt naar manieren om op die verandering in te spelen. Mixed use is het antwoord op die verandering. Het is een paradigmawissel binnen de investeringswereld; niet de asset class, maar de locatie bepaalt of een object interessant is voor een belegger. Het lijkt zo logisch in de wereld waar het traditioneel draait om locatie, locatie en locatie, maar het is een manier van denken die totaal niet past bij de traditionele monofunctionele investeringsstrategie.
Bij mixed use wordt geïnvesteerd in gebouwen op de allersterkste stedelijke locaties, locaties die bewezen hebben mee te veranderen met de stad. In de gebouwen passen verschillende functies, functies die in de loop van tijd kunnen veranderen. Mixed use is daarmee behalve een belegging in een object, vooral een locatiebelegging.
Door zijn karakteristieken lijkt mixed use ook financieel een winnaar te kunnen worden. Internationale analyses bieden een hoopvol beeld. De transactieprijs van multifunctionele gebouwen ligt internationaal meer dan 38% hoger dan die van monofunctionele gebouwen (bron: RCA 2020). In Nederland moet mixed use zich als nieuwe asset class nog bewijzen. Helaas zijn er nog geen statistieken beschikbaar om de ALM-modellen mee te vullen en de van oudsher kwantitatief ingestelde belegger te overtuigen. Maar de perspectieven voor mixed use als nieuwe asset class zijn wel veelbelovend.
Inkomsten uit meerdere functies
Die kracht van de stedelijke locatie maakt dat de mixed use-gebouwen een duidelijk perspectief bieden op een stabiel rendement met een lage risicopremie. Gecombineerd met een grote functionele flexibiliteit leidt dit op lange termijn tot een lage volatiliteit. De huurstroom is immers samengesteld uit huurinkomsten van meerdere functies. Deze functies doorlopen elk een eigen cyclus, waardoor er diversificatievoordelen ontstaan. Het bruto aanvangsrendement voor mixed use-objecten zal door het mengen van functies bovendien iets hoger liggen dan één traditionele functie en maakt het mogelijk een hoger direct rendement te genereren. Het zijn argumenten die de belegger hopelijk kunnen overtuigen om de ‘single asset’-strategie voorzichtig los te laten, al is het maar in een hoekje van de beleggingsportefeuille. Dat gemeenten op grote schaal klaar staan met ontwikkelposities voor mixed use is een ander krachtig argument voor de nieuwe asset class.
Mixed use verdient een kans in de beleggingsportefeuilles, ongeacht of het nu wonen, winkelen of werken betreft. Met een knipoog naar de geschiedenis concludeer ik: ‘It’s the location, stupid!’
ASRE-docent Boris van der Gijp is als director verantwoordelijk voor het asset management van de portefeuille commercieel vastgoed bij Syntrus Achmea
www.asre.nl
