APG wijkt voor het eerst in een kwart eeuw af van het internationale vastgoedbeleggingsbeleid. Er gaat € 5 mrd aan extra middelen naar Nederlandse woningen. Robert-Jan Foortse laat zien hoe dat past in de beleggingsfilosofie.
Kenmerkend voor de doorgaans op de achtergrond opererende Robert-Jan Foortse, managing director European Real Estate bij APG: hij wilde het feest in Tivoli met 400 mensen van woningbeleggingsadviseur Capital Value in februari niet verstoren. Hij had als panellid best de behoefte om minister Mona Keijzer kritisch te bevragen, maar deed het niet. Nu, voor PropertyNL, wel.
‘De minister zegt dat zij buitenlandse investeerders zoekt voor de woningopgave in Nederland, maar dan snap ik niet dat je wel naar de Masters Expo in december in Amsterdam gaat, maar niet naar de Mipim, die komende maand in Cannes wordt gehouden. Bij ons was de Mipim ook een tijd niet populair. Als serieuze belegger heb je het niet zo op die boten en de champagne, maar de Mipim heeft nu op de maandag voorafgaand aan de beurs een evenement waaraan alle grote internationale beleggers deelnemen. Daarnaast is er op die maandagmiddag ook een speciaal programma gericht op de problemen op de (Europese) woningmarkten, waarvoor de minister ook was uitgenodigd. Van Draghi tot de burgemeester van Londen: iedereen is er. Nederland moet in zo’n setting zichtbaar zijn en vooraan staan, anders lukt de woningopgave niet.’
Waarom zo’n voor APG nieuw geluid? Je werkt toch altijd achter de schermen? Als iemand een mening over woningen in Nederland wilde, verwees APG naar Vesteda, de grootste woningbelegger van Nederland, waarin APG een belang van 30% houdt. Ook al had APG miljarden aan woningen in Nederland, APG hoorde je niet. Vesteda, met een belang van € 2,5 mrd, was hét vehikel – tot voor kort met ceo Gertjan van der Baan, die ook als voorzitter van de beleggingsvereniging IVBN van zich liet horen. Waarom stap je dan nu wel op de zeepkist?
‘Nederland heeft een opgave voor 1 mln nieuwe woningen. Dat komt neer op een investering van grofweg € 400 mrd. Wij hebben van ABP het mandaat gekregen om € 5 mrd te investeren in nieuw te bouwen betaalbare woningen. Dat laat meteen zien: ook al zijn we groot, we zullen buitenlandse investeerders hard nodig hebben. Nederland is niet het enige land in Europa met een grote investeringsbehoefte aan woningen. Europese studies wijzen uit dat het gaat om € 11.000 mrd – ik noem expres geen biljoenen, om de investeringsvraag in Nederland en Europa in perspectief te plaatsen. Beleggers moeten bij zo’n grote vraag en zo weinig aanbod een keuze maken. Dat is vrij simpel: als de ons omringende landen een overdrachtsbelasting hebben van 6%, en Nederland van 10% (volgend jaar naar 8%, red.), dan sta je met 1–0 achter. En met een minder aantrekkelijke rente-aftrekbeperking, ga je naar een 2–0 achterstand. Zo wordt het steeds moeilijker geld voor Nederlandse woningen te krijgen.’
In dat lastige investeringsklimaat heeft ABP besloten € 5 mrd te steken in de toekomst van Nederlandse betaalbare woningen. Al die jaren heeft APG zorgvuldig de middelen gespreid over categorieën en regio’s. Met het belang in Vesteda van € 2,5 mrd zit APG relatief overwogen in Nederlandse woningen. Waarom dan € 5 mrd meer? Is dit niet de klok terugzetten naar tijden dat de politiek leuke dingen bedacht met de pensioengelden van de ambtenaren?
‘Het ABP staat voor een goed pensioen. Daar is een paar jaar terug aan toegevoegd ‘in een leefbare wereld’, met de gedachte dat je niks hebt aan een mooi pensioen in een onleefbare wereld. Daaruit komt voort dat we met investeringen in nieuwe betaalbare woningen een positieve bijdrage kunnen leveren aan het leven van de deelnemers. Dat kun je niet zeggen van bijvoorbeeld een indexbelegging in aandelen.’
Maar kom je dan niet in een situatie zoals bij de Nederlandse woningcorporaties? Als ze goed renderen hoor je ze niet, maar als het slecht gaat, wijzen ze op hun ‘maatschappelijk rendement’.
‘Wij beoordelen elke belegging op rendement, risico, kosten en ESG. Daarnaast beseffen we dat investeringen in Nederland een positieve bijdrage aan het leven van de deelnemers kunnen leveren. Bij woningen in Nederland speelt dat het rendement relatief laag is, maar het risico ook zeer beperkt. Bovendien is er een groot verschil tussen allocatie en commitment. Bij dat laatste moet alles kloppen, anders doen we het niet. Daarbij is het besef aanwezig dat wij werken met geld van individuen. Bij een corporatie ligt dat denk ik anders, dat is overheidsgeld met andere doelstellingen.’
APG is marktleider in vastgoedbeleggingen in Nederland. In hoeverre moeten jullie de markt maken?
‘Internationale beleggers kijken of nationale beleggers meedoen op de thuismarkt. Als ze dat niet doen, is dat een ‘red flag’. Uit de enquête van Capital Value naar investeringsbereidheid in de Nederlandse woningen in de komende twee jaar, kwam dat er € 12 mrd van beleggers klaar zou liggen. Dat lijkt mij vrij veel. Voor onszelf sprekend: ik denk dat onze € 5 mrd daarbij zit. Je mag echter niet de conclusie trekken dat deze € 12 mrd ook daadwerkelijk geïnvesteerd zal worden. Dat gebeurt alleen als er voldoende passende investeringsvoorstellen zijn.’
Dus we moeten veel geduld hebben voordat de € 5 mrd van APG voor de Nederlandse woningmarkt is geïnvesteerd en er is ook nog kans op afstel?
‘We hebben nu voor ruim € 1 mrd aan investeringsbeslissingen genomen. In november 2023 hebben we met Bouwinvest een plan gemaakt waarbij ABP € 250 mln en BPF Bouw € 150 mln bijdraagt. Vorig jaar hebben we met Greystar een plan gemaakt waarbij we gezamenlijk € 420 mln investeren. Binnenkort komen we met nog twee investeringen naar buiten. Wij denken dat we in 2030 alles gealloceerd hebben aan projecten, maar dan zal mogelijk nog niet het volledige bedrag van € 5 mrd zijn geïnvesteerd.’
Waarom geven jullie die € 5 mrd niet gewoon mee aan Vesteda? Dat is toch jullie vehikel voor Nederlandse woningen?
‘Ten eerste hebben we met Vesteda afgesproken dat wij minderheidsaandeelhouder zijn. Ten tweede moeten we overdrachtsbelasting gaan betalen als ons percentage boven de 33% stijgt. Een derde reden is dat het de bedoeling is om met die € 5 mrd nieuwe betaalbare woningen te realiseren. Als wij alleen ons aandeel in Vesteda uitbreiden, hebben we nog geen maatschappelijke doelstelling bereikt. Overigens zou het wel heel logisch voor ons zijn om Vesteda verder te betrekken bij de nieuwe investeringen. Dan kun je denken aan aparte entiteiten voor APG. Dat vergt wel afstemming met de andere aandeelhouders in Vesteda.’
Jarenlang schommelde het percentage dat APG investeert in vastgoed rond de 10%. Door de € 5 mrd extra voor woningen kan dat percentage zeker wat hoger worden?
‘Dat was ook mijn eerste vraag toen ik hoorde van het plan voor de € 5 mrd, maar dat is niet het geval. Wij blijven gewoon op 10%. Dat betekent dat het gewicht van Nederland binnen onze wereldwijde portefeuille zal stijgen naar ongeveer 15%. Verder heeft ABP onlangs aangekondigd dat het van plan is om de komende jaren het gewicht naar illiquide beleggingscategorieën (waaronder vastgoed, infrastructuur en private equity) te verhogen naar 30%. Deze verhoging komt vooral ten gunste van infrastructuur, dat een beoogde weging van 10% zal hebben in 2030.’
In de bestuurskamers van ABP en APG gebeurt veel. De belangrijkste aandeelhouder van APG, pensioenfonds ABP, wil dat in de toekomst alleen voor ABP wordt belegd. De pensioenfondsen BPF Bouw en SPW (woningcorporaties) moeten verhuizen, en dan hebben we het nog maar niet over de politieke strubbelingen over het ‘invaren’ van het nieuwe pensioenstelsel.
‘Voor ons binnen het vastgoedteam zijn die veranderingen relatief eenvoudig. Wij werken niet voor het pensioenfonds BPF Bouw. Dit pensioenfonds heeft met Bouwinvest een eigen asset manager voor vastgoed. Dus in de toekomst zal er voor ons weinig veranderen.’
Dit betekent dat Foortse en zijn team zich geheel kunnen concentreren op de miljarden die hun weg moeten vinden in concrete plannen, al dan niet met woningen. De Mipim in Cannes is daarbij een handig hulpmiddel. Volgend jaar een herkansing voor de minister?
Profiel Robert-Jan Foortse
Robert-Jan Foortse is al ruim 15 jaar verantwoordelijk voor de Europese vastgoedportefeuille van asset manager APG. Hij studeerde aan de Nyenrode Business Universiteit en haalde zijn MBA aan de VU in Amsterdam. Daarna behaalde hij een master van de Amsterdam School of Real Estate. Hij werkte tien jaar bij Arthur Andersen. Als 35-jarige maakte hij in 2002 de overstap naar destijds ABP (nu APG). Sindsdien heeft hij zich ingezet voor de sector op het gebied van duurzaamheid (Gresb), het Urban Land Institute en voor de stichtingen voor zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde fondsen, respectievelijk Epra en Inrev.
Profiel APG
APG belegt het vermogen van het pensioenfonds ABP en aantal andere pensioenfondsen: € 616 mrd (december 2024). Eén op de vijf Nederlanders is afhankelijk van de beleggingsresultaten van APG.
Bij APG werken over de hele wereld meer dan 4000 mensen. Het bedrijf heeft teams voor aandelen, obligaties, private equity, infrastructuur en vastgoed. De laatste categorie is goed voor circa 10% van het vermogen, € 53 mrd (2024). Door de snelle waardestijging bij aandelen en private equity in 2024 ligt het percentage vastgoed in de totale portefeuille nu iets lager.
Robert-Jan Foortse maakt deel uit van het wereldwijde investment team. Zijn focus ligt primair op de € 20 mrd die belegd is in Europees vastgoed. Die is als volgt verdeeld over de verschillende sectoren:
- woningen 39%
- winkels 28%
- logistiek 12%
- hotels 11%
- kantoren 3%
- overig 7%
Retail heeft een relatief hoog percentage in de portefeuille. Onderdeel van dat percentage zijn ook de belangen die APG heeft in de markt van designer/fashion outlets. Deze nichesector gedraagt zich anders dan de traditionele markt voor winkels en heeft de afgelopen 15 jaar een substantiële positieve bijdrage geleverd aan de financiële rendementen van APG.
Door belangen in Value Retail, het European Outlet Mall Fund en VIA Outlets heeft APG posities in alle grote outlet centra in Europa, waaronder het meest productieve, Bicester Village in Engeland, en de grootste, de Designer Outlet in Roermond. Door middel van het belang in VIA Outlets is APG ook eigenaar van Batavia Stad Fashion Outlet in Lelystad.
In Nederland is APG zichtbaar aanwezig als belegger in Vesteda, CitizenM, en The Social Hub. Andere bekende Nederlandse projecten in de onderliggende portefeuille van APG zijn Hoog Catharijne (via Klépierre), The Mall of the Netherlands (via Unibail-Rodamco-Westfield), Batavia Stad Fashion Outlet (VIA Outlets), Designer Outlet Roermond (European Outlet Mall Fund), Hilton Schiphol & Renaissance Amsterdam (Archer Hotel Capital) en diverse logistieke gebouwen (Goodman).
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
