Daan Reekers van Adelaer positioneert zich graag als ‘financieel architect’. Hij voorspelt een toekomst met veel meer aanbieders van complexe financieringen in het vastgoed in de eurozone. De kosten voor financiering van vastgoed gaan in alle scenario’s stijgen.
Adelaer komt dit keer niet voor in de PropertyNL-ranglijsten met vastgoedfinanciers. De leningproductie van Adelaer tikte in 2023 een miljard euro aan, maar vorig jaar kwam de productie mede door weinig verlengingen niet boven de half miljard. Herfinancieringen komen meestal na tien jaar, en die historie heeft de zevenjarige Adelaer nog niet.
Fintech
In deze rustige periode werden volgens Daan Reekers, oprichter en ceo van Adelaer, nog wel zwarte cijfers geschreven, mede dankzij bridge financieringen en private equity. Een goede reden om af te reizen naar het hoofdkantoor in Den Bosch, om te kijken hoe Reekers de toekomst van de financieringsmarkt ziet.
Zijn club had in de onderzoeksperiode de handen vol aan de internationale groei van Adelaer, dat nu vertegenwoordigd is in tien landen. Dit is mede mogelijk doordat Adelaer in fintech heeft geïnvesteerd. Reekers ziet het als een Funda voor vastgoedfinancieringen. Reekers: ‘Wij zijn in staat in Europa de juiste investeerder bij de juiste klant te zoeken en vervolgens ons werk als debt broker uit te voeren.’
De markt zit volgens Reekers in een volledige transformatie. ‘Europa volgt Amerika. Twintig jaar geleden financierden de banken daar 70% en was 30% in handen van alternatieve debt funds, zoals verzekeraars en pensioengelden, soms in combinatie met family offices. Nu is dit omgekeerd in de VS, en is 70% in handen van alternatieve debt funds. Ik verwacht dat we in Europa de VS zullen volgen. Daar hoeven we geen twintig jaar op te wachten. Door fintech en artificial intelligence kan dat veel sneller.’
Gezapig
Reekers is vooral bekend door het jaarlijkse Adelaer Symposium onder leiding van prof. Sylvester Eijffinger – lid van de raad van advies van Adelaer. Hij snapt heel goed dat hij als organisator niet scoort met informatie over Adelaer zelf, dus daarom dit aparte moment in de financieringseditie van PropertyNL.
Reekers begint zijn loopbaan in 1998 als vastgoedfinancier bij ABN Amro, maar de bank wordt hem al snel te gezapig. Hij gebruikt vervolgens zijn werk bij een family office als een opstapje om in 2003 voor zichzelf te beginnen als intermediair voor vastgoedfinancieringen voor particulieren en het midden- en kleinbedrijf.
Hij zet jaarlijks zo’n € 300–400 mln uit aan nieuwe woningfinancieringen. ‘Voordat ik het wist, stonden er meer dan dertig mensen op de loonlijst. Toen brak de financiële crisis uit.’ Hij kan in 2011 een harde landing voorkomen door het afstoten van het personeel en de verkoop van de hypothekenportefeuille. Dat jaar weet hij – met behulp van drie vermogende vastgoedondernemers uit Den Bosch – voldoende startkapitaal op te halen om Adelaer op te richten. PropertyNL weet wie het zijn geweest, maar respecteert hun privacy.
Grootse plannen
Aan de muur bij Reekers hangt een tegel met een citaat van Michel Perridon: ‘Losers hebben een excuus, winnaars hebben een plan.’ Die tegel past bij Reekers. Hij blijft niet hangen in een financiële crisis, maar maakt grootse plannen, zoals nu in Europa met een fintech-systeem en een uitrol als pan-Europese debt broker. Maar voor het zover is, pakt hij alles aan. Zo bemiddelt hij in 2014 voor zijn eerste commerciële vastgoedlening voor Syntrus Achmea in Maastricht. ‘Met pensioengeld kon ik na de crisis de markt aanjagen, maar helaas is was er te weinig interesse van pensioengeld voor het direct financieren van commercieel vastgoed. Daardoor is Syntrus Achmea helaas na een paar jaar gestopt als financier van commercieel vastgoed.’
Meer succes heeft hij bij Jan Willem Neggers – de huidige directeur van het investeringsfonds van Marcel Boekhoorn, Ramphastos. Neggers en Freek Smolders worden gezien als de mannen achter het succes van de High Tech Campus in Eindhoven. Dat succes komt naar voren in gesprekken met verschillende belanghebbenden. De huurders roemen de toegevoegde waarde die Neggers met zijn club heeft gegenereerd, aandeelhouder Boekhoorn beloont Neggers door hem zijn kind Ramphastos toe te vertrouwen en ook de financiers juichen. In 2015 doet Adelaer zijn eerste grote deal voor de High Tech Campus, wat eigenlijk als start wordt gezien van Reekers als ‘financieel architect’.
Belletje trekken
Reekers zoekt in 2015 en 2016 op de Canary Wharf (het herontwikkelde Londense havengebied, red.) naar een toegevoegde waarde in de financieringswereld. ‘Laten we niet overdrijven. Mijn rol was belletje trekken bij grootbanken als JP Morgan, Goldman Sachs en Metlife. Als ze de deur open deden, vertelde ik hun dat Nederland hun financieringen nodig had.’
Hoezo zit het druk ‘bebankte’ Nederland te wachten op de Angelsaksen en meer specifiek op Brabander Reekers? ‘Mijn som is eenvoudig: de laatste zeven jaar wordt in Nederland jaarlijks gemiddeld € 20 mrd aan transacties gedaan in het professionele vastgoed (in 2024 lag dat rond de € 15 mrd, zie het onderzoek op p. 25 in deze editie). Dan is er gemiddeld de helft, zo’n € 10 mrd, nodig voor nieuwe financieringen (het onderzoek in deze editie meldt een productie van € 16 mrd, maar dit is inclusief verlengingen, red.). De Nederlandse banken kunnen die € 10 mrd niet financieren. Ik denk dat voor de helft er ruimte is voor alternatieve financiers.’
Reekers onderbouwt die stelling met de groei van zijn eigen bedrijf. In 2016, het eerste jaar van Adelaer, haalt hij al een productie van € 387 mln. Hij claimt in de afgelopen acht jaar € 7,4 mrd aan financieringen te hebben gedaan in binnen- en buitenland. ‘Je praat over een investeringsmarkt in Europa van ongeveer € 3,6 triljoen. Wij opereren in een markt in Europa met 84.000 professionals, die een transactievolume van € 360 mrd aan vastgoedleningen heeft per jaar. De Europese markt is groter dan die van de VS.’
Markt gekanteld
Reekers heeft de markt zien kantelen. Vroeger investeerden pensioenfondsen en verzekeraars direct in vastgoedfinancieringen. Die markt is grotendeels opgedroogd. Daarvoor zijn nieuwe geldstromen in de plaats gekomen. Zo zet de marktleider in projectontwikkeling BPD een deel van zijn huurwoningen af in een fonds van Rabobank. De ontwikkelaar heeft hierdoor een deel van zijn afzet gewaarborgd, Rabo verdient aan het structureren van fondsen en achterliggende beleggers kunnen investeren in nieuwe woningen. Reekers: ‘Als je echter woningambities van het kabinet op dit soort initiatieven legt, dan is het een druppel op een gloeiende plaat. Ook de corporaties kunnen geen grote impuls geven, want zo’n woningimpuls vergt een enorme financiering, die de bestaande banken niet kunnen ophoesten. Ik waarschuw voor een ‘gap’ in vastgoedfinanciering. Je hebt het over een woningopgaaf van € 450 mrd.’
Hand in hand
In zijn kruistocht voor kapitaal zoekt hij niet de minste medestanders, zoals Denise Notenboom – bestuurder van Rabobank Real Estate Finance (zij is echter gepromoveerd naar hogere regionen van de bank en op het vastgoed zit nu Peter de Bruin, red.). Zij beaamde de stelling op het symposium van Adelaer in 2024. Reekers: ‘De Nederlandse banken kunnen de vastgoedmarkt niet op hun boek nemen, maar ze kunnen wel partners zijn in een financiering. En daarvoor heb je een financieel architect nodig, zoals Adelaer. We halen kapitaal uit het buitenland en syndiceren graag met Nederlandse banken. Uiteraard werken we ook heel graag een-op-een met Nederlandse banken, want als zij wel de ruimte hebben en de aanvraag ‘ticks the boxes’ (een lening van maximaal € 50 mln, red.), zijn Nederlandse banken nog steeds de beste partij om mee samen te werken. De markt is groot genoeg. Wij gaan hand in hand.’
Toch een tussentijdse reclameboodschap? ‘Nee, we spelen in op een algemeen probleem. Je hoeft Adelaer niet te noemen, maar je kunt bijvoorbeeld ook met de debt-afdeling van CBRE praten. Vraag waar Maud Visschedijk van Cushman & Wakefield mee bezig is. Wij spelen allemaal in op de markt in Europa, waar veel aanbod van kapitaal is, maar nog meer vraag. Wij, Adelaer, bedienen meer de directe markt.’
Iedereen dezelfde kennis
Wat is er nog meer veranderd? Reekers: ‘Toen ik in Londen bij de grote banken kwam, was het eerste wat ze vroegen: naar welke financiering zoeken klanten? Je kunt cliënten helpen met junior-, mezzanine- of senior-leningen – bij elk risicoprofiel horen tarieven. Om hierop in te spelen hebben we voor continentaal Europa de ‘fintech search engine’, die klant en vastgoedfinanciers bij elkaar brengt. We noemen dit het Adelaer Loan Management Systeem. Dit systeem geeft inzicht in alle lopende financieringsverplichtingen en alle typen financiers, dus naast de bank ook mezz-, junior- of equity-leningen. Het systeem houdt rekening met de afspraken met de geldverstrekkers; niet alleen de rente en aflossing, maar ook loan-to-value, DSCR, ICR debt ratio’s etc. Zo kunnen verschillende partijen, variërend van de jurist en de taxateur tot de financier en de accountant, beschikken over dezelfde kennis. Een voorloper van de blockchain.’
Reekers vertelt dat de fintech-tool informatie heeft over 3300 partijen die op een of andere manier vastgoed financieren in Europa, veel meer dan de 184 partijen waar Adelaer tot nu toe mee werkte. Reekers: ‘Alleen Duitsland heeft al 2800 bankvergunningen, dus het systeem is nog niet eens begonnen.’
Dynamisch spel
De ambitie van Reekers is om met de opgebouwde data snel in te spelen op de actualiteit. ‘Voordat Trump begon met de tarievenoorlog was er al een enorme belangstelling voor investeringen in de euro. Dat neemt nu snel toe.’
Terwijl op veel financiële markten traditionele vastgoedfinanciers als goedkopere banken en verzekeraars wegvallen, komen er bij financieringen juist duurdere ‘alternative lenders’ (crowdfunding platformen en debt fund) bij. ‘De banken ontkomen er niet aan: in het kader van toezicht moeten zij grotere kapitaalbuffers aanhouden (nu Basel IV en straks Basel V). Dit betekent dat de banken nog minder gaan uitlenen. Andere ‘alternative lenders’ zijn in de regel gewoon duurder, maar bieden ook wel meer mogelijkheden in hogere verstrekking. Voor hogere risicoprofielen worden ook hogere rentes gevraagd. Het wordt dus een dynamisch spel tussen goedkoop geld, duurdere mezzanine- of juniorleningen en eigen vermogen. De toekomstige vastgoedfinanciering zal uit meerdere leningdelen bestaan, en vastgoed beleggen en ontwikkeling worden veel kapitaalintensiever.’
Reekers concludeert dat er alle ruimte is voor meerdere ‘financieel architecten’. ‘Door kennis uit heel Europa te halen, kunnen we ook Nederland beter bedienen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2025
Gerelateerde artikelen:
