DHG: Verzilveren en opnieuw beginnen

Altijd moest DHG voorfinancieren en als een terriër op jacht naar huurders om zijn hallen vol te krijgen. Slager: ‘Dat is altijd gelukt, meestal voor of soms vlak na oplevering, op één keer na: midden in de recessie in 2010 in Amsterdam. Toch deden banken altijd of speculatief ontwikkelen van logistiek vastgoed wild west was.’
Tegen alle bancaire wind in werd DHG marktleider in Nederland en zesde in Europa. Alleen al in 2020 heeft het drie grote verkooptransacties achter de rug, van samen meer dan een half miljard euro: 131.000 m² ging voor € 131 mln naar Patrizia, 300.000 m² ging voor € 245 mln naar HansaInvest en 115.000 m² ging voor € 142 mln naar Real IS.

Comfortabele buffers
DHG heeft hierdoor ineens comfortabele financiële buffers, maar ook na 25 jaar buffelen waait er nog steeds een ondernemende wind rond het DHG-hoofdkantoor aan de Nieuwe Maas. Slager kan melden dat DHG zojuist een megatender in Rotterdam gewonnen heeft – twee naastgelegen locaties van totaal 14 hectare, waarvan één zelfs een unieke eigen grondlocatie betreft. ‘Hierop realiseren we na herontwikkeling van de oude gebouwen in totaal ruim 100.000 m² aan Smartlog’s. Daarnaast voegen we dit jaar nog een aantal grote locaties aan de pijplijn toe, waardoor we nog eens ruim 25 ha kunnen ontwikkelen, goed voor zo’n 170.000 m² aan Smartlog’s.’ DHG brengt hiermee de door verkopen geslonken portefeuille weer op orde.
De aankoop in Rotterdam verliep op een voor DHG ongebruikelijke manier. Slager: ‘Wij deden nooit mee met tenders. Dat was voor ons veel te duur en te onzeker. Wij konden immers moeilijk voorfinanciering krijgen. Nu is het anders, al hebben we onderling nog wel wat discussie gehad of we wel moesten deelnemen aan deze tender. Maar de conclusie was: Rotterdam is onze thuismarkt, en die houden we graag voor onszelf. We moeten meedoen, wat de prijs ook is.’
Slager is trots op de positie van DHG: ‘Veel partijen waren verbaasd dat we meededen, omdat ze dat van ons niet gewend zijn. En naderhand zeiden ze dat ze er geen tijd en energie in hadden gestoken als ze geweten hadden dat wij er zo hard in zouden gaan.’

Racecircuits
Was het een signaal voor de markt dat de logistieke ontwikkelaar DHG nog steeds van wanten weet? De markt zag Hart steeds minder in de logistieke centra en steeds vaker op de racecircuits. Hij is ten tijde van het bezoek van PropertyNL aan DHG net terug uit Monaco, waar niet alleen Max Verstappen triomfen vierde, maar Hart zelf ook. Serieuze prestaties met serieuze business (zie kader).
Slager is onvermoeibaar actief in het vastgoed, maar maakte daar wat hij noemt een paar ‘zijstapjes’. Het echte werk is natuurlijk logistiek, maar DHG is op dit moment onder andere ook bezig met een transformatieproject van 12.000 m² woningen in Weesp. In Den Haag kocht het eerder al eens de voormalige monumentale ABN Amro-vestiging aan de Kneuterdijk. DHG wist hiervoor een hotelbestemming te krijgen en het voor € 28,5 mln te verkopen aan de Oostenrijkse hotelontwikkelaar UBM. DHG is daarnaast sinds vorig jaar ook eigenaar van ziekenhuis Tergooi in Blaricum, een herontwikkelproject van 53.000 m² waar nog jaren werk aan zit.

DHG als bank
Doordat DHG op veel vlakken actief is, wordt het ook vaak door de markt benaderd. Hart: ‘We ontdekken dat er met geld gemakkelijk geld valt te verdienen. Mensen komen regelmatig naar ons toe voor een kortlopende lening voor een kansrijk plan waarvoor ze bij de bank geen of niet op tijd geld voor vrij krijgen, en betalen ons even snel weer terug.’
DHG als bank? Het contracteerde voor deelnemingen in bedrijven twee jaar terug Joop Drechsel, die bijna 20 jaar aan het roer stond van een investeringsfonds van John Fentener van Vlissingen, maar hij blijkt niet meer bij DHG betrokken te zijn. Slager: ‘Joop heeft ons zeker even geholpen, maar wij kwamen al snel samen tot de conclusie dat wij anders zijn. Wij moeten het hebben van snelheid, informele contacten en risico’s durven nemen.’
Tot ruim vijf jaar geleden was DHG vooral beleggende ontwikkelaar met een portefeuille van zo’n € 350 mln. Daarna werd DHG meer en meer ontwikkelaar met een pipeline van inmiddels 1,4 mln m² aan distributiegebouwen – of Smartlog’s, zoals ze bij DHG genoemd worden. Door alleen al vorig jaar een half miljoen meters te verkopen à raison van ruim een half miljard, is het weer meer belegger geworden.
DHG hoeft namelijk niet meer te verkopen om aan liquiditeit te komen. Dat doen ze pas als Hart en Slager denken dat de prijzen niet meer stijgen, en dat hebben ze al vaak gedacht. Slager: ‘Kijk naar de prijsontwikkeling van logistiek vastgoed van de afgelopen 5 jaar. We verkochten in 2016 een aantal logistieke ontwikkelingen op een BAR van 5,5%, en in 2018 rond de 5%. Ik dacht: we zijn gek als we nu niet alles wat we hebben in een keer verkopen, en daar zijn we ook heel dichtbij bij geweest, maar nu ligt het aanvangsrendement voor prime logistiek al onder de 4%! Dus met de kennis van nu hebben we misschien te vroeg verkocht. Aan de andere kant hadden we dat geld hard nodig om nieuwe locaties te verwerven en zo hard te kunnen groeien, en die zijn nu extreem schaars. De markt droogt op.’

Voorkeur voor brownfields
Opdrogen kan een bedreiging zijn voor de ontwikkelingstak van DHG, maar Slager relativeert. ‘Voor ‘greenfields’ kwam DHG toch al bijna nooit in aanmerking, omdat DHG altijd op risico wil bouwen en gemeenten vaak voorverhuureisen stellen. In Rotterdam gaat het, met uitzondering van de Maasvlakte, altijd om ‘brownfields’ – locaties die moeten worden herontwikkeld. Dat past bij ons.’
Het verklaart de samenwerking met het Havenbedrijf Rotterdam. Het Havenbedrijf is erbij gebaat dat locaties worden herontwikkeld, zodat oude, vaak vervuilde locaties worden opgeruimd en plaatsmaken voor duurzame nieuwe panden en bedrijven in Rotterdam weer aan de slag kunnen. Daarbij helpt een ontwikkelaar die zijn nek uitsteekt.
In de vorige editie van PropertyNL vertelde logistiek ondernemer Rémon Vos van Central Trade Park hoe hij zijn funding probleem heeft opgelost. Hij heeft eerst ook voor honderden miljoenen verkocht, maar wil van nu af aan zo veel mogelijk behouden door geld van de beurs aan te trekken. Slager: ‘Ik moet niet denken aan een beursgang. David en ik hebben eerder tegen elkaar gezegd: Zie je ons al verantwoording afleggen aan die dasdragers?’ Liever zetten zij hun tanden in de pasverworven locaties.

DHG Racing
De geboren en getogen Rotterdammer David Hart is begonnen als handelaar en coureur in Alfa Romeo’s. Hoewel hij sinds de jaren ’90 met DHG de smaak van het vastgoed te pakken heeft, blijft er benzine door zijn aderen stromen en boekte hij vele overwinningen. Apart ontwikkelt hij DHG Racing, dat zich concentreert op racen en op de handel in klassieke raceauto’s, het speciale segment van de Rembrandt’s van automobielindustrie. Eind april – net voor Verstappens triomf – werd in Monaco de Grand Prix Historique gereden, met David Hart in een Maserati 300 S. Deze Maserati bulderde ooit met de legendarische coureur Fangio door dezelfde Monagaske straten. Hart dook net als Max op kop de Sainte Devote in, de legendarische eerste bocht. Na drie ronden op kop hield de vergelijking met Max op, want bij Hart viel de versnellingsbak uit. Hart heeft wel een troostprijs, want door zijn auto zo in de kijker te rijden, explodeert de waarde van een klassieker. Dat is belangrijk voor hem, want anders dan bij veel andere kunstverzamelaars, is bij Hart bijna alles voor de juiste prijs te koop.