Covid & Property 5: Beurs worstelt met vals vastgoedsentiment

Deze week moet de effectenbeurs het antwoord geven op de vraag of het sentiment over vastgoedaandelen niet te ver naar beneden is doorgeschoten. Vorige week hebben de directies van NIBC en Unibail-Rodamco-Westfield ingegrepen, omdat er te veel onzin werd verspreid. Deze week zal blijken hoe de overname van NIBC door Blackstone vorm krijgt en hoe het dividend van Unibail wordt uitgekeerd.

Vastgoed heeft afgelopen week zijn plaats leren kennen. In een wereld die zijn deuren sluit, is de economie een afgeleide en het vastgoed met zijn langetermijnhorizon daar weer een afgeleide van. Dat betekent dat er afgelopen week weinig aandacht was voor de aankoop van € 700 mln aan vastgoed in Nederland door Aviva, terwijl het arriveren van nieuwe mondkapjes zaterdag de opening was van Het Financieele Dagblad.

Tussen al het belangrijke nieuws zal het dan ook amper zijn opgevallen dat de koersen van de vastgoedfondsen afgelopen vrijdag 50% lager stonden dan half februari, toen Nederland nog dacht dat Covid voornamelijk een Chinees vleermuisprobleem was. Andere fondsen op de AEX kelderden met ‘maar’ 33%. Waarom? PropertyNL heeft geen belang bij hoge of lage waarderingen en houdt zich doorgaans bezig met waarderingen van professionals (taxateurs) in plaats van met dagkoersen. Toch is die koers nu juist relevant, omdat andere professionele beleggers zich onthouden van ieder commentaar, waardoor beurssentiment van invloed kan zijn op de directe markt. De dagkoersen kunnen de hele sector infecteren.

Unibail-Rodamco-Westfield herstelde zich vrijdag na een bericht nabeurs van de directie (+18%), maar staat nog steeds 54% lager dan half februari. Wereldhave doet het iets beter (–51%), maar dat komt doordat de koers eerder al onder druk stond vanwege bestuursperikelen, Commercial Properties scoort nog slechter dan de benchmark, VastNed weer wat beter. Dat laatste is te danken aan Michel Peridon, die vorige week als grootaandeelhouder instapte bij VastNed.

Wat is de ratio achter die koersval in het vastgoed? De analisten wringen zich in bochten hoe dit alles te verklaren is: zij wijzen op de trend naar thuiswinkelen of het verslechterende economisch tij. Thuiswinkelen staat echter al jaren op de agenda, en een partij als Unibail berekent de voors en tegens bij elke investering. Iedere belegger en vastgoedprofessional houdt zich bezig met de vraag hoeveel mensen straks weer zullen kopen, en is dat thuis – zoals zij nu gewend raken – of weer in een fysieke winkel? Stellige antwoorden in de hectiek van vandaag zijn gevaarlijk voor het beleid van morgen. De cashpositie nu is belangrijker dan de speculatie over straks. Daarbij zijn langetermijnbeleggers in het voordeel.