Covid & Property 3: Taxateur als kop van jut

We hadden de nieuwsrubriek gemakkelijk kunnen uitbreiden met tien berichten van winkelketens die sluiten, maar eigenlijk is het interessanter te horen van winkels die openblijven of zelfs hun omzet vergroten. Apothekers/drogisterijen bedacht iedereen wel, maar wie had tuincentra voorspeld?

Als media geen goed nieuws brengen, krijgt het Rode Kruis gelijk met de waarschuwing om de media te mijden. Alleen maar extra onzekerheid, zo probeert auteur Rutger Bregman ons te leren met zijn bestseller ‘Bijna alle mensen deugen’. Vandaag de proef op de som met taxateurs van vastgoed: zouden zij ook bijna allen deugen?

In Engeland denken ze van niet. De Britten denken dat taxateurs de markt plat leggen. Dat zit zo. De Britten hebben een groot aantal zogenoemde open-end fondsen. Dat zijn fondsen waar je niet zoals bij gewone beursfondsen, zoals Unibail-Rodamco, kunt handelen op basis van de koers, maar kunt in- en uitstappen op basis van de intrinsieke, lees getaxeerde, waarde. Dat is theoretisch een heel mooi product – Rodamco had vroeger ook zo’n systeem – want het maakt je investering niet afhankelijk van een grillige beurssentiment, maar je laat de waardering over aan degene die er echt wat van weet, namelijk de taxateur.

Helaas blijkt keer op keer – ook Rodamco ging onderuit – dat open-end fondsen niet bestand zijn tegen een grote crisis. Dan willen beleggers koste wat kost van hun stukken af en dan moet het fonds sluiten, net zoals bij een bankrun. Zo’n sluiting is dezer dagen in Londen gebeurd met open-end fondsen van Aviva, Kames Capital en gisteren kwam daar nog een fonds van Aberdeen bij.

Zo’n beslissing is desastreus, want het toont pijnlijk dat een bestuur zijn verplichtingen niet kan nakomen. De Britse fondsbeheerders hebben daar echter het volgende op gevonden. Zij gebruiken taxateurs als kop van jut. Taxateurs moeten dezer dagen aangeven dat er sprake is van ‘material uncertainty’ oftewel een uitzonderingsclausule dat er sprake is van abnormale onzekerheden. In dat geval, zeggen de fondsbeheerders, ‘kunnen wij niet anders dan het fonds sluiten’.

De taxateurs zijn dienstverleners die niet gauw hun opdrachtgevers voor het gerecht slepen. Zij kunnen er moeilijk op wijzen dat een uitzonderingsclausule niet betekent dat de hele waardering waardeloos is. Daarmee ligt de bal weer bij de fondsbeheerders. Deze testcase is niet alleen van belang voor Londen. Ook op het continent zullen kopers of verkopers zoeken naar een kop van jut om van vastgoeddeals af te komen met het argument ‘material uncertainty’. Dat kan vergaande gevolgen hebben voor de liquiditeit van de markt. Beleggers en banken willen immers geen zaken doen zonder de handtekening van de taxateur.

Een rondgang bij taxateurs levert echter ook goed nieuws op. De meeste taxateurs laten zich niet als kop van jut gebruiken en zijn ondanks de onzekerheden nog steeds druk met het afronden van deals. Het in Londen geplaagde Aviva scoorde in Nederland met ‘de deal van het jaar’: € 700 mln aan vastgoed, dat verkocht werd door het Chinese Anbang. Ook in de Covid-crisis staat voorop dat vastgoed een lange termijnbelegging is die past in elke institutionele portefeuille...