Met haar ‘Liv inn’-concept in Hilversum won woningcorporatie Habion vorige maand de eerste Health Care Award van PropertyNL. Volgens directeur Peter Boerenfijn is het community-concept voor ouderen niet alleen voor corporaties in te zetten.
De gemeenschappelijkheid van een studentenwoning, de bedrijvigheid van een klein dorp en de geborgenheid van een huis. Het eerste deel van de omschrijving van Habions woonconcept Liv inn wordt al direct waargemaakt bij binnenkomst in de Hilversumse vestiging aan de Vaartweg. Onder de trap staat een drietal verweesde winkelwagentjes, in deze levensfase niet gebruikt om kratten bier het studentenhuis binnen te slepen, maar keurige karretjes van de bouwmarkt.
Op het eerste gezicht is Liv inn Hilversum aan de buitenkant een typische ouderenresidentie: een mix van laagbouw en bescheiden hoogbouw met een centrale entree en een vergroend plein aan de voorkant. Aan de binnenkant is snel duidelijk dat het niet het gemiddelde ouderencomplex betreft, maar een levendige community van 150 woningen met ouderen van diverse pluimage afgewisseld met enkele jongeren, die ook een plekje in het complex hebben gevonden. Bij de liften is het een komen en gaan van ouderen die buiten even een rokertje pakken of juist met de hardloopkleding nog aan weer binnenkomen. Het personeel van zorgorganisatie Amaris, dat zorgdiensten verleent in de community, is niet als zodanig herkenbaar.
Geen witte zorgjassen
En dat is ook helemaal de bedoeling, vertelt Peter Boerenfijn, directeur van corporatie Habion. ‘Ouderen willen niet in een geïnstitutionaliseerde omgeving zitten met witte zorgjassen en bedden op de gang.’ In een poging om ouderen te verleiden in een van de 11.000 Habion-woningen (door heel Nederland) te komen wonen, zette de corporatie het businessmodel op zijn kant.
In plaats van te beginnen met een aanbod aan zogenaamd zorggeschikte woningen begon Habion met een vraag aan de doelgroep zelf: wat zijn de woon- en leefwensen van deze ouderen? ‘Dan blijkt dat ouderen ergens anders willen gaan wonen als ze hun autonomie kunnen behouden en tegelijkertijd niet nog een paar keer moeten verhuizen naar een verpleegtehuis of een hospice. In onze filosofie moet je de rest van je leven in dezelfde omgeving kunnen blijven wonen. Alleen in heel ernstige gevallen kun je nog terugvallen op verpleeghuiszorg.’
Van de ouderen (en de paar jongeren) in Liv inn Hilversum, opgeleverd in 2021, heeft een derde geen zorgvraag, een derde een lichte en nog eens een derde een zware. Het zorgt er volgens Boerenfijn voor dat veel kleine zorgvragen onderling door de bewoners worden opgelost en daarmee verworden tot reguliere burenvragen. ‘Daarmee neemt de behoefte aan reguliere zorgverlening tot wel de helft af ten opzichte van de situatie dat mensen die burenhulp niet hebben.’
Wonen en zorg gescheiden
Dat het Liv inn-concept, een label dat Habion hanteert voor de woonvorm die ook elders binnen het portfolio wordt ingevoerd, succesvol is, is een geluk bij wat zo’n tien jaar geleden een groot ongeluk leek. Voor de bekostiging van de ouderenzorg werden toen door de overheid wonen en zorg strikt van elkaar gescheiden. Daarmee hield het traditionele verzorgingstehuis met de all-in bekostiging van wonen en zorg op te bestaan. ‘Dat was echt een groot probleem voor ons, want verzorgingshuizen waren goed voor twee derde van onze omzet. Tegelijkertijd was de wooncomponent nooit echt met de tijd meegegaan. Ouderen stonden niet in de rij om bij ons een kamer te huren. Die zeiden terecht dat hun kleinkinderen op kamers meer ruimte hadden en daar minder voor betaalden.’
De introductie van het nieuwe woonconcept was er ook één met vallen en opstaan. ‘Je gaat van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming. Daar vinden gemeenten en omwonenden wat van, ook omdat je bijvoorbeeld te maken krijgt met andere parkeernormen. Ook in praktische zin moet je dingen anders aanpakken. Anders dan bij een traditioneel verzorgingstehuis is er bijvoorbeeld geen rechtstreekse verbinding met de brandweer meer. Omdat het om dezelfde bewoners in allemaal zelfstandige woningen gaat, vinden wij dat er een gelijkwaardig brandveiligheidssysteem moet komen. Het gaat tenslotte nog steeds om kwetsbare bewoners.’
Uitgangssituatie zorgleveranciers
De voornaamste uitdaging was, zeker in de beginjaren van de community, het in huis halen van een zorgleverancier voor de bewoners die zorg nodig hebben. Veel zorgorganisaties vinden het werken in een gewoon verpleeghuis gewoon makkelijker. Boerenfijn: ‘Dan weet je wat je nodig hebt en kun je daar je bezetting op afstemmen. Bij ons staan de bewoners aan het roer. Het is in het verleden echt wel een aantal keer gebeurd dat we afscheid moesten nemen van een zorgaanbieder omdat deze het bedrijfseconomisch niet voor elkaar kreeg of omdat het personeel niet wilde. Op zo’n moment zetten we samen met de bewoners een advertentie voor een partij die dat wel wil en kan. Deze generatie is gewend aan bol.com. Wat je wilt hebben, haal je zelf in huis, maar tegelijkertijd willen ze ook niet iedere dag 20 verschillende busjes voor de deur. Daarom nemen wij in het huurcontract op dat alle vormen van zorg bij één zorgleverancier moeten worden afgenomen. Dan kun je ook aan de wensen van ouderen tegemoet komen én de zorgleverancier een goede uitgangssituatie bieden. Door de samenwerking met Amaris loopt hier een klein vast team van verzorgenden rond.’
De splitsing van zorg en wonen zorgt ervoor dat bewoners voor de bekostiging bij meerdere loketten – PGB, zorgverzekeraar – moeten aankloppen. ‘Dat is het mechaniek aan de achterkant waar wij voor zorgen. Mensen moet hier gewoon door kunnen leven, ongeacht de zorg die ze krijgen.’
Net als in de oprichtingstijd spelen Habion (1952) en andere corporaties met een specifiek aanbod voor ouderen in op een actuele vraag. Toen was het de wederopbouw van ons land. Corporaties als Habion bouwden massaal bejaardentehuizen en aanleunwoningen om ouderen te huisvesten, zodat gezinnen in de jaren na de oorlog aan wonen toekwamen. Ook nu wordt specifiek woonaanbod voor ouderen gezien als de heilige graal om de doorstroming op de woningmarkt op gang te krijgen. ‘Maar vergis je niet, de ouderen van nu zijn een stuk geëmancipeerder. Ze laten zich niet zomaar wegstoppen en hechten aan de kwaliteit van leven die ze gewend zijn. Bovendien hebben ze al een woning. Je moet ze dus met een goed concept verleiden te verhuizen, niet met een plattegrond.’
Advocaatje toegestaan
Voor de bewoners van Liv inn Hilversum dus geen overgaar en zoutloos instellingseten, maar een gezamenlijke keuken waarin ze zelf kunnen koken, tot aan Surinaams aan toe. Daarnaast hebben de bewoners in de woningen een eigen keuken. Het advocaatje (of een ander alcoholisch drankje) dat een seniorenflat in Maassluis eind vorig jaar wilde uitbannen – en daar na alle commotie weer op terugkwam? Boerenfijn heeft niet de minste behoefte om zich ermee te bemoeien. Sterker nog, ‘zijn’ woongebouw heeft een eigen kroeg waar bewoners een feestje kunnen organiseren.
Betty (87) is bewoonster van het eerste uur. Ze kwam er al als vrijwilliger toen het nog verzorgingshuis De Boomberg was. ‘Op die manier zat ik ook dicht op het vuur toen de plannen voor Liv inn duidelijk werden.’ De Hilversumse woonde tot de opening in 2023 nog in een eigen woning, uiteindelijk niet meer tot haar genoegen. ‘Mijn man was al een tijdje overleden en doordat we in een geschakelde woning woonden, bleef er weinig sociaal contact voor mij over.’
Ondanks haar gevorderde leeftijd is ze volop actief in de community, onder meer met het geven van rondleidingen en het regelen van concertjes, zowel klassiek als populair. Het complex beschikt over een kleine theaterzaal mét podium. Betty heeft totaal geen spijt van haar verhuizing. ‘Je leeft hier echt in een gemeenschap, maar je hebt bijvoorbeeld ook de vrijheid om gewoon in je eigen appartement te eten.’ Vindt ze het een probleem dat van ouderen eigenlijk wordt verlangd dat ze verhuizen naar een kleinere woning? ‘Nee hoor, eigenlijk vind ik dat heel logisch. Jonge gezinnen moeten ook kunnen wonen.’
Eigen werkplaats
Ron (74) en zijn vrouw verhuisden vorig jaar van een reguliere huurwoning in Leiden naar Liv inn in Hilversum. Sindsdien is hij samen met een collega-bewoner ook de opperklusser binnen het complex. Het pand beschikt over een eigen werkplaats, waar de bewoners dingen kunnen repareren of maken en waaraan hij zijn indrukwekkende collectie gereedschap doneerde. ‘Ik stuitte hier min of meer bij toeval op. Een vriendin van mijn zoon woonde hier al en wij zouden haar helpen met een nieuwe vloer. Wat ik zag beviel me dusdanig dat ik tegen mijn vrouw zei: ‘Dit is ook wat voor ons.’ In Leiden hebben we altijd gehuurd, wat natuurlijk steeds duurder werd. Hier hebben we nu een woning die beter bij ons past en waar we minder huur voor betalen.’
Ron, zijn vrouw Edith en Betty zijn zo enthousiast en begeesterd over hun nieuwe woonomgeving dat ze regelmatig als ambassadeurs mee op pad gaan naar evenementen waarbij Habion het Liv inn-concept toelicht. Sowieso staat het concept in het middelpunt van de belangstelling: tot uit Zuid-Korea komen beleidsmakers en wetenschappers kijken hoe Habion het aanpakt. ‘Dat er steeds meer mensen komen die steeds ouder worden en dat dit iets doet met de vraag hoe je nou goed oud kan worden, is een kwestie die vrijwel overal speelt’, aldus Boerenfijn.
De werkwijze van Habion is volgens hem niet alleen toepasbaar door corporaties, maar ook door commerciële ontwikkelaars en beleggers. ‘Alleen zie je nu nog te vaak dat er bij huisvesting eerst en alleen wordt gedacht aan stenen. Daarmee voorzie je nu misschien in een vraag, maar het aanbod is daarmee nog niet toekomstbestendig. Je ziet nu al bij zogenaamde seniorenwoningen die tien jaar geleden zijn opgeleverd dat deze met het klimmen van de leeftijd ook niet meer voldoen, omdat mensen van 80+ andere behoeften hebben dan mensen van eind 60 of begin 70. Dan moet je toch weer opnieuw verhuizen. Van de zogeheten Knarrenhofjes word ik wel enthousiast, omdat daarbij de onderlinge ondersteuning ook een belangrijke rol speelt. Alleen denk ik dat je ook echt de schaalgrootte van een concept als Liv inn nodig hebt om stappen te zetten.’
Onrendabele top
Struikelpunt kan voor ontwikkelaars wel de onrendabele top zijn. Om een complex zoals Liv inn in Hilversum mogelijk te maken dat echt levensloopbestendig is en waar tal van faciliteiten zijn, zijn veel extra investeringen nodig, die zich niet direct laten vertalen in een hogere huur. ‘Deels kun je dat ondervangen omdat het ons net als bij andere community-concepten is toegestaan om WWS-punten toe te kennen voor gemeenschappelijke ruimten. Ook ligt het op de weg van gemeenten en zorgverzekeraars om mee te denken. Doordat bewoners bottom-up elkaar zelf onderling helpen en activiteiten organiseren, neemt het beroep op de WMO-gelden en traditionele zorg af.’
Door de ouderenzorg op een andere manier in te richten is het volgens Boerenfijn mogelijk dat ook Nederland Blue Zones krijgt, die Habion ‘Orange Zones’ noemt, plekken op de wereld waar mensen vaker dan gemiddeld bijzonder oud worden en ook nog eens gezond, met Okinawa (Japan) en Sardinië als bekende voorbeelden. ‘Eenzaamheid is door de dubbele vergrijzing een groeiend probleem. Juist door werk te maken van diverse woongemeenschappen kun je ook in ons land gelukkiger oud worden en de vraag naar zorg verminderen. En dat is goed nieuws, omdat de zorg zoals we die gewend zijn door stijgende kosten en krapte op de arbeidsmarkt onder druk staat.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
