Column Ynze van der Tempel: Woningmarkt niet geholpen door differentiatie overdrachtsbelasting

Het citaat van de Raad van State gaat over de op Prinsjesdag gepresenteerde plannen voor de overdrachtsbelasting. Eerder had het bureau Dialogic ook al grote vraagtekens gezet bij het idee om starters te ontzien en beleggers extra te belasten, nota bene in een onderzoek in opdracht van het ministerie van Financiën.

Toch heeft het kabinet aangekondigd om kopers tot 35 jaar een vrijstelling van overdrachtsbelasting te geven als zij een woning voor permanente zelfbewoning kopen. Deze vrijstelling mag één keer worden gebruikt. Voor andere woningkopers geldt het huidige 2%-tarief straks alleen nog bij permanente zelfbewoning. Voor alle andere vastgoedtransacties gaat het overdrachtsbelastingtarief volgend jaar naar 8%. Beleggers in woningen worden door de maatregelen extra geraakt: voor hen betekent de wijziging een verviervoudiging van het tarief.

Hoe kan het dat er na zulke kritische adviezen toch een voorstel ligt om het overdrachtsbelastingregime ingrijpend te wijzigen? Staatssecretaris Vijlbrief is daar duidelijk over: het kabinet wil alle starters een steuntje in de rug geven bij de aanschaf van een eerste huis. Kennelijk ongeacht de kosten. En er bestaat een diepgewortelde wens om beleggers die woningen opkopen voor de verhuur dwars te zitten.

Maar wat zijn nu de gevolgen van dit kennelijk zo ondoelmatige beleid? Volgens de Raad van State is het zeer waarschijnlijk dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan verkopers, doordat de prijzen van woningen door de maatregel omhoog gaan. Dat is logisch. Starters kunnen straks nu eenmaal meer bieden zonder dat de kosten van de woning per saldo omhoog gaan. De vrijstelling is dus eigenlijk een cadeautje voor eigenaren die hun woning verkopen en waarschijnlijk nu een nog grotere overwaarde kunnen realiseren. Dit effect hebben we eerder ook gezien bij verschillende btw-verlagingen, die feitelijk nooit resulteerden in een verlaging van de prijs van het product, maar hoogstens in extra marge voor de leverancier.

In de grote steden zullen er zeker particuliere beleggers zijn die door de maatregelen afhaken. Maar ook andere kopers zullen de negatieve gevolgen merken. Starters van 35 jaar en ouder krijgen geen vrijstelling en krijgen het dus nog moeilijker bij het kopen van een eerste woning. Hetzelfde geldt voor doorstromers vanaf 35 jaar. Deze laatste groep zal door hun jongere generatiegenoten van de markt worden gedrukt. Doorstromers onder de 35 kunnen in de voorgestelde regeling namelijk wel gebruik maken van de vrijstelling, omdat de regeling als voorwaarde stelt dat een koper nog niet eerder van de vrijstelling gebruik heeft gemaakt. Je hoeft dus geen echte starter te zijn! En daar komt bij dat de vrijstelling geldt ongeacht de waarde van de woning.

De verhoging van het tarief heeft ook grote gevolgen voor markten en gebieden waar er nu helemaal geen concurrentie is tussen kopers en beleggers en waar overheden het juist zeer gewenst vinden dat beleggers huurwoningen kopen. Denk aan nieuwe huurwoningen die door projectontwikkelaars worden verkocht aan institutionele beleggers die deze woningen langjarig gaan verhuren. De verviervoudiging van het overdrachtsbelastingtarief voor huurwoningen leidt tot een lagere waarde van deze huurwoningen. Een koper van bestaande huurwoningen kan nu eenmaal minder betalen. Dat heeft gevolgen voor de investeringsanalyses van beleggers. Als de toekomstige ‘exit’ minder oplevert, kan er nu minder voor nieuwbouw worden betaald aan een projectontwikkelaar, met als gevolg dat ontwikkelaars sommige projecten niet meer ‘rond’ kunnen rekenen. De voorgestelde maatregel zal dus ongetwijfeld ook leiden tot de bouw van minder huurwoningen.

Of het kabinet de woningmarkt met zijn voorstellen een dienst bewijst, is dus maar zeer de vraag. Ook het kabinet lijkt echter nog niet helemaal zeker van zijn zaak. Het budgettair beslag van het voorstel is volgens het kabinet groot en de daadwerkelijke effecten op de positie van starters op een woningmarkt ‘ongewis’. Vooruitlopend op een evaluatie is in het wetsvoorstel zekerheidshalve al opgenomen dat de startersvrijstelling op 1 januari 2026 weer komt te vervallen. Voor het terugdraaien van de tariefsverhogingen geldt dat helaas (nog) niet.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff