Column Tom Berkhout: Inflatie- en rentewappies: een zegen voor vastgoedbeleggers?

Zij is afkomstig uit een academisch milieu, bracht het tot lid van het nationale team synchroonzwemmen, werd advocaat en zakenvrouw, ging de politiek in en schopte het tot directeur van het IMF. Erdogan dreef als tiener handeltjes in ansichtkaarten en limonade, speelde semiprofessioneel voetbal en moest van zijn vader een transfer naar Fenerbahçe laten schieten. En nu is hij president.

Hoezeer deze stevige persoonlijkheden ook van elkaar verschillen, ze hebben twee dingen gemeen: ze zijn hardnekkige inflatie-ontkenners en tolereren geen oplopende rentes. Lagarde houdt stijf vol dat de inflatie, hoe ‘onwelkom en pijnlijk’ ook, héél erg tijdelijk is, zodat ze de rente niet hoeft te verhogen en de transferunie naar Zuid-Europa in stand kan laten. Geldontwaarding is daar dan ook juist wél welkom om de torenhoge nationale schuldenposities te laten verwateren. Bovendien kan iemand van haar statuur zich tijdens haar ambtstermijn – die duurt tot 2027 – geen stevige beurskrach veroorloven door stijgende rentes.

Erdogan wenst de gierende inflatie (21% in november) in zijn land niet te bestrijden door de rente (15% in november) te verhogen. Hij gelooft er gewoon niet in. Een stoet aan andersdenkende centralebankdirecteuren heeft inmiddels het veld geruimd, omdat ze de economische logica van hun leider niet meer konden volgen. Inmiddels is de duikeling van de Turkse lira ook niet meer bij te houden.

Hoelang gaan Lagarde en Erdogan dit volhouden? Ze lijken me geen mensen die liever ten halve keren dan ten hele dwalen. Misschien hebben ze een andere krachtpatser nodig die ze een zetje geeft. Dat zou best eens Jerome Powell kunnen worden, sinds 2018 voorzitter van de FED. Powell, generatiegenoot van beide inflatieontkenners, studeerde politicologie aan Princeton en rechten aan het Georgetown Law Center in Washington. Na een aantal jaren in de juristerij ging hij in de financiële sector werken. Net als Lagarde overspoelt Powell de economie met gratis geld. Renteverhogingen zijn uit den boze. Hoewel Powell aanvankelijk beweerde dat de sterk oplopende inflatie van tijdelijke aard zou zijn, komt hij daar nu toch schoorvoetend op terug. De scherpe stijging van het aantal coronagevallen en de opkomst van de omicron-variant vormen volgens hem ‘neerwaartse risico’s voor de werkgelegenheid en de economische activiteit en grotere onzekerheid voor de inflatie’. Dit zou de verstoring van vitale supply-chains verder kunnen versterken. Op moment van schrijven is nog niet bekend wat de FED gaat doen. Als Powell, naast de reeds aangekondigde afremming van maatregelen (tapering), toch de rente gaat verhogen, zullen Lagarde en haar immer volgzame bestuur toch kleur moeten bekennen: (mee)buigen of langzaam barsten.

Nu Jens Weidman hoofdschuddend de Deutsche Bundesbank en daarmee ook de ECB heeft verlaten, is onze eigen Klaas Knot nog over als enige havik in Lagardes duiventil. In een goed getimed FD-interview (3-12-2021) sluit hij ‘heel voorzichtig’ een renteverhoging niet uit. Opvallend is dat hij het kennelijk nodig acht op te merken dat 85% van de bevolking de euro steunt en dat we er als Nederlanders flink van geprofiteerd hebben. ‘Qui s’excuse, s’accuse’ denk je dan al gauw. ‘Natuurlijk is er af en toe kritiek op het beleid van de ECB, bijvoorbeeld van spaarders en gepensioneerden die ongelukkig zijn met de lage rente, maar dat vertaalt zich niet in een lagere steun voor de euro.’ Een vorm van wensdenken?

Vastgoedbeleggers hebben de afgelopen jaren goed kunnen profiteren van de lage renteniveaus. Bij oplopende inflatie kunnen geïndexeerde (beter: ‘inflatie-volgende’) huurcontracten ook nog extra waardepunten opleveren in het beleggingsspectrum. Hoe lang gaat dit nog op? De Nederlandse huishoudens (gezinnen, ondernemingen en overheden) zullen nog jarenlang op topniveau moeten presteren om dit allemaal te kunnen volhouden. En wee ons, als de ballon knapt en schielijk leegloopt. Dan is sierlijk synchroonzwemmen er niet meer bij, maar wordt het trappelen om het hoofd boven water te houden.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit