Voor de op de lange termijn gerichte institutionele beleggers zijn rente, inflatie en valuta, naast de fundamentele sterkte van de vastgoedmarkt, belangrijke factoren bij de keuze om te investeren in een regio of land.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 10 juni 2022
De afgelopen decennia gaven vooral de rente en de inflatie een redelijk stabiel en duidelijk beeld. De tienjaarsrente toont al sinds de jaren ’80 een dalende trend en de inflatie schommelt sinds de eeuwwisseling rond de 2%. Behalve financieel-economische ontwikkelingen ligt hier binnen Europa natuurlijk ook ECB-beleid aan ten grondslag.
Er zijn grafieken waarin de renteontwikkeling vanaf de 17e eeuw wordt weergeven. Het is interessant om te zien dat tot aan de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog de lange rente eeuwenlang tussen 4% en 6% heeft gefluctueerd, en toen pas fors is gestegen. De rentedaling vanaf de jaren ’80 kon dus als terug naar ‘zoals het voorheen altijd was’ worden beschouwd, en dat geldt ook voor de tot voor kort redelijk voorspelbare inflatie.
De huidige ontwikkelingen steken een spaak in het wiel, met vooral de oorlog in de Oekraïne als belangrijke katalysator. En eigenlijk gebeurde dat al door de logistieke problemen om producten uit vooral het Verre Oosten naar onze westerse wereld te krijgen. Ik ben geen macro-econoom of monetair specialist, maar vanuit mijn boerenklompen-vastgoedbasis zie ik wel dat er van alles aan de hand is. Hoe dat gaat uitpakken, is nauwelijks te voorspellen. Ondanks alle slimme bespiegelingen en verwachtingen van economische en politieke experts zijn we afhankelijk van de grillen van slechts één persoon.
In ieder geval is er sprake van snel stijgende inflatie en rentedruk, en dat heeft gevolgen voor de situatie op de vastgoedmarkt, voor vastgoedinvesteerders maar ook voor ontwikkelaars. In het begin werd de stijgende inflatie als een tijdelijk fenomeen bestempeld, maar inmiddels wordt verwacht dat deze tijdelijkheid steeds langer gaat duren. Een hoge inflatie is natuurlijk geen probleem voor vastgoedbeleggers, zolang die door te belasten is aan huurders met een al hogere lastendruk. Maar bij een hogere inflatie kan rentestijging haast niet uitblijven, en als dat gebeurt, komen ook de afgelopen jaren gestegen vastgoedwaardes onder druk te staan.
In de Verenigde Staten is de rente al dusdanig gestegen dat het renteniveau voor financiering van bestaand en nog te realiseren vastgoed al substantieel hoger is dan de cap rates. Dit heeft een negatieve invloed op het totaalrendement, en dus op de haalbaarheid van nieuw te realiseren of te transformeren vastgoed. Value-add en opportunistische initiatieven komen daardoor dus onder druk te staan. Vastgoed met een langjarig direct ofwel huurrendement zal vanuit deze optiek nog interessanter worden. Iets wat minder goed past bij het gemiddelde beleggingsprofiel van de Amerikaanse pensioenfondsen, die veel meer streven naar hoge rendementen.
Historisch lopen de Verenigde Staten qua golfbeweging in de markten één of twee jaar voor op de UK en de EU, en waarom zou dat nu anders zijn? Dus ook bij ons zijn, door de rentedruk, hogere financieringsrentes in vergelijking met aanvangsrendementen zeker niet ondenkbaar. Dit terwijl er maatschappelijke druk is om meer woningen te realiseren en de markt nog steeds vraagt om meer logistiek vastgoed. De haalbaarheid hiervan komt dus binnen afzienbare termijn onder druk te staan. Ook als een stijgende rente invloed krijgt op de waardering van vastgoed, kunnen investeerders zomaar meer terughoudend worden bij nieuwe investeringen. Tenzij het huurrendement langjarig goed en stabiel is, want dan blijft bij de institutionele investeerders nog steeds veel geld beschikbaar om te alloceren naar vastgoed.
Kortom, we gaan een periode tegemoet met veel onzekerheden. Onzekerheid leidt al snel tot passiviteit, ‘we wachten maar even af’, terwijl juist in deze periode kansen te vinden zijn. Misschien wel door verder te kijken dan ‘sheds en beds’, maar bijvoorbeeld ook naar tot voor kort verguisde sectoren en ook breder, buiten de gebaande, traditionele vastgoedsectoren om!
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
