Vroeger was echt niet alles beter, soms wel eenvoudiger en duidelijker. Dat geldt ook voor het beleggen in vastgoed.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 17 december 2021
Toen ik in de jaren ’90 actief was bij een institutionele belegger en voor het eerst te maken kreeg met vastgoedaankopen voor de beleggingsportefeuille, ging het altijd om gebouwen. De ene transactie was moeilijker dan de andere, en het vergde veel markt- en vastgoedexpertise. Dat was nog in de periode van ‘10 keer de huur, niks te duur!’ Dat geldt overigens nog steeds, al is dat nauwelijks meer voor te stellen.
Zo midden jaren ’90 verschoof de aandacht bij een groot aantal pensioenfondsen naar het beleggen in fondsen, al dan niet aan de beurs genoteerd. In feite gaat hier dus om het uitbesteden van de tot dan toe directe vastgoedbeleggingen. Dit betekende een verschuiving bij de institutionele beleggers naar een kleinere, meer strategische organisatie, met naast de benodigde kennis over vastgoed ook kennis over het beoordelen van de managers die de vastgoedfondsen opzetten en beheren. En dan niet alleen in Nederland of enkele landen in Europa, zoals bij het directe vastgoed het geval was, maar echt internationaal. Nu, bijna een kwart eeuw later, is indirect beleggen in vastgoed bij veel pensioenfondsen en verzekeraars gemeengoed. Overigens besteden sommige institutionele beleggers het indirect beleggen ook weer uit aan gespecialiseerde managers.
De laatste jaren zijn gebruikerswensen voor vastgoed in de breedte sterk aan het veranderen. Vastgoedgebruikers vragen steeds meer aanvullende diensten en service. Internet en online dienstverlening hebben daarbij een grote invloed, ook voor het verdienmodel van de vastgoedeigenaren. De laatste jaren hebben vernieuwende, vaak jonge ondernemingen nieuwe vormen van bijvoorbeeld flexibel werken en hotel- en woonconcepten bedacht en opgezet. Sommige van deze niche-spelers zijn zelfs uitgegroeid tot volwassen, aan de beurs genoteerde bedrijven.
Dit betekent ook een nieuwe dimensie voor het beleggen in vastgoed. Tot nu toe ging het vooral om het beoordelen van fondsmanagers die via een in de markt passende strategie rendement beloven te maken. Beleggers gaan echter steeds meer over tot actieve participatie in de vastgoedmanager of -ondernemer om zo te proberen extra rendement binnen de portefeuille te behalen. Op deze manier wordt het een samenvoeging van vastgoed, of meer in brede zin een private equity. Een beperkt aantal pro-actieve pensioenfondsen doet dit type beleggingen trouwens al.
Het is zeker niet ondenkbaar dat deze hybride beleggingsvorm de komende jaren een steeds belangrijker plek krijgt in het ‘alternatives’ gedeelte binnen de portefeuille van institutionele beleggers. Dit vergt van de beleggingsorganisatie een andere aanpak en dus kennis over het beoordelen van dergelijke beleggingen, omdat naast het vastgoed juist ook de onderneming moet worden beoordeeld. Daarnaast komt een extra, hoger ‘private equity’ rendement ook met een ander, vaak hoger risicoprofiel. Dat betekent een hogere rendementseis voor dit deel.
De vraag is, en dan wordt het wat theoretischer, hoe dit past in het ALM en het bijbehorende beleggingsmodel, waar vastgoed vooral vanwege het stabiele rendement en het diversifiërende karakter gewaardeerd wordt. De maatschappij is sterk aan het veranderen, en zeker de manier waarop we werken, wonen en vastgoed gebruiken. Daarom moeten ook beleggers anders leren denken. Beleggingscategorieën zijn niet meer zo strak in hokjes te plaatsen, maar lopen steeds meer in elkaar over. Het beleggen in vastgoed is van oudsher al meer ondernemend van aard dan bijvoorbeeld aandelen- of andere beursgenoteerde beleggingen, en dit zal nog meer het geval worden.
In de beleggingsmarkt geeft vastgoed een stabiel, maar door de grote belangstelling laag rendement. Participatie in fondsen met een ‘(re-)develop to core’ vastgoedstrategie lijken een hoger rendement op te leveren. Investeren in de moderne manager die het volledige vastgoedproduct ontwikkelt en beheert is een kansrijke, maar binnen de bestaande denkramen lastige vorm. Dan moeten die ramen maar worden open gegooid voor wat frisse lucht.
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
