Als we in de nabije en verdere toekomst de steden en dorpen leefbaar en inclusief willen houden, is de vraag van belang hoe we op korte termijn voldoende woningen en (commerciële) voorzieningen kunnen realiseren, terwijl we tegelijkertijd (sociaal)duurzame leefomgevingen maken.
Door Peter Heuvelink
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 26 juni 2020
Vooralsnog blijft het lastig, mede door PFAS, PAS en de onzekerheid die corona op onze branche zal hebben.
Wat daarbij zeker ook niet helpt, zijn de lijsten en doelstellingen van publieke en marktpartijen die louter het aantal woningen of commercieel vastgoed tellen. Zoals: wat is de planvoorraad wonen tot 2040 en voor hoeveel woningen is de bouw in een bepaald jaar gestart? Alsof de wederopbouw nog steeds niet voltooid is. Volgens mij kan de opgave voor het realiseren van nieuwe meters commercieel vastgoed en de urgente opgave van (betaalbare) woningbouw meer zijn dan een platte lijst of bouwopgave, zoals we die nu vaak zien. Aangezien de toekomstige bouwopgaven in Nederland zich steeds meer in het bestaande bebouwde gebied zullen bevinden, moeten wij als sector (publiek en privaat) meer doen dan alleen maar stenen stapelen en vervolgens met elkaar de opgavelijstjes separaat afvinken. Als we betere leefomgevingen in bestaand bebouwd gebied willen maken, moeten we met nieuwbouw meer bewerkstelligen dan een solitair project alleen. Toekomstige nieuwbouwprojecten kunnen ook de sociale fundamenten van verduurzaming in de directe omgeving een impuls geven en deze daadwerkelijk verstevigen. Denk hierbij aan de mate waarin er aandacht is voor ontmoeting in een wijk of interactie tussen bewoners en werkenden mogelijk wordt gemaakt.
Na de financiële crisis is er in de visievorming en plannen meer focus gekomen voor mixed-use projecten. Deze projecten bevinden zich meestal op prominente locaties binnen onze steden en hebben veel invloed op hun directe omgeving. We moeten nu zien te voorkomen dat de mixed-use projecten door de coronacrisis opnieuw projecten worden met een solitaire functie. Er zijn immers meerdere investeerders nodig om deze complexe projecten daadwerkelijk gerealiseerd te krijgen, en dat maakt de projecten kwetsbaar. Als het type investeerder voor één bepaalde functie een pas op de plaats maakt – wat door corona ook gebeurt in het commercieel vastgoed – kan het gebeuren dat het hele mixed-use project niet wordt gerealiseerd. Dit heeft niet alleen negatieve gevolgen voor het betreffende project en de betrokkenen, maar ook voor het verbeteren van de directe leefomgeving.
Hoe kunnen de hierboven omschreven projecten minder afhankelijk worden van kortetermijndenken? Het investeren en realiseren van vastgoed is toch juist een langetermijnpropositie. Het zou een gemiste kans zijn als wij met elkaar vanuit risicobeheersing onze visie op de stad en onze programmering van projecten weer gaan aanpassen naar solitaire functies.
Anders kijken naar bouwopgaves, en de gebouwen en investeringen ook voor andere doelen inzetten dan het huisvesten van mensen en het bieden van werkplekken, is precies wat het college van B&W van Amsterdam gaat doen. Zij hebben onlangs het ‘Donutmodel’ van Oxford-econoom Kate Raworth voor een economisch en circulair kompas vastgesteld. Het Donutmodel beschrijft hoe samenlevingen en bedrijven kunnen floreren, zonder daarbij het klimaat blijvend te beschadigen. Het model versterkt de lokale economieën als robuustere aanvulling op ons huidige economisch systeem en draagt bij aan een sociaal duurzamere leefomgeving. Dit wordt mogelijk door op basis van twaalf sociale fundamenten te gaan werken. Deze fundamenten zijn ook erkend door de Verenigde Naties.
Ik ben benieuwd wat het Donutmodel Amsterdam gaat brengen, en hoe wij er als marktpartij mee omgaan. Ik denk dat het model ons minder afhankelijk kan maken van incidenten die leiden tot kortetermijnhandelen, waardoor we met elkaar betere, toekomstbestendige leefomgevingen kunnen realiseren.
Peter Heuvelink is directeur AM Noordwest. Hij geeft de column door aan Pieter Knauff, director acquisitions bij Vesteda
