Knelpunten op de woningmarkt zijn vaak landelijk, maar worden op gemeentelijk niveau gevoeld. Daar liggen tegelijk kansen.
Door Michael de Groot
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2020
De vorige column, van Fahid Minhas, beschreef de krapte op de woningmarkt. Als wethouder pleitte hij vanuit de gemeentelijke praktijk voor meer landelijke sturing. Hij besprak landelijke maatregelen die de gemeentelijke praktijk hinderen. Voor mij als volkshuisvestingsjurist een interessant gegeven: wat is de achterliggende problematiek, en, belangrijker, wat is eraan te doen?
Knelpunten zoals krapte op de woningmarkt vergen goed beleid als eerste stap naar realisatie van plannen. In de volkshuisvesting doen gemeenten dat met woonvisies en bestemmingsplannen. De Woningwet wijst gemeenten aan als ultieme beleidmakers voor de volkshuisvesting. De woonvisie richt zich op meerdere partijen. Omdat (woning)corporaties landelijk gezien veel bezit hebben (zo’n 30% van de ongeveer 7,5 mln woningen) en primair verantwoordelijk zijn voor huisvesting van kwetsbare groepen, zijn zij belangrijke medespelers. Zij moeten hun middelen bij voorrang inzetten voor realisatie van woonvisies, er (prestatie)afspraken over maken met gemeenten en die uitvoeren. Een uitvoeringsprimaat gebaseerd op gemeentelijk beleidsprimaat. Hier zit de crux.
Gemeenten hebben, staatsrechtelijk gezien, een eigen huishouding met eigen bestuursbevoegdheid. Zij mogen beslissingen nemen, zonder dat ‘hogere’ bestuurslagen (provincie of minister) zich erin mengen. Het maakt – simpel gezegd – niet dat zij ‘de baas’ zijn, zoals de directeur over een afdelingsleider. Ons staatsrechtelijk stelsel gaat uit van de gelijkwaardigheid van bestuurslagen, tenzij de wet anders bepaalt en de meer ‘centrale’ bestuurslagen, wettelijk de ‘decentrale’ bestuurslagen mogen aansturen.
Zo zijn gemeenten baas over hun ‘gemeentelijke huishouding’, maar kunnen gedeputeerde staten en de minister via de Wro (Wet ruimtelijke ordening) aanwijzingen geven over bestemmingsplannen. Dat zegt de (Woning)wet niet over gemeentelijke woonvisies. Omdat corporaties die wettelijk moeten volgen, zijn dat dus belangrijke gemeentelijke instrumenten voor de woningmarkt. Althans, volgens de Woningwet.
Maar wat zegt de praktijk? Op de Woningwet is een ‘lagere’ regeling gebaseerd, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). Die draagt corporaties op rijksprioriteiten van de minister in hun bod aan gemeenten te betrekken. Keuzestress lijkt niet nodig, want de Woningwet (‘hoger’ dan het BTIV) bestemt de middelen primair voor woonvisies. Zeggen die iets anders dan de rijksprioriteiten, als een gemeente bijvoorbeeld minder sociaal maar meer gedifferentieerde wijken wil, dan lijkt de woonvisie bepalend. De praktijk is soms echter anders. In een geschil tussen een gemeente en een woningcorporatie vond de minister in 2019 de woonvisie niet bepalend voor een investering buiten het sociale segment. Is de volkshuisvesting als gemeentelijk speelveld een fopspeen?
Dat niet. Het was een incident, maar punt is wel dat gemeenten zich pas landelijke problemen moeten aantrekken als zij dat willen of moeten. Willen en moeten kunnen een eigen leven leiden. Wanneer moeten gemeenten een landelijk probleem in hun woonvisie verwerken of zich de problemen van andere gemeenten aantrekken? Daar zit het knelpunt. De minister heeft geen wettelijk instrument om woonvisies te sturen. Het gevolg is dat de wet moet worden ingezet om corporaties bij te sturen, wat bijvoorbeeld voor de middenhuur of statushouders is gebeurd. Of de minister trekt het land in om afspraken te maken met woondeals, er worden samenwerkingstafels georganiseerd. Mooie initiatieven, maar zijn die effectief? Wanneer leveren die resultaten op?
Tot in 2005 werden landelijke nota’s vastgesteld met grote invloed op de woningmarkt. Die hadden niet altijd een positief effect op de woonkwaliteit, en er traden verstoringen op door anticiperende grondaankopen. Ik pleit daarom niet per se voor een nieuwe nota. De laatste, de Nota Ruimte, had als motto: decentraal wat kan, centraal wat moet. Als onduidelijk is wat precies de gemeentelijke huishouding is, is dat eerder een onbepaalde wens dan een richtlijn, met beperkt sturend effect. (Wettelijke) verduidelijking waar voor landelijke problemen – zoals krapte op de woningmarkt voor bepaalde inkomensgroepen – centraal medewerking van decentrale lagen kan worden gevraagd, verheldert veel. Zoals welke landelijke problemen gemeenten in hun beleid moeten meenemen, maar ook waarover zij écht baas in eigen huis zijn. Het kan effectiviteit bevorderen op meerdere niveaus en tegelijk de gemeentelijke positie versterken. Twee kapiteins op één schip: het kan, mits met goede afstemming.
Michael de Groot is advocaat volkshuisvestingsrecht bij Ten Holter Noordam Advocaten. Hij geeft de column door aan Claudia Siewers, directeur bij Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN)
