Met een onafhankelijke haalbaarheidsanalyse ontstaat een relevant debat over de knelpunten en de mogelijke oplossingen, vindt columnist Johan Conijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
De economische omstandigheden zijn verslechterd, maar dat heeft nog geen invloed op verwachtingen voor de woningbouw. In ieder geval niet op die van Hugo de Jonge. Begin mei stuurde hij de Tweede Kamer een brief over flex-woningen. Zoals in augustus vorig jaar met de gemeenten is afgesproken, dienen er eind 2024 in totaal 37.500 flex-woningen gerealiseerd te zijn. Het gaat om woningen die op een tijdelijke locatie geplaatst worden, in principe voor niet meer dan 15 jaar. Vervolgens worden de flex-woningen verplaatst naar een andere locatie. Het voordeel van flex-woningen is dat ze uit de fabriek komen en in theorie snel opgeleverd kunnen worden. Met het grote woningtekort en de trage bouw van reguliere woningen zouden de flex-woningen soelaas kunnen bieden.
De praktijk is weerbarstiger. Al sinds 2019 stimuleert het ministerie de bouw van flex-woningen. Toch wil het maar niet vlotten. In 2022 is het aantal opgeleverde flex-woningen uitgekomen op slechts 3400, minder dan de helft van het gewenste aantal. Tot en met 2024 zouden er nog 34.100 flex-woningen gerealiseerd moeten worden. En dan vooral door woningcorporaties. Het beoogde aantal flex-woningen is per jaar meer dan de huidige jaarproductie van woningcorporaties. Als de huidige reguliere woningbouw op peil blijft, zou de woningbouw van woningcorporaties in 2023 en 2024 moeten verdubbelen om in de buurt te komen van het gewenste aantal van 37.500 flex-woningen. De wonderen zijn de wereld nog niet uit, maar toch wel zeldzaam. Dat de animo bij gemeenten en woningcorporaties nog steeds gering is, blijkt uit het feit dat een deel van de flex-woningen die het Rijksvastgoedbedrijf heeft ingekocht, noodgedwongen in de opslag staat.
Dit optimisme staat niet op zichzelf, maar is een terugkerend patroon de laatste jaren. In september 2020, toen de economische omstandigheden nog gunstig waren, werd mede door het ministerie in de media breed uitgemeten dat woningcorporaties binnen twee jaar met de bouw van 150.000 sociale huurwoningen zouden starten. Voor deze huurwoningen was een korting op de verhuurderheffing toegezegd. Nu, 2,5 jaar later, moet geconstateerd worden dat er bitter weinig van terecht is gekomen. De productie was de afgelopen jaren circa 15.000 sociale huurwoningen per jaar. Dat er 900.000 woningen gebouwd zullen worden tot en met 2030 wordt, behalve door het ministerie, verder nog door weinigen geloofd.
Een ander voorbeeld zijn de Nationale prestatieafspraken die het ministerie in juni vorig jaar met Aedes heeft afgesloten. Al binnen het jaar blijkt een herijking noodzakelijk. Voorzienbare tegenvallers leiden ertoe dat de afgesproken prestaties financieel niet meer uitvoerbaar zijn.
Optimisme kan stimulerend werken. Door de verwachting te wekken dat de doelstellingen gerealiseerd kunnen gaan worden, gaan alle betrokkenen er de schouders onder zetten. Als het vervolgens in de praktijk tegenvalt, dan is het resultaat mogelijk toch altijd nog beter dan wanneer al op voorhand de ambities bijgesteld zouden zijn.
De keerzijde is echter dat tegenvallers zijn ingebouwd. Bovendien blijft de ongemakkelijke waarheid die bij realistische prognoses zichtbaar zou worden, buiten beeld. Het is niet dat de doelstellingen aangepast zouden moeten worden. Er is een groot woningtekort en een uitbreiding van de woningvoorraad is nodig. Lang volhouden dat het allemaal wel goed komt, leidt er echter toe dat de urgentie om het probleem echt op te lossen, wordt verzwakt.
Wat ontbreekt, is een bij voorkeur onafhankelijke haalbaarheidsanalyse. Wat is nu een realistische verwachting voor het aantal flex-woningen, dit en volgend jaar? Ik verwacht dat een haalbaarheidsanalyse zal laten zien dat het minder dan de helft zal zijn. Dan ontstaat een relevant debat over de knelpunten die nu buiten beeld blijven, en de mogelijke oplossingen. Gevangen in hyperoptimisme gaat Hugo de Jonge deze leerzame reality check echter uit de weg.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
