Column Johan Conijn: Als het kalf verdronken is…

Het is weer zo ver, en het mag geen verrassing zijn. De afgelopen jaren waren de prijsstijgingen van koopwoningen onevenwichtig hoog. Prijsstijgingen die op jaarbasis boven 20% uitkomen, is vragen om problemen. In eerste instantie was de prijsstijging een correctie op het lage prijsniveau van 2013. Vervolgens ontstaat een zichzelf versterkend proces, dat de voedingsbodem vormt voor verdere prijsstijgingen. Een opwaartse spiraal, totdat het piramidespel uit elkaar spat.

De sterk stijgende hypotheekrente, de zeer hoge energielasten en het grote koopkrachtverlies zijn nu de externe factoren die voor de omslag zorgen. De Nederlandse Vereniging van Makelaars meldde begin oktober dat ten opzichte van het vorige kwartaal de vierkantemeterprijs van koopwoningen met 5,0% is gedaald, de grootste daling op kwartaalbasis ooit gemeten. En de vooruitzichten zijn niet goed. De centrale banken zijn steeds explicieter over hun voornemen om in de strijd tegen de inflatie de rente verder te verhogen. Alle tekenen wijzen erop dat de koopwoningmarkt de komende jaren een forse prijscorrectie zal laten zien.

Al decennialang vertoont de Nederlandse koopwoningmarkt een sterk cyclisch patroon. De consequenties zijn echter iedere keer net weer wat anders. Dit keer zullen er veel minder eigenaar/bewoners met hun hypotheek onder water komen te staan. De maximering van de hypotheek op 100% van de waarde van de woning en de aflossingsverplichting bij nieuwe hypotheken hebben daarvoor gezorgd.

De Nederlandsche Bank is wel altijd beducht voor de macro-economische gevolgen van een prijsdaling in de koopsector. Lagere koopprijzen hebben een neerwaarts effect op de consumptieve bestedingen. En dat komt dan bovenop de daling van de koopkracht die er al is.

Ook de woningbouw zal geraakt worden. Het liep al moeizaam met de verkoop van nieuwe koopwoningen, vooral omdat in een te hoog prijssegment werd gebouwd. Dat zal nu nog lastiger worden. Daarnaast ontstaan er grote gevolgen voor de bouw van huurwoningen. Het dalende prijsniveau in de koopsector raakt ook de marktwaarde van de beleggerswoningen. Bovendien zal bij beleggers door het hogere renteniveau ook de rendementseis stijgen, waardoor de bestaande woningportefeuille nog verder in waarde afneemt.

Zolang de bouw- en grondkosten niet dalen, zal die hogere rendementseis niet of alleen bij uitzondering gerealiseerd kunnen worden, waardoor nieuwbouw van beleggers zal afnemen. Woningcorporaties zullen het gat dat zo ontstaat wellicht op korte termijn gedeeltelijk kunnen opvullen, maar ook daar zal de gestegen rente niet zonder gevolgen blijven. Mede door het relatief lage huurniveau heeft een nieuwe sociale huurwoning, die voor 100% gefinancierd wordt, nu vanaf het eerste exploitatiejaar een negatieve kasstroom. Dat is niet lang vol te houden.

Voor de woningbouw is een lichtpuntje dat nieuwe woningen veel lagere energielasten hebben. Voor koopstarters zijn lager geprijsde, maar verduurzaamde nieuwe woningen ook bij een hogere rentestand een aantrekkelijke optie.

Terugkijkend is de vraag hoe het weer zover heeft kunnen komen dat de koopprijzen de afgelopen jaren zo sterk zijn gestegen. Er zijn verschillende prijsopdrijvende factoren geweest. De zeer lage rente die we hebben gehad, is daarvan de belangrijkste. De verruiming van de kapitaalmarkt door de centrale banken is daar debet aan geweest. En nu kampen we met een verkrapping van de kapitaalmarkt. Zo is de koopwoningmarkt een speelbal van het monetaire beleid. Ook zijn in de afgelopen jaren veel koopwoningen, met name in het goedkopere starterssegment, omgezet in huurwoningen. Mede doordat hierdoor het tekort aan koopwoningen verder is toegenomen, heeft dit een prijsopdrijvend effect gehad. Verder is de zogenaamde jubelton nog steeds niet afgeschaft. Die is ooit ingevoerd toen veel koopwoningen onder water stonden, maar is blijven bestaan toen dat probleem al lang voorbij was.

Bij iedere cyclus zijn de oorzaken van de prijsstijgingen anders. Het voorkomen van prijsdalingen begint echter bij het voorkomen van sterke prijsstijgingen.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam