Column Johan Conijn - In memoriam: de marktwaarde bij woningcorporaties

De kogel is door de kerk. Vanaf 2026 verdwijnt de marktwaarde uit de jaarrekening van woningcorporaties. Daarvoor in de plaats komt een aangepaste beleidswaarde. Met deze waardering van de woning staan niet de marktconforme, maar de eigen kasstromen van de woningcorporatie centraal. De marktwaarde verdwijnt niet helemaal: het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kan niet zonder. Voor het WSW, dat borg staat voor de leningen van woningcorporaties, vormen de woningen het onderpand op basis van de marktwaarde. Er komt nu een centraal waarderingssysteem dat van alle corporatiewoningen de marktwaarde gaat berekenen voor het WSW. Dat zal een modelmatige waardering worden, al was het maar om de kosten binnen de perken te houden.

Daarmee is relatief snel een einde gekomen aan de marktwaarde als waarderingsgrondslag. De Woningwet van 2015 stelde de marktwaarde verplicht en de feitelijke implementatie vond plaats in de jaarrekening 2016. Daarmee heeft de marktwaarde het slechts tien jaar volgehouden. De verwachting was dat de marktwaardering van het woningbezit tot meer transparantie zou leiden over de ‘echte’ waarde van de woningen. De waardering sloot aan bij de wijze waarop beleggers in de markt de woningen waarderen. Ook zou de woningcorporatie op basis van de marktwaarde betere rendementsafwegingen kunnen maken bij (des)investeringen. Kortom: de marktwaarde zou een bijdrage leveren aan een betere sturing en verantwoording van de inzet van het maatschappelijke vermogen van woningcorporaties. Er werd een Handboek modelmatige marktwaarde opgesteld, waarin precies voorgeschreven werd hoe de marktwaarde bepaald diende te worden, tot op de eurocent nauwkeurig. Jaarlijks werd het geactualiseerd en op basis van taxaties geijkt aan waarderingen in de markt. Het handboek dijde in de loop van de tijd sterk uit tot het huidige document van bijna 200 pagina’s. Bureaucratie in optima forma.

In de praktijk viel het allemaal zwaar tegen. Voor veel woningcorporaties was de marktwaarde een verplicht nummer. Het stond in de jaarrekening, maar dat was het dan. Slechts een beperkt aantal gebruikte de marktwaarde bij de vastgoedsturing. Ook schuurde het feit dat de marktwaarde in de praktijk niet wordt gerealiseerd. Woningcorporaties voeren immers een ander huur- en exploitatiebeleid dan beleggers en hun kasstromen zijn ten principale anders. Een analyse van de verschillen tussen beide soorten kastromen zou leerzaam kunnen zijn. Waardoor zijn de onderhouds- en beheeruitgaven bij woningcorporaties over het algemeen hoger dan bij beleggers? Maar die lessen werden over het algemeen niet getrokken. Ondertussen leverde de waardestijgingen op basis van de marktwaarde jaren achtereen zeer hoge winsten op. Dat creëerde het misleidende beeld dat woningcorporaties rijker en rijker werden, maar dat was grotendeels boekhoudkundige lucht.

Toen de accountants ook steeds meer onvrede kregen met de wijze waarop in de corporatiesector de marktwaarde werd bepaald, was het onvermijdelijk dat die uit de jaarrekening moest verdwijnen. De weinige woningcorporaties die de marktwaarde nog gebruiken, staat niets in de weg om zelf taxaties te laten uitvoeren. Dat hoeft er niet toe te leiden dat alle andere woningcorporaties hoge kosten moeten maken voor een waardering die daar niet toegepast wordt. De aangepaste beleidswaarde komt ervoor in de plaats. Niet dat die zo ideaal is. Ongeacht de leeftijd van de woning wordt verondersteld dat de exploitatieperiode 60 jaar is. Zowel een nieuwe woning als een woning die bijvoorbeeld 50 jaar oud is, heeft rekenkundig nog 60 jaar exploitatie in het vooruitzicht. Het is een waardering die voor het ministerie en de toezichthouders kennelijk bruikbaar is om de financiële continuïteit te beoordelen. Het is de vraag hoelang deze fictie stand blijft houden. Het blijft voor de corporatiesector een worsteling om een realistische waardering van de woningen op te stellen.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam