Het besef ontbreekt dat het lastig blijkt om de doelstellingen te realiseren en dat de grote inzet van geld en menskracht niet de gewenste resultaten hebben opgeleverd, stelt columnist Johan Conijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 7 juni 2024
Het terugdringen van het woningtekort is een topprioriteit. Er komt een grote impuls voor de woningbouw. En er moet een doorbraak worden geforceerd. Zo staat het in het Hoofdlijnenakkoord van de vier coalitiepartijen. Dat wekt verwachtingen en geeft hoop.
Lezing van de paragraaf over wonen en volkshuisvesting laat je echter met lege handen achter. Het is grotendeels een voortzetting van het beleid van Hugo de Jonge van de afgelopen jaren. 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar, met gemiddeld 30% sociale huur. Enkele aanpassingen van de Wet versterking regie volkshuisvesting, die toch al voorzien waren. Versnellen van procedures en beperken van beroepsmogelijkheden. Aanpassing van de staatssteunregels, zodat woningcorporaties in de (lage) middenhuur een grotere rol kunnen spelen. En zo is er nog meer overlap. Nieuwe inzichten of perspectieven zijn ver te zeken.
Het dieptepunt is dat er zo snel mogelijk een Woontop georganiseerd gaat worden. Niet zozeer de top zelf is het probleem, al hebben we in februari al een Woontop gehad. Wel dat er op die top ‘afdwingbare afspraken’ gemaakt zouden moeten worden om de woningbouw structureel te verhogen. Op de lijst van genodigden ontbreken echter de marktpartijen, met uitzondering van de pensioenfondsen. Alsof je zonder marktpartijen de woningbouw structureel kunt verhogen! En afdwingbaar? De afdwingbare afspraken die twee jaar geleden met woningcorporaties zijn gemaakt, hebben nagenoeg niet tot meer nieuwbouw geleid. De noodzakelijke voorbehouden die toen gemaakt zijn, laten zien dat ‘afdwingbaar’ binnen de Nederlandse verhoudingen gebakken lucht is. Het is een schijnmanoeuvre, die maskeert dat er met dwang geen oplossingen geboden worden.
De grote overlap met het huidige beleid is de impliciete erkenning van de vier partijen dat het beleid van Hugo de Jonge voortgezet moet worden. Wat ontbreekt, is het besef dat het lastig blijkt om de doelstellingen te realiseren en dat de grote inzet van geld en menskracht niet de gewenste resultaten hebben opgeleverd.
De afgelopen jaren heeft onverstoorbaar optimisme verhinderd dat er een analyse is gemaakt van de oorzaken waarom de woningbouw achterblijft. Hoe komt het dat de Woningbouwimpuls, waar veel geld naartoe is gegaan, niet tijdig de toegezegde nieuwbouw heeft opgeleverd? Hoe komt het dat het aantal gerealiseerde flex-woningen ver achterblijft bij het gewenste aantal van 37.500 in de periode 2022–2024? Hoe komt het dat het aantal vergunde woningen vanaf februari 2022 voortdurend is gedaald, en pas zeer recent een nog beperkte toename laat zien?
Wat ook ontbreekt, is de financiële onderbouwing die de gewenste grote impuls voor de woningbouw haalbaar maakt. Begin februari kreeg de informateur de beruchte departementale brieven met de financiële tegenvallers. Het ministerie van BZK meldde dat er een tekort is van € 5 à 6 mrd voor de huidige 17 grootschalige Novex-woningbouwlocaties. Medio juni zal het ministerie nog een actualisatie van deze raming publiceren. Ook is toen aan de informateur gemeld dat de investeringscapaciteit van woningcorporaties tekortschiet om de afgesproken opgaven te kunnen realiseren. Met geen woord is gerept over de toekomstige financiële problemen van woningcorporaties en de noodzaak de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties af te schaffen. Wel is er van 2025 tot en met 2029 elk jaar € 1 mrd uitgetrokken voor het ontwikkelen van nieuwe woningbouwlocaties.
Het Centraal Planbureau (CPB) betwijfelt overigens of deze intensivering gerealiseerd kan worden vanwege krapte op de arbeidsmarkt en de lange doorlooptijd van woningbouwprojecten. Het CPB houdt daarom in 2025 rekening met onderuitputting. Dat geeft weer ruimte voor een andere bestemming.
Zodra het kabinet gevormd is, gaat de ploeg aan de slag met het opstellen van een regeerprogramma. Dat biedt de mogelijkheid van een herkansing voor de nieuwe minister om toch nog de ambities te onderbouwen, al zal dat binnen strakke budgettaire kaders moeten.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
