Om nieuwbouw te stimuleren en de voorraad huurwoningen te vergroten is verlaging van de overdrachtsbelasting van belang.
Dat zegt advies- en onderzoeksbureau Capital Value, dat zes redenen voor een verlaging van de overdrachtsbelasting op verhuurde woningen naar 6% heeft geformuleerd.
Aangekondigd is dat op Prinsjesdag een verlaging naar 8% zal worden bekendgemaakt. Met een dergelijke verlaging is echter maar een beperkt stimulerend effect te verwachten.
- Een groot verschil tussen overdrachtsbelasting voor beleggers en particulieren draagt bij aan een afname van de huurvoorraad
Bij de verkoop van bestaande huurwoningen krijgen beleggers te maken met een keuze: als ze aan een andere belegger verkopen geldt het overdrachtsbelasting-tarief van 10,4%. Als zij aan particuliere kopers verkopen geldt het tarief van 2% en voor startende particuliere kopers zelfs 0%. De starter en particuliere koper kunnen daardoor een hogere prijs bieden voor de woning dan beleggers. Als gevolg hiervan worden huurwoningen momenteel steeds vaker uitgepond, oftewel verkocht aan particuliere kopers, en gaan ze verloren voor de huurmarkt.
- Een daling in de overdrachtsbelasting verbetert de positie van corporaties en pensioenfondsen
De waarde van de bestaande voorraad van corporaties en pensioenfondsen zal toenemen als de overdrachtsbelasting afneemt. Dit komt, net als bij de waarde van nieuwbouw huurwoningen, doordat de taxateur de overdrachtsbelasting inprijst bij de eindwaarde van de belegging. Een stijgende marktwaarde van verhuurde complexen heeft positieve gevolgen voor de vermogensgroei van pensioenfondsen en de leencapaciteit van corporaties waarbij de marktwaarde wordt gehanteerd.
- Hoge overdrachtsbelasting remt investeringen in nieuwbouw
Hoewel de overdrachtsbelasting alleen geheven wordt op bestaande woningcomplexen van ouder dan 2 jaar, heeft de hoogte van de overdrachtsbelasting wel degelijk impact op de waarde van nieuw gebouwde huurwoningen en zorgwoningen. Dit komt omdat de taxateur bij de waardering van een nieuw complex rekening moet houden met de overdrachtsbelasting bij de eindwaarde van de belegging. Hierbij wordt de 10,4% ingeprijsd (of 8% in de nieuwe situatie), wat door de belegger contant wordt gemaakt naar het moment van aankoop om te bepalen hoeveel ruimte deze heeft om te investeren. Een hogere overdrachtsbelasting leidt daardoor tot een lagere waarde van nieuw en bestaand vastgoed.
- De markt wordt aantrekkelijker voor internationale investeerders
Het investeringsklimaat op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is in de afgelopen twee jaar veel minder aantrekkelijk geworden dan in de jaren daarvoor. Historisch lag het aandeel van internationale investeerders in Nederlandse nieuwbouw huurwoningen op 28%, terwijl dat aandeel momenteel op 4% blijft steken.
Hoewel veel marktomstandigheden een rol hebben gespeeld bij de veranderende marktomstandigheden, bleek uit de jaarlijkse enquête van Capital Value in 2023 al dat de verhoogde overdrachtsbelasting juist voor internationale beleggers een belangrijke reden was om de investeringen in de Nederlandse huurwoningmarkt te pauzeren.
- Productie van nieuwe zorgwoningen kan worden gestimuleerd
De toevoegingen aan de voorraad zorgwoningen blijven momenteel ver achter bij de Rijksambitie van gemiddeld 36.000 per jaar. In 2023 werden er slechts in 1700 nieuwbouwzorgwoningen geïnvesteerd en ook voor de komende drie jaar ligt de gemiddelde verwachting op circa 2800 toevoegingen per jaar. Een groot deel van de investeringen die benodigd zijn voor nieuwe zorgwoningen worden gedaan door corporaties en Nederlandse pensioenfondsen. De investeringen in nieuwe zorgwoningen kunnen daarom worden gestimuleerd door het verlaagde overdrachtsbelasting-tarief van toepassing te verklaren op zorgwoningen.
- De belastingdruk voor beleggers is in andere maatregelen ook fors toegenomen
Voor professionele beleggers is de belastingdruk op woningbeleggingen sterk toegenomen door de aangekondigde aanscherping van de earningsstrippingmaatregel en de maatregel tegen de samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties. Samen met het hoge overdrachtsbelasting tarief vormen deze drie fiscale maatregelen een aanzienlijke rem op investeringen, met name door internationale beleggers. Voor particuliere beleggers is de belastingdruk door de verandering in de vermogensrendementsheffing op box 3 bezittingen verzwaard, waardoor ook zij met een hoge belastingdruk te maken hebben.
