Met Campus Offices komt er weer een nieuw flexibel kantoorconcept op de markt, ditmaal geïntegreerd in de omgeving.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2021
Campus Offices, het bedrijf van Christiaan Huijg en Sven Brookhuis, heeft onlangs 7 kantoorgebouwen gekocht aan de Lange Kleiweg in Rijswijk (Plaspoelpolder). Het gebouwencomplex Seven Cities zal worden aangepast naar het verhuurconcept van Campus Offices en wordt toegevoegd aan de al bestaande portefeuille. Partner en managing director Christiaan Huijg beantwoordt de vraag wat precies de bedoeling is met de portefeuille en wat Campus Offices toevoegt aan het al bestaande pallet met flexibele kantoorconcepten.
Waaruit bestaat Campus Seven Cities?
‘Het zijn zeven kantoorgebouwen van in totaal 12.500 m² rondom een halfverdiepte parkeergarage nabij station Rijswijk. Momenteel is bijna 95% verhuurd aan diverse bedrijven. De meeste gebouwen zijn multi-tenant, met kleine en grotere huurders. Wij gaan die gebouwen en de ruimte eromheen volgens ons Campus Offices-concept inrichten. Dit wordt de derde locatie van Campus Offices; de andere twee staan in Enschede en Capelle aan den IJssel.’
Wat is jullie ervaring met flexibele kantoorconcepten?
‘Inmiddels ben ik al weer 25 jaar werkzaam in de kantorenmarkt. Ik ben begonnen aan de gebruikerskant bij KPN Vastgoed, maar sinds 2001 heb ik diverse functies vervuld bij beleggers en verhuurders van kantoren. Veel ervaring heb ik opgedaan bij Kantoren Fonds Nederland (later KFN), waar ik de transitie van ‘pand naar klant’ heb vormgegeven. In die periode heb ik Sven ook leren kennen. Van 2008 tot eind 2019 ben ik eindverantwoordelijk geweest voor de exploitatie van World Trade Center Amsterdam; het grootste kantoorgebouw van Nederland, met meer dan 300 huurders en diverse faciliteiten en services. Sven heeft diverse kantoorconcepten ontwikkeld en verkocht, waaronder Het Nieuwe Kantoor (HNK), Atoomclub en Ovvice. Als venture builder ontwikkelt Sven onder de naam Entweder meerdere concepten in de gehele keten van de kantorenmarkt, waaronder Skepp, Dreesz en BOW.’
Wat voegt jullie concept toe aan de al best drukke markt voor flexibele kantoorruimte?
‘Dit wordt het flexibele kantoorconcept 3.0. Wat we bij Campus Offices anders doen dan de andere concepten is dat we het kleinschalig houden. Geen massaliteit, maar kleinere gebouwen, waar de huurder een identiteit heeft. Met maximaal 30–50 huurders is de kans veel groter dat je de buurman leert kennen. Daarnaast geloven we dat de werkplek is veranderd en dat er meer behoefte is aan een ontmoetingsplek in plaats van een werkplek. Door corona is dit proces versneld, maar wij zijn hier al in 2018 mee gestart, door veel ruimte en voorzieningen te bieden voor ontmoeten, maar ook ontspannen. In dat kader willen we bij voorkeur meerdere gebouwen op één locatie (campus), omdat we ook de buitenruimte bij het concept betrekken: aangenaam groen, een pannakooi en een jeu de boules-baan. In Capelle, waar we over vijf kantoren beschikken, hebben we bijvoorbeeld een boardwalk langs het water gemaakt. Daarnaast heeft elk gebouw zijn eigen unieke functie, waar iedereen gebruik van kan maken; zowel huurders als omwonenden. Bijvoorbeeld een game-room met onder meer een tafeltennistafel en Playstation, maar ook een fitnessruimte waarvan huurders kosteloos gebruik kunnen maken of een bibliotheek met stiltewerkplekken. Uiteraard ook een lunchfaciliteit met gratis koffie, klaargemaakt door de gastvrouw/man van het complex die tevens barista is. Deze persoon is meteen ook het aanspreekpunt voor de locatie.
Natuurlijk zijn er ook ruimtes voor vergaderen en aangenaam verblijven. In Enschede hebben we bijvoorbeeld een kas op het dak gezet die huurders kunnen gebruiken en derden kunnen huren. Dat is zo mooi geworden, dat mensen er zelfs willen trouwen.’
Hoe flexibel zijn de huurcontracten?
‘Wij hanteren een huurtermijn van onbepaalde tijd, waarbij de opzegtermijn afhankelijk is van de omvang van het gehuurde. Bij minder dan 100 m² bedraagt de opzegtermijn 3 maanden, wat oploopt naar 12 maanden voor meer dan 1000 m². De kosten zijn vast (niet verrekenbaar) en variëren per locatie, maar bedragen € 180–190 per m² waarvan € 39 per m² servicekosten en € 39 per m² aan hospitality services. Dat is dus inclusief het gebruik van alle faciliteiten, waaronder de gezamenlijke vergaderruimten, wifi, koffie en thee, maar ook de schoonmaak van het kantoor.’
Dit concept zou je ook in de huursfeer kunnen toepassen. Waarom willen jullie de gebouwen in eigendom hebben?
‘We zijn wel gevraagd dit concept toe te passen in gebouwen die niet van ons zijn, maar dat willen we niet. We willen een kantorenportefeuille in eigendom opbouwen en waardegroei realiseren door het zelf te exploiteren. We hebben nu drie locaties: Campus CeeCee in Enschede (7000 m²), Campus Delta in Capelle aan den IJssel (9000 m²) en nu dus Campus Seven Cities in Rijswijk (12.500 m²). Behalve het gebouw in Enschede bestaan de andere locaties uit meerdere gebouwen, die we soms ook van verschillende eigenaren overnemen en er vervolgens één geheel van maken. Gebouwen met veel leegstand is geen probleem, mits de locatie in onze visie goed is.’
Is het lastig goede locaties te vinden?
‘Het gaat wel, maar het is lastiger dan we verwacht hadden. Ondanks corona en leegstand op bepaalde locaties, is er niet extreem veel aanbod. Sommige eigenaren laten gebouwen behoorlijk lang leeg staan en verloederen, maar vragen wel de hoofdprijs. We willen in 6 à 10 jaar groeien naar een portefeuille van zo’n tien locaties. Als ze volwassen zijn willen we ze verkopen aan een institutionele belegger, die het concept verder kan uitrollen; nationaal of internationaal. Dit is de visie en het doel van Entweder.’
Hoe loopt het krijgen van financiering zonder langlopende vaste huurcontracten?
‘Veel financiers richten zich momenteel op woningen, waardoor kantoren lastiger te financieren zijn. Met ons opgebouwde trackrecord is het echter mogelijk. De taxatiewaarde vormt wel een uitdaging. Taxateurs kunnen de manier waarop wij kantoorgebouwen verhuren lastig op waarde schatten. Huurcontracten voor onbepaalde tijd met loyale en langjarige huurders zijn nog geen gesneden koek, dat is wel duidelijk. Maar ook zij zien de tendens dat kantoorgebouwen steeds meer als hotel gewaardeerd moeten worden, waarbij naar de omzet wordt gekeken in plaats van de kale huur met langjarige contracten.’
Wat voor soort locaties passen bij dit concept?
‘We willen bij voorkeur een campus realiseren, dus meerdere gebouwen met een terrein daar omheen. Dat is veelal niet mogelijk in stadcentra, dus we kijken vooral naar de randen van de grotere steden. Uiteraard is een goede bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer van belang. Corona heeft de trend versterkt dat de periferie interessanter wordt – mensen kunnen meer op afstand van het hoofdkantoor in hubs dichter bij huis werken. We zoeken dus niet alleen in de grote steden, maar ook in steden als Zwolle, Amersfoort, Breda en Eindhoven. Studentensteden vinden we ook interessant, omdat daar vaak start-ups ontstaan die graag gebruikmaken van ons concept. Tot slot, maar niet minder belangrijk, willen we in binnenstedelijke gebieden zitten die mixed-use zijn, waar dus ook woningbouw en winkels in de buurt zitten. Voor Rijswijk liggen er plannen klaar voor woningbouw in de omgeving – perfect voor ons.’
