De woningmarkt is aan het afkoelen. Volgens onderzoeksbureau Calcasa blijkt dit ondermeer uit het aantal woningverkopen dat afneemt en de woningprijzen die minder snel stijgen.
Dat stelt Calcasa in zijn WOX kwartaalbericht Q4 2018. Het huidige beeld van de woningmarkt is diffuus: het aantal verkochte woningen neemt af, het woningaanbod daalt nog steeds, de betaalbaarheid verslechtert licht maar is nog steeds historisch goed, de economische groei vlakt af en het consumentenvertrouwen is sterk gedaald. Dit leidt tot een afvlakking van de woningprijsstijgingen, en op bepaalde plekken zelfs tot voorzichtige woningprijsdalingen.
Op jaarbasis stijgen de woningprijzen nog in alle gemeenten in Nederland, echter op kwartaalbasis is de prijsstijging in de afgelopen vier kwartalen afgenomen en in het laatste kwartaal van 2018 zijn de prijzen in bijna een op de vijf gemeenten zelfs gedaald. De woningmarkt lijkt dus af te koelen.
Woningprijzen stijgen minder snel
In het afgelopen kwartaal stegen de woningprijzen in Nederland met 1%, de laagste kwartaalstijging sinds het eerste kwartaal van 2016. Op jaarbasis is de prijsstijging nog steeds fors, namelijk 9,3%.
Als de woningprijsontwikkeling op gemeenteniveau wordt geanalyseerd, dan valt op dat in het vierde kwartaal van 2018 in bijna een op de vijf gemeenten de woningprijzen daalden. Deze gemeenten liggen voornamelijk in de provincies Groningen, Utrecht en Limburg. In de drie kwartalen daarvoor daalden de prijzen in minder dan 5% van de gemeenten op kwartaalbasis. Daarbij dient te worden vermeld dat het lastig is om de woningprijsontwikkeling op kwartaalbasis voor een relatief klein gebied betrouwbaar te meten; het is vooral de trend die belangrijk is.
Minder woningen verkocht, aanbod daalt verder
Sinds het tweede kwartaal van 2013 is het aantal woningverkopen 19 kwartalen op rij gestegen. Aan het einde van 2017 werd een verkooprecord bereikt van 284.000 transacties op jaarbasis. Aan deze stijgingen is in 2018 een eind gekomen. Een afname van het aantal transacties kan worden veroorzaakt door een verslechtering van het sentiment en daarmee een lagere koopbereidheid. Dit valt meestal samen met een stijgend woningaanbod.
Echter, het aantal aangeboden woningen daalt nog: eind 2012 piekte het aanbod met 282.000 woningen, sindsdien is het aanbod elk kwartaal gedaald. In het afgelopen kwartaal stonden er nog maar 95.000 woningen te koop, een daling van 66%. Voor appartementen daalde het aanbod zelfs met 78% sinds eind 2012. De daling van het aantal verkopen wordt waarschijnlijk (deels) verklaard door het verminderde aanbod.
Grote regionale verschillen
In de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen bestaan grote regionale verschillen. Daarom is een nadere analyse gemaakt voor de provincies en grote steden. In de provincies Noord-Holland en Utrecht is de daling van het aantal transacties als eerste ingezet. In het vierde kwartaal van 2018 heeft deze trend zich verspreid naar alle overige provincies, waarbij de daling in Zuid-Holland met 10% het grootst is.
Consumentenvertrouwen neemt af
De betaalbaarheid van koopwoningen is door de forse prijsstijgingen bij een stabiel lage rente de afgelopen twee jaar licht verslechterd. Historisch gezien is de betaalbaarheid nog steeds zeer goed. Het consumentenvertrouwen is sinds halverwege 2018 afgenomen. Volgens consumenten is het een minder gunstige tijd voor grote aankopen en ze zijn negatiever over hun financiële situatie. Voor zowel dit als komend jaar wordt door het CPB een bbp-groei van 1,5% voorzien, na jaren van groei boven de 2%. De werkloosheid blijft laag.
Gerelateerde artikelen:
