De recordprijs voor diesel en de aanstaande kilometerheffing voor vrachtverkeer hebben een sterke impact op de markt voor logistiek vastgoed, zo stelt JLL.
De dieselprijs is de laatste drie maanden in Nederland met ruim 45% gestegen. JLL becijferde dat daarmee gemiddeld een extra kostenpost van € 0,28 per kilometer gemoeid is en ruim € 5,5 miljoen per dag voor de sector als geheel. 'Wanneer loonindexaties, de vrachtwagenheffing en de Europese CO2-heffing (ETS-2, vanaf 2027) worden meegeteld, kan de kostenstijging per gereden kilometer oplopen tot 19% begin 2026 ten opzichte van begin 2027.'
En dat terwijl Nederland met € 47,90 per arbeidsuur tot de drie duurste arbeidsmarkten van de EU behoort. Duitsland (€ 43,40) en Frankrijk (€ 43,70) zijn goedkoper. 'De combinatie van hoge arbeidskosten, stijgende huurprijzen en de transportkostenstijging maakt Nederland steeds minder concurrerend als vestigingslocatie voor kostengevoelige, grootschalige distributie', aldus JLL.
Geografische herschikking
Dat zette transactiedata over de periode 2022–2025 op een rij. Daaruit blijkt een opvallende geografische herschikking: Overijssel en Noord-Holland toonden met respectievelijk +93% en +43% de sterkste relatieve volumegroei ten opzichte van het pre-coronagemiddelde uit de periode 2017–2019. 'Utrecht registreert daarentegen de steilste daling: gemiddeld 57% onder het pre-coronaniveau. Deze terugval is het gevolg van bereikbaarheidsproblematiek, netcongestie en het meest restrictieve stikstofregime van het land.'
Ook de aard van de vraag verandert volgens JLL structureel. 'Het aandeel van mega-distributiecentra boven de 40.000 m² in de totale opname daalde van 41% op de piek naar 12% in 2025. De maakindustrie groeit juist hard als logistieke gebruiker: van circa 5% van de opname in 2019 naar bijna 14% in 2025, gedreven door nearshoring en de heroverweging van Aziatische toeleveringsketens.'
Drieluik
JLL identificeert een drieluik van vestigingsfactoren dat de locatiegeschiktheid van logistiek vastgoed bepaalt: bereikbaarheid, stroomcapaciteit en stikstofruimte. 'Netcongestie, met meer dan 12.000 wachtenden voor stroomaansluitingen, en de stikstofproblematiek vormen inmiddels even harde barrières als de afstand tot de snelweg. De tijd van speculatief bouwen op goedkope grond ver van de infrastructuuras is voorbij. Assets met spooraansluiting, kadetoegang of nabijheid van een inland terminal winnen structureel aan relatieve waarde.'
(breedverkleind).jpg?w=330 "CMS Masterclass Optoppen | 28 mei 2026")
