De woningmarkt komt veel beter van het slot als de hypotheekrenteaftrek voor huizenbezitters omlaag gaat en het eigenwoningforfait omhoog, aldus het Centraal Planbureau (CPB). Dat adviseert ook om hogere inkomens meer te laten betalen voor sociale huurwoningen.
De VVD heeft voor de achterban de hypotheekrenteaftrek weten te redden in het minderheidscoalitieakkoord. Wat het CPB betreft is bouwen aan een beter Nederland echter vooral de outsiders op de vastgelopen woningmarkt meer kans geven en de voordeeltjes voor de insiders - zoals renteaftrek - beperken.
Dat vraagt sectoroverstijgend beleid en expliciete keuzes, schrijft het planbureau in zijn Perspectief op de woningmarkt. 'Maatregelen in één deel van de woningmarkt werken door in andere sectoren. Extra steunmaatregelen kunnen de krapte vergroten en betaalbaar bouwen vraagt onvermijdelijk om keuzes over locatie en subsidie.' De publicatie is bedoeld om de politiek te helpen de woningnood en gebrek aan doorstroming op te lossen: 'Ondanks brede maatschappelijke zorg blijft het moeilijk voor beleidsmakers deze problemen op te lossen.' Het CPB doet vier aanbevelingen.
Huur- en koopmarkt integraal beschouwen
Ten eerste zou de woningmarkt als geheel moeten worden bekeken. 'De positie van huishoudens op de woningmarkt hangt sterk samen met hun toegang tot sociale huur, vrije huur en koop. Deze sectoren beïnvloeden elkaar: wie binnenkomt in een gereguleerd of gesubsidieerd segment stijgt op de woningladder, maar anderen komen hierdoor onbedoeld in de knel. Zo leidt de Wet betaalbare huur tot minder huurwoningen en benadeelt daarmee ook huishoudens die geen woning kunnen kopen. Effectief woningmarktbeleid vereist daarom om een sectoroverstijgende benadering.'
Steun voor insiders afbouwen
Verder is het CPB kritisch op overheidssteun om woningzoekenden of andere aandachtsgroepen te helpen. 'Dat vraagt niet automatisch om nieuwe steunmaatregelen. Extra ondersteuning vergroot de vraag naar schaarse woonruimte en verhoogt de druk op de markt. Omdat veel insiders al profiteren van voordelen, ligt het meer voor de hand deze af te bouwen. Dat verbetert de kansen van outsiders en vermindert de krapte.' Concreet doelt het CPB op het verlagen van de hypotheekrenteaftrek en het verhogen van het eigenwoningforfait.
Een insidervoordeel is ook de lage huur die hogere inkomens betalen in de sociale huursector. Dat is in feite subsidie: 'Voor huishoudens met een laag inkomen is dit het doel, voor huishoudens met een hoger inkomen niet.'
Betaalbaar bouwen
Overheidssubsidie zou wel kunnen worden ingezet om ook binnenstedelijk betaalbaar te bouwen, aldus het planbureau. 'Buiten de stad kunnen er makkelijker betaalbare woningen worden gebouwd dan binnen de stad. Lagere inkomens vinden dan wel een woning, maar vaker op een minder gunstige plek. Steden worden daarmee minder toegankelijk voor lagere inkomens. Met overheidssubsidie kunnen er ook op aantrekkelijke, binnenstedelijke locaties betaalbare woningen worden gebouwd.' Maar subsidiëring zal de vraag naar stedelijke woonruimte verder aanwakkeren, zo plaatst het CPB zelf een kanttekening bij die optie.
Flexibeler worden
De woningmarkt zou met kortere procedures, aanpasbare bouwplannen en stabiel beleid sneller moeten reageren om toekomstige woningtekorten te voorkomen. 'De woningvraag verandert sneller dan het aanbod en is vaak moeilijk te voorspellen. Omdat demografische ontwikkelingen onzeker zijn, en in het verleden ook onderschat zijn, is flexibiliteit cruciaal.'
Geldschieters zat, mits de huur hoog genoeg is
Het rapport gaat ook in op de financiering van nieuwbouw. Het CPB signaleert dat er voor huurwoningen in de vrije sector op internationale kapitaalmarkten nagenoeg onbeperkt kapitaal beschikbaar is. Alleen stappen geldschieters alleen in als het rendement minstens zo hoog is als op andere investeringen met een vergelijkbaar risico. 'Het beperken van de huurprijzen zorgt dus voor minder financiering en daarmee voor een lager aanbod van nieuwe huurwoningen. Aan de andere kant is op de internationale kapitaalmarkten veel geld beschikbaar, zodat bij voldoende hoge huurprijzen er altijd geldschieters gevonden kunnen worden.'
Het CPB ziet een spanningsveld tussen de grootte van de corporatiesector en de mate waarin woonlasten van corporatiewoningen lager zijn dan op de markt. 'Hogere huurinkomsten zorgen voor meer financieringsruimte en daarmee voor meer nieuwbouw. Deze uitruil leidt aan de extremen tot twee modellen: een kleine corporatiesector met lage huren voor de kwetsbaarste huishoudens of een grote, breed toegankelijke corporatiesector, waar de huren niet veel lager zijn dan in de vrije sector. Natuurlijk kan ook voor een model hiertussenin gekozen worden. Overheidssteun kan deze spanning verminderen door het rendement voor corporaties te verbeteren.'
