De koers van het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield (URW) gaat als een raket omhoog. Is Pfizer de aanjager of is het toch oud-bestuurder Léon Bressler? Een analyse van de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk.
Even een blik achter de schermen. Maandag kwam op kantoor researcher Hajo van den Ende naar me toe om te wijzen op het effect van een mogelijk coranavaccin op de koers van URW – maandag de grootste stijger op de AEX met bijna een kwart hogere koers dan het slot van vrijdag. Maandag hebben wij op ons anderhalvemeter-kantoor nog een behoorlijke bezettingsgraad: creatieve mensen willen niet de hele week naar een schermpje kijken en komen al handen wassend gewapend met mondkapjes op de burelen.
Korte beleggershorizon
Ik moet zeggen dat ik niet meteen net als Van den Ende geloofde dat de koersstijging van URW te danken was aan Pfizer. Mooi nieuws, zo’n vaccin met een effectiviteit van 90% dat in december beschikbaar komt. Zeker een koersstijging waard, maar niet zo’n klapper. Voordat alle winkelaars zo’n vaccin hebben gehad en weer in dezelfde mate bij URW gaan funshoppen, zijn er immers nog heel wat slagen te maken, dacht ik.
De beleggershorizon is doorgaans veel korter. Beleggers bij URW hebben maar één concrete zorg: het voorstel van het bestuur van 16 september moet van tafel. Het bestuur wilde een emissie van € 3,5 mrd, een dividendbeperking en gedwongen verkoop, samen een actie die ten koste van hen € 9 mrd moet opleveren. De directie mag dan de schuldratio verbeteren, maar zittende aandeelhouders vinden dat zij de rekening wel erg eenzijdig krijgen gepresenteerd.
Leiband van de banken
Het team van ceo Cuvillier loopt te veel aan de leiband van de banken, zo is de gedachte bij oud-bestuurder Léon Bressler. Bressler nam een stake, kwam met een alternatief plan, verkreeg de steun van een van de belangrijkste pensioenfondsen (Calpers) en maandag ook van de kleine beleggers uit Nederland (VEB). Zijn actie heeft ertoe geleid dat hij samen met twee collega’s in de board is opgenomen, en dinsdag ging de emissie van tafel.
Bressler nam 14 jaar geleden afscheid van Unibail, omdat hij niet over de skills beschikte om het Nederlandse Rodamco goed in te lijven. Een nette omschrijving voor een iets te grote Franse arrogantie versus een Hollands polderbedrijf.
Bressler heeft onmiskenbaar grote kwaliteiten. Zo is hij founder van de Epra – het Europese netwerk van beursgenoteerde vastgoedfondsen. Bovendien werkt hij samen met Xavier Niel, die door zijn huwelijk met Delphine Arnault toegang heeft tot Europa’s grootste familiekapitalen. Zoals in Nederland de Quote 500 steevast op één begint met Charlene de Carvalho-Heineken, zo begint de Franse rijkenlijst met Delphine’s vader, de grootaandeelhouder van Louis Vuitton Moët Henessy.
Pikante samenwerking
Bressler richtte asset manager Aermont op, die pikant genoeg samenwerkt met de Nederlandse ABP-asset manager APG. Pikant, omdat APG ook grootaandeelhouder is van het aangeslagen Unibail, maar (zoals gebruikelijk) de lippen stevig op elkaar houdt over al dan niet wenselijke emissies.
In 2019 dacht Bressler met Aermont een slag te slaan door zo’n € 400 mln aan aandelen Unibail te kopen tegen € 140 per aandeel, die na de emissieplannen nog € 30 waard waren. Gezien zijn banden met Moët zal hij er geen glas champagne minder om drinken, maar het blijft hinderlijk. Mede dankzij zijn inspanningen stond het aandeel op dinsdag tegen het middaguur op € 55.
Invloed vaccin
Maar zijn het wel zijn inspanningen of heeft researcher Van den Ende gelijk met zijn verwijzing naar het coronavaccin? Daarvoor kunnen we een vergelijking maken met het Franse Klépierre, in Nederland onder meer eigenaar van Hoog Catharijne. Klépierre doet het sinds 18 maart opvallend veel beter dan Unibail. Sinds het begin van het jaar is de daling 49%, terwijl die van Unibail, ondanks de rally van deze maandag en dinsdag, 64% is. Maar als we de koersbewegingen van maandag na de bekendmaking van het vaccin en dinsdag volgen, dan zien we een vergelijkbare beweging. De conclusie van deze factcheck: de researcher heeft meer gelijk dan de hoofdredacteur. De rol van Bressler is er wel, maar is relatief bescheiden.
Verkoop Westfield
Belangrijker is het vervolg. Bressler heeft de acquisitie van Westfield ‘een verkeerde zet, op het verkeerde moment, tegen de verkeerde prijs’ genoemd. Nu hij macht heeft, zal hij niet zo gek zijn om de verkoop van Westfield acuut terug te draaien, want dan geldt zijn statement tien keer meer voor hemzelf. Wel zal hij voorzichtig samen met banken aansturen op een verkoop van de Amerikaanse Westfield-portefeuille op langere termijn. Dat zouden Nederlandse shoppers met het vaccin volgend jaar al kunnen gaan merken. Dan wordt namelijk het vlaggenschip Westfield Mall of the Netherlands in Leidschendam geopend. Ik durf te wedden dat het voorvoegsel Westfield tegen die tijd is vervallen.
Gerelateerde artikelen:
