Binnensteden vitaler dan verwacht

Voor PropertyNL maakte ik afgelopen jaar tien reportages over binnenstedelijke retail en vergeleek ik de actuele, lokale en fysiek waarneembare situatie met voorspellingen uit 2021. In geen van deze steden bleek de leegstand zo hoog opgelopen als onder meer Locatus voorspelde (zie het kader). Daar hebben deskundigen verschillende verklaringen voor, maar de beste verklaring is dat de glazen bol niet werkt. Mensen luisteren in perioden van grote onzekerheid graag naar (onheils)profeten om een gevoel van schijnzekerheid te hebben, iets om op te vertrouwen, want hoe moet je anders bepalen waarin je wel of niet moet investeren?

De beste plekken

In het onderzoek van Syntrus Achmea in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning werd gepleit voor toplocaties in de binnensteden van de vijf grootste steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) als verstandige belegging. Verwacht werd dat zich daar opnieuw schaarste zou voordoen, omdat (toonaangevende) formules vestigingen willen hebben op de beste plekken in ons land.

In Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Groningen lijkt de binnenstad zich inderdaad weer positief te ontwikkelen. In de binnenstad van Utrecht is dit gedeeltelijk zichtbaar. De Oudegracht raakt op dit moment goed ingevuld met filiaal- en grootwinkelbedrijven in het midden-plus marktsegment, maar de Steenweg lijkt nog niet te herstellen. Daar is op dit moment best wat leegstand. De oorzaak hiervan lijkt vooral de groei van Hoog Catharijne te zijn, dat bijna verdubbeld is. Grote en populaire winkelketens zoals H&M, Monki, Mango, Zara en Bershka verlieten het historische deel van het Utrechtse centrum voor een vestiging in het nieuwe Hoog Catharijne.

Relatief weinig klappen

De middelgrote steden die deel uitmaakten van de reeks laten ook de voorspelde leegstand niet zien. In Haarlem, Breda, Maastricht en Enschede heeft de binnenstad relatief weinig klappen gehad of heeft ze zich snel en goed hersteld. Zo heeft in Maastricht bijvoorbeeld samenwerking tussen verschillende eigenaren geleid tot meer wonen boven winkels, waardoor de huurprijs op het maaiveld omlaag kon en veel panden ingevuld zijn (gebleven).

Amersfoort heeft een aantal ‘lastige’ plekken, zoals de Kamp. De gemeente en het centrummanagement zijn actief bezig om de binnenstad te versterken en zetten daarbij in op de veelzijdigheid van dit prachtige historische gebied. Zo wordt bijvoorbeeld de openbare ruimte opnieuw ingericht, waarmee de vele fraaie historische deelgebieden verbonden worden met het kernwinkelgebied.

Faillissementen uitgesteld

In het algemeen blijkt echter dat de voorspelde leegstand niet ontstaan is. In eerste instantie werd dit verklaard door de steunmaatregelen die de overheid trof om faillissementen als gevolg van de coronamaatregelen tegen te gaan. Daardoor zou de toename van leegstand uitgesteld worden tot het moment dat een aantal van de gesteunde bedrijven alsnog zou omvallen. Kredietverzekeraar Atradius verwacht op dit moment een kleine 80% meer faillissementen dan in 2022, meldt Nieuws.nl: ‘Dat komt vooral doordat de coronasteun van de overheid vorig jaar is beëindigd, waardoor een deel van de bedrijven die hierdoor overeind bleven alsnog omvalt.’

Retailtrends constateerde dat het aantal faillissementen in de detailhandel in februari van dit jaar het hoogste was van de afgelopen drie jaar. ‘Tijdens de coronacrisis bleef het aantal faillissementen beperkt. Dat was mede te danken aan de coronasteunmaatregelen van de overheid. Bedrijven zien zich inmiddels geconfronteerd met inflatie en hoge energieprijzen, terwijl ze vaak ook nog uitgestelde belastingen moeten terugbetalen.’

Veerkracht onderschat

Gertjan Slob, directeur Onderzoek bij Locatus, geeft toe dat zijn bureau verwachtte dat de leegstand in het algemeen met zo’n 40% zou toenemen. ‘Maar de coronamaatregelen voorkwamen deze situatie. Daarnaast hebben we onvoldoende ingeschat hoe volatiel de vastgoedmarkt is én hebben we de veerkracht van binnensteden onderschat. Zo zijn vrijwel alle leeggekomen panden van V&D c.q. Hudson’s Bay alweer ingevuld. Vaak zijn daarbij retailmeters uit de markt genomen voor transformatie naar andere functies. Dat bleek eenvoudiger te gaan dan we oorspronkelijk dachten. Daarnaast kwamen de huren in binnensteden en kernwinkelgebieden onder druk te staan, waardoor er meer mogelijkheden ontstonden. Zo konden bijvoorbeeld culturele voorzieningen of maatschappelijke diensten de nieuwe huur wél betalen.’

Overigens is het al veel langer trend om winkelmeters uit de markt te nemen. Sinds 2008 zijn er zo’n 20.000 winkelunits verdwenen. Sommige zijn ingevuld met horeca, andere zijn getransformeerd naar woningen. Slob noemt de verwachtingen voor de horecamarkt echter wél zorgelijk: ‘Deze is zeer conjunctuur- én ondermijningsgevoelig. Tussen 2008 en 2013 nam het aantal horecabedrijven af, vanaf 2013 tot 2020 nam het aantal toe om sindsdien weer af te nemen. Met de huidige problematiek van de oorlog in Oekraïne, de enorme prijsstijgingen en groeiende inflatie ziet het er best somber uit voor de horecamarkt.’

Auto’s en meubels

Slob noemt het een nieuwe en interessante ontwikkeling dat er steeds meer autoshowrooms in binnensteden en winkelcentra verschijnen. Vooral voor elektrische auto’s, zoals Tesla en Polestar, is de aanwezigheid van een garage van minder belang, omdat die minder onderhoud nodig hebben. ‘Daardoor kunnen ze zich laten zien op plekken waar veel passanten lopen.’

Een andere trend is volgens hem dat woonwinkels centrumgebieden opzoeken en dat sommige zelfs meubelconcentraties achter zich laten. ‘Dat kan door de dalende huurprijzen. Bovendien zoeken ze op deze manier de concurrentie met formules als Zara Home, Sissy Boy Home en H&M Home, die deze vestigingen openen naast hun modewinkels in centrumgebieden.’

Binnensteden als bestemming

Marianne Wesselo, head of Retail Asset Management, en Sarah Vehmeijer, senior asset manager, beiden werkzaam bij CBRE Investment Management (CBRE IM), herkennen het beeld dat de leegstand achterblijft bij de voorspellingen. Wesselo: ‘Wij hebben altijd vertrouwen gehouden in de rol van de grotere binnensteden als bestemming. Mensen willen andere mensen fysiek ontmoeten en binnensteden lenen zich daar uitstekend voor. Bij ons is de leegstand niet opgelopen. Wel hebben we verschuivingen gezien. Wij zien een leegkomend pand vooral als een kans waar iets nieuws kan starten en niet als een probleem.’

Vehmeijer zegt dat vooral plekken die veel te bieden hebben hun aantrekkingskracht behouden: ‘Binnensteden bieden de combinatie van winkels, horeca, musea, een bioscoop en een theater en steeds vaker ook onderwijs. Deze ‘complete’ plekken blijven aantrekkelijk.’

Veel binnensteden én de retailsector beschikken over een enorme veerkracht. Dat heeft de pandemie laten zien. ‘We verwachten niet dat de eerder voorspelde grote leegstand alsnog vertraagd zal optreden, zoals sommigen denken. Het overgrote deel van de ondernemers bleek hun businessmodel snel en flexibel te kunnen aanpassen aan een nieuwe werkelijkheid. Veel retailers hebben nu een heel andere online–offline aanpak dan voor de pandemie. Die innovatiekracht hebben ze nog steeds.’

Nieuwe doelgroep

Iedereen die betrokken is bij centrumgebieden, is zich sindsdien bewuster geworden van de scenario’s die afgewogen moeten worden. Gemeenten, vastgoedeigenaren en ondernemers maken elk afwegingen om te komen tot een gezond samenspel van functies en hun eigen positie daarbinnen. Vehmeijer: ‘Bezoekers en consumenten zijn zich ook meer bewust van het belang van duurzaamheid. In de hele keten zien we constructieve gedragsveranderingen, met voor elke stakeholder een andere uitdaging.’

Een voorbeeld hiervan uit hun eigen retailportefeuille noemt Wesselo de toekomstige huisvesting van de Universiteit Leiden op de verdiepingen van het voormalige pand van V&D en Hudson’s Bay in het centrum van Den Haag. ‘Deze campusfunctie past uitstekend bij de plek: het brengt een nieuwe doelgroep van meer dan 4000 mensen naar hartje stad, wat goed is voor de retailers daar. Daarnaast brengt het meer levendigheid in het gebied, overdag en ’s avonds. Dit is een bewijs van de continue beweging in grotere binnensteden en de veerkracht en flexibiliteit van steden om mee te bewegen met trends en ontwikkelingen in de samenleving.’

Welke veranderingen zien Wesselo en Vehmeijer nog op zich afkomen in binnensteden? ‘Ik vraag me af of de kleinschalige ‘maakindustrie’ zal terugkeren naar binnensteden.’ Is het denkbaar dat straks circulaire productiebedrijfjes of ontwerpstudio’s op de verdieping van A1-locaties verschijnen?

Een ander belangrijk onderwerp is natuurlijk de verduurzamingsopgave, waar alle gebruikers van de binnenstad voor staan. ‘Hoe kunnen we verder verduurzamen? Groene daken en ander gebruik van daken is in opkomst. Hiermee bied je niet alleen slim ruimtegebruik, wat op zichzelf al duurzaam is, maar je draagt hiermee ook actief bij aan klimaatadaptatie; een van de grootste opgaven van deze tijd.’

Van multi- naar monofunctioneel

Jaco Meuwissen, ceo bij 3W Real Estate, vertrouwt op de kracht van de binnensteden. Hij plaatst de ontwikkeling van centrumgebieden en binnensteden in historisch perspectief. Binnensteden zijn de afgelopen eeuwen organisch tot stand gekomen. Handel en religie waren meestal de belangrijkste bestaansredenen van deze gebieden.

Rondom de kerk en deze markten vestigden zich herbergen, waar de handelaren konden overnachten, legt Meuwissen uit. Stap voor stap ontwikkelden binnensteden zich tot multifunctionele gebieden die plek boden aan de kerk, markten, ambachten, zorgvoorzieningen, onderwijs, detailhandel, horeca en woningen. Binnensteden ontwikkelden zich organisch op basis van de lokale vraag- en aanbodverhoudingen.

Na WO II raakte de ontwikkeling van binnensteden in een stroomversnelling. De economie bloeide en mensen kregen meer vrije tijd. Tegelijkertijd vond vergaande industrialisatie van de kledingbranche plaats. Voor relatief weinig geld werd kleding een massaproduct. Modebedrijven groeiden in productie, omzet en winst en konden relatief hoge huren betalen. Hierdoor verdreven deze bedrijven andere voorzieningen uit de tot dan toe multifunctionele straten in binnensteden en werden deze monofunctioneel.

Hiërarchische winkelstructuur

Vanaf de jaren ’60–’70 van de vorige eeuw werden de na-oorlogse stedenbouwkundige uitlegwijken ontwikkeld, zoals de Bijlmermeer in Amsterdam en Kanaleneiland in Utrecht, vertelt Meuwissen. Op basis van distributieplanologisch onderzoek kwamen hier winkelconcentraties volgens de theorie van Christaller. Hierbij wordt uitgegaan van een hiërarchische winkelstructuur met onderscheid tussen grote wijkwinkelcentra, buurtcentra en buurtsteunpunten. De grote wijkcentra bleken voor veel filiaal- en grootwinkelbedrijven net zo’n interessante vestigingslocatie als de binnenstad en ze trokken er massaal naartoe.

De toenemende druk leidde vanaf de jaren ’80 en ’90 tot grote investeringen in de binnensteden om deze weer aantrekkelijk te maken. Projecten als de Heuvelgalerie in Eindhoven en de Marikenstraat in Nijmegen zijn hier voorbeelden van.

Ondertussen zijn de wijk- en buurtcentra vanaf ongeveer de jaren ’90 en het begin van deze eeuw toe aan een actualisatie, zegt Meuwissen. ‘Die actualisatie wordt financieel gedragen door de uitbreidingsmeters. Zo creëren we stap voor stap meer winkelmeters dan de markt kan opnemen.’

Terug naar multifunctioneel

Voor al deze uitbreidingen betalen we nu een prijs, aldus Meuwissen. Door de toenemende leegstand komen de huren onder druk te staan. Het zijn niet langer vanzelfsprekend modebedrijven die interesse hebben in een binnenstad. Ook horeca, onderwijs, dienstverlening en wonen kunnen nu de huren weer betalen en komen daarom terug naar het centrum. Op deze manier veranderen onze binnensteden nu weer van monofunctionele naar multifunctionele gebieden.

Vóór WO II leenden gebouwen zich in het algemeen voor alternatieve functies. Na WO II is het vastgoed meestal bedoeld voor één bepaalde functie, waardoor functieverandering lastig is en hoge(re) investeringen vraagt. De huisvesting van V&D noemt Meuwissen hier een mooi voorbeeld van. ‘In grote historische binnensteden zat dit warenhuis in het algemeen in prachtige panden uit het begin van de 20ste eeuw, in de stijl van de Amsterdamse School of de School van Berlage. Deze panden zijn nog steeds fraai en lenen zich relatief goed voor een alternatieve invulling. Na WO II vestigde V&D zich ook in kleinere centrumgebieden in minder fraaie gebouwen, waar bovendien andere (soms historische) panden voor gesloopt werden. Deze panden lijken vaak moeilijker aanpasbaar.’

Vastgoed dat multifunctioneel inzetbaar is, maakt een centrum adaptief, iets wat van groot belang is voor de ontwikkeling van binnensteden. Juist door de historische multifunctionele bouw lijken historische binnensteden zich makkelijker te kunnen aanpassen aan de tijd dan moderne centrumgebieden.

Collectieve aanpak

Pieter Polman, cco bij Wereldhave, windt er geen doekjes om: ‘Misschien zijn er tijdens de coronapandemie wel partijen geweest die overeind gebleven zijn door de steun van de overheid. Het zou ons niet verbazen als die alsnog omvallen. Wij zien namelijk duidelijke verschuivingen in consumentengedrag en we verwachten dat er in de markt dan ook geen ruimte meer is voor alle retail en horeca waarover Nederland nu beschikt. Het wordt nu heel zichtbaar dat we met alle binnenstedelijke uitbreidingen uit de periode tussen circa 1995 en 2010 meer (retail)meters gerealiseerd hebben dan de markt kan opnemen. Er moeten daarom meters uit de markt genomen worden. Vooral kleinere, niet-organisch gegroeide centrumgebieden met versnipperd eigendom krijgen het lastig. Veel eigenaren in zulke gebieden kijken vooral naar hun eigen directe belang, en niet naar het collectief. In de huidige markt ben je zonder collectieve aanpak heel kwetsbaar.’

Wereldhave heeft het voordeel dat het meestal de enige of in elk geval een dominante eigenaar is. ‘Daarmee is onze invloedssfeer ruim. Dat is een bewuste strategische keuze. We zitten bij voorkeur op plekken die een uitstekend primair verzorgingsgebied hebben. Daar hebben we vertrouwen in. Daardoor kunnen wij het geheel overzien. Heel zorgvuldig kijken we naar elk centrum; wat vinden we van het huidige aanbod? Wat vraagt zo’n centrum de komende vijf jaar van ons? We maken daar een blauwdruk voor, waarin ook aandacht is voor de relatie online–offline. We maken ook een inschatting van de potentiële leegstand die we kunnen verwachten als we niet tijdig ingrijpen. En daar acteren we op.’

Lokaal maatwerk

Als onderdeel van de strategie mengt Wereldhave verschillende functies op basis van het dagelijks leven van de bezoekers. ‘In grotere centra doen we dat meer dan in kleinere centra. We meten en evalueren dat voortdurend. Zo hadden we in 2021 een aandeel van 11% mixed-use, in 2022 13% en in 2023 gaan we voor 15%. Welke functies we precies toevoegen is steeds lokaal maatwerk. Het kan bijvoorbeeld gaan om toevoeging van horeca, leisure of gezondheidszorg.’

Met partners kijkt de belegger ook naar het toevoegen van woningen. Duurzaamheid is bij de transformatieprojecten altijd een punt van aandacht. ‘Zo hebben we winkelcentrum Sterrenburg in Dordrecht heel duurzaam getransformeerd. Het centrum is van het gas af en aangesloten op stadsverwarming. We hebben daarnaast veel geïnvesteerd in isolatie en vergroening en met de toevoeging van nieuwe zonnepanelen tevens in groene energie. Het nieuwe Tilburgse winkelrondje, waarbij we het Pieter Vreedeplein en de Emmapassage aangepakt en met elkaar verbonden hebben, laat goed zien hoe we als dominante eigenaar met een duidelijke visie op de nieuwe werkelijkheid, een toekomstbestendig en relevant gebied kunnen realiseren. Het gebied heeft toegevoegde waarde voor de binnenstad en eigenlijk voor heel Tilburg. We zijn dan ook trots dat we hiermee de Kern Jaarprijs 2023 hebben gewonnen.’

Onderzoeken

In 2021 verschenen drie onderzoeken waarin trends beschreven werden en voorspellingen over de nabije toekomst gedaan werden:
• Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19 van Syntrus Achmea in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning;
• Look Listen Learn 2021 van SSM Retail Platform Onderzoek, door Henk Gianotten in samenwerking met het bureau van Maurice de Hond;
• Koopstromenonderzoek 2021 door I&O Research in samenwerking met BRO en Bureau Stedelijke Planning.

Voorspellingen Locatus en PBL
Daarnaast deed Locatus in samenwerking met het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) voorspellingen voor een aantal steden. In december 2020 schreef het PBL in het rapport ‘Veerkracht op de proef’: ‘De coronamaatregelen leggen een hoge druk op de economische vitaliteit van binnensteden. Het aantal passanten in de hoofdwinkelstraten is nog altijd veel lager dan voor corona. Ondernemers komen daarbij in de problemen en ontslaan werknemers. Jongeren en laagopgeleiden worden hierdoor onevenredig getroffen en gemeenten hebben meer uitgaven en minder inkomsten. De analyse die het PBL maakte samen met onderzoeksbureau Locatus over de huidige binnensteden laat een verwachte forse toename zien van winkelleegstand in 2022: een toename van meer dan 40%.’

Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het dertiende en laatste in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetste eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart 2022 besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en vervolgens onderzocht ze de stadscentra van Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Haarlem, Amersfoort, Enschede, Breda en Maastricht.