BAR van 4,2% voor herkapitalisatie Berlage-portefeuille

De structuur van de bv's IEF Capital Berlage Zuid en IEF Capital Berlage HB II blijft dezelfde. De herkapitalisatie heeft plaatsgevonden op basis van een waarde van de onderliggende portefeuille van € 1,650 mrd, zo wordt in de markt vernomen. Het gaat om een portefeuille met panden als de Hema op de Nieuwendijk en de Bijenkorf op de Dam in Amsterdam, de Bijenkorf en Hudson's Bay in Maastricht, de Bijenkorven in Rotterdam, Den Haag en Eindhoven en voormalige V&D en Topshelf warenhuizen in Arnhem, Nijmegen en Groningen. 

In totaal gaat het om 31 van dit soort panden op A1, A2 en B1 locaties. Niet inbegrepen zijn de voormalige V&D op de Kalverstraat in Amsterdam en de voormalige V&D in Utrecht in Hoog Catharijne.

Van de V&D in de Amsterdamse Kalverstraat worden de bovenverdiepingen nu verhuurd als kantoorruimte terwijl voor de begane grond nog geen huurder bekend is gemaakt. Van het pand in Utrecht wordt de verhuurbaarheid op termijn misschien lastig: de onderste verdieping is verhuurd aan Jumbo terwijl het pand verder opgesplitst wordt tussen Primark en Hudson's Bay.

Met de herkapitalisatie hebben aandeelhouders IEF Capital en Bouwfonds REIM afscheid genomen van deze portefeuille. IEF Capital vertegenwoordigt een aantal particuliere investeerders als John Fiszbajn, Ronald Snijders, Roland Kahn en Marcel van Poecke. PGGM, dat ook aandeelhouder was, is aandeelhouder gebleven maar heeft het belang naar verluidt verkleind.

De leningen waarmee de portefeuille is gefinancierd, lopen gewoon door. In juli 2016 rondde IEF Capital de herfinanciering van de gehele portefeuille af: betrokken banken zijn onder meer ING, Berlin Hyp en Syntrus Achmea Real Estate & Finance. IEF loste hiermee voortijdig CMBS-leningen af. 

De herkapitalisatie van de Berlage-portefeuille is een tender geweest waar een aantal grote internationale assetmanagers aan hebben deelgenomen. Al deze zomer werd duidelijk dat CBRE GI de meest waarschijnlijke leidende koper zou zijn. De afwikkeling van de transactie heeft echter de nodige tijd in beslag genomen. CBRE GI zal het beheer over de portefeuille voeren. 

IEF Capital kocht de portefeuille in een joint venture met Bouwfonds in 2005 van KKR voor € 1,4 mrd. KKR had de panden in handen gekregen nadat het in 2014 Vendex–KBB voor eveneens zo’n € 1,4 mrd van de beurs haalde, met onder meer de formules V&D, Bijenkorf en Hema. Deze ketens hadden hun vastgoed toen nog in eigendom, een asset dat KRR snel door middel van een sale-en-lease-back wist te verzilveren.

In november 2015 werd al een deel van de portefeuille verkocht: 38 Hema’s werden toen gekocht door Crossroads Real Estate Partners. Uit de portefeuille werd bovendien naar verluidt nog voor zo’n € 200 mln separaat op de markt gebracht. Al met al lijkt het voor de vastgoedbeleggers van het eerste uur geen slechte investering te zijn geweest.