Precies driekwart eeuw nadat Vroom & Dreesman zijn nieuwe winkel opende aan de Hoogstraat in Rotterdam, krijgt het gebouw na verschillende gedaantewisselingen als Air Offices een nieuw leven als gebouw voor wonen en werken. Volgens ontwikkelaar Neoo zijn de locatie en de invulling een win–win voor de stad en de gebruikers.
Al in 1941, nauwelijks een jaar na het verwoestende Duitse bombardement op Rotterdam, gaf de directie van Vroom & Dreesman de gebroeders Kraaijvanger de opdracht voor het ontwerp van een nieuw warenhuis. De uitvoerig van het gerealiseerde ontwerp vond tussen 1947 en 1950 plaats aan de Hoogstraat. De V&D in Rotterdam werd destijds ook wel het modernste warenhuis van Europa genoemd. Het gebouw gold als symbool van de nieuwe zakelijkheid. De oorspronkelijke gevel was opgebouwd uit baksteen en mooie geprononceerde kozijnen met een heldere begane grond, middenblok (de Rotterdamse laag) en een dakopbouw.
Op de groei
Het gebouw werd op de groei ontworpen. ‘Er was in de jaren vijftig al een vergunning voor een gebouw met acht bouwlagen’, vertelt Arjen Seckel, partner bij Neoo, dat ‘de oude V&D’ in 2020 met TPG Angelo Gordon en Schröders kocht en herontwikkelde tot Air Offices. ‘Het ondernemingsrisico werd destijds echter nog te hoog geacht, waardoor er in eerste instantie alleen drie verdiepingen en een kelder werden gerealiseerd.’
Eind jaren vijftig werd er al een verdieping aan toegevoegd en verdween het pand achter een vliesgevel. Eind jaren negentig kwam er weer een verdieping bij, plus de wielvormige optopping waar een La Place-restaurant (toen nog van V&D) in werd gevestigd. Ook ontstond achter de voormalige hoofdingang op de hoek van het Rodezand en de Hoogstraat de kenmerkende cascade van roltrappen van en naar de verschillende winkelverdiepingen van het gebouw. Dat heette vanaf toen Beursgallery en bevatte 27 winkelunits, zowel inpandig als in de plint aan de Hoogstraat.
Bij deze laatste verbouwing was de roemruchte ontwikkelaar Multi betrokken. Dat was niet geheel toevallig, want in dezelfde periode ontwikkelde dit bedrijf aan de voet van de V&D richting de Lijnbaan de Beurstraverse. Deze werd, naar goed Rotterdams gebruik, al snel wordt omgedoopt tot de Koopgoot.
‘Bij Neoo werken verschillende mensen met een Multi-verleden’, vertelt Seckel, zelf ook afkomstig van Multi. ‘Eelco Nettinga (mede-oprichter van Neoo) was eind jaren negentig persoonlijk betrokken bij de verbouwing van de V&D. Met Air Offices heeft hij zijn eigen herontwikkeling opnieuw herontwikkeld.’
Nieuwe toekomst
Van meet af aan hebben de drie kopende partijen een nieuwe toekomst voor het pand voor ogen. ‘Toen wij het pand kochten, was Hudson’s Bay al failliet. Onze insteek was dat het mixed-use moest worden, een combinatie van kantoren en winkels.’
Naast transformatie van de bestaande bouwlagen zijn twee nieuwe kantoorlagen gerealiseerd met wijds uitzicht over de hele binnenstad. Op het dak staat een horecapaviljoen met dakterras voor intern gebruik, met uitzicht over het Beursplein en de Coolsingel. Ook het parkeerterrein, dat vroeger achter de oude La Place lag, is twee verdiepingen opgetild.
Er is naar ontwerp van Womo Architects voor gekozen om de gevel open te maken. Seckel: ‘Het was echt een naar binnen gekeerd warenhuis. De laatste verbouwing was niet eens zo lang geleden, in 2016, toen er in opdracht van Hudson’s Bay witte natuurstenen panelen op de gevel werden aangebracht. Onder meer uit het oogpunt van duurzaamheid hebben we die zoveel mogelijk gebruikt in het nieuwe ontwerp. Er was ook voor een paar ton aan industriële winkellampen in het warenhuis geïnstalleerd. Die vinden elders hun weg.’
Omgekeerde donut
Direct vanaf de nieuwe hoofdingang aan het Rodezand opent Air Offices zich als een transparant theater. Via een brede, uitnodigende houten trap in de hoge vestibule kom je op de eerste verdieping, waar het centrale atrium ligt. ‘Het is eigenlijk geconstrueerd als een omgekeerde donut. De kern is blijven staan en daar rondom hebben we een gat in de vloer gezaagd.’
Rondom het atrium bevinden zich bijzonder ruime vloeroppervlaktes tot 5000 m² voor kantoren. ‘Met dit concept spelen we in op de veranderende rol van het kantoor die eigenlijk al voor corona zichtbaar was. Het kantoor is in toenemende mate een ontmoetingsplaats, een ontwikkeling die is versterkt door corona. Mensen komen weer terug naar kantoor, zeker als dat kantoor ontmoeting faciliteert. Het verklaart ook waarom er een schifting in de markt ontstaat tussen prime locaties als deze en perifere oudere kantorenlocaties. Mensen zijn meer geneigd naar kantoor te komen als het goed bereikbaar is en er meer te doen is de omgeving.’
Unilever
Het verklaart volgen hem ook de keuze van Unilever in mei 2024 om het verouderde hoofdkantoor aan het Weena in te ruilen voor Air Office. ‘Door te kiezen voor het bruisende centrum kun je makkelijker internationale talenten aan je binden. Unilever was daarnaast specifiek op zoek naar een zeer duurzaam gebouw, in lijn met hun bedrijfsbeleid. Air Offices is Paris Proof vanaf dag één, inclusief Breeam Excellent-certificaat, onder meer door een WKO-installatie en dubbele isolatie. Daarnaast heeft het gebouw Wired Score Platinum en zal het ook het label Well Gold krijgen.’
Unilever huurt 7000 m² in Air Offices, aanzienlijk minder dan de 22.500 m² die het in het oude kantoor aan het Weena had. Maar sinds Unilever geen Nederlands–Brits bedrijf meer is, maar alleen nog een hoofkantoor in Londen heeft, stond een groot deel van het kantoor al leeg. Wel huurt de multinational ook nog altijd bijna 9000 m² kantoorruimte aan het Hofplein voor zijn activiteiten in de Benelux.
Bovenmatige vraag
Van de ruim 23.000 m² kantoorruimte in Air Offices is daarnaast 4000 m² nu al verhuurd en in gebruik door werkplekkenaanbieder Spaces. Voor verdieping 2 en 3, goed voor ongeveer twee keer 5000 m², is Air Offices al in gesprek met aspirant-huurders. ‘Idealiter verhuren we de ruimte ongedeeld, al kan deze relatief eenvoudig in tweeën of drieën opgedeeld worden’, aldus Seckel.
Daarbij profiteert Air Offices van de bovenmatige vraag naar high-end kantoorruimte in de Maasstad. ‘Rotterdam laat niet voor niets de meeste huurgroei op de Europese kantorenmarkt zien. Het is een bekend gegeven dat er in Rotterdam de afgelopen jaren nauwelijks kantoren zijn bijgebouwd, terwijl er vanuit de gebruikerskant wel veel vraag is naar eigentijdse en duurzame kantoorruimte.’
Die vraag is er volgens hem vooral van bedrijven die al in Rotterdam of omgeving zitten. ‘Rotterdam is minder een markt voor toetreders van buiten. Die trekken vaak naar steden waar meer dynamiek is. Al zou je dat ook als een kip-of-het-ei-kwestie kunnen beschouwen. Het binnen de stad doorschuiven van bedrijven als Unilever biedt ook ruimte om de bestaande voorraad te verduurzamen en een nieuwe invulling te geven. In wezen is dat de gewone cyclus die je van oudsher in de kantorenmarkt ziet.’
Retail
De retailcomponent van Air Offices werd in 2023 voor een flink deel ingevuld met de nieuwe flagship store van C&A op de begane grond en een Jumbo-supermarkt in de kelder. Tijdens de transformatie van Beursgallery naar Air Offices bleven de bestaande winkels (waaronder een Etos) in de plint gewoon doordraaien. C&A heeft in de nieuwe setting 3000 m² wvo, nog geen derde van het had op de oude locatie op de hoek van het Beursplein en de Coolsingel, nu de grootste Zara ter wereld. Zara biedt op die plek meerdere collecties aan, ook op het gebied van wonen, en er is een restaurant.
Bij de meest grootwinkelbedrijven wordt het winkelen beperkt tot de begane grond, met misschien de kelder erbij, vertelt Seckel: ‘De hogere etages zijn niet meer zo in zwang, omdat de winkelbedrijven ook zoveel mogelijk kiezen voor de beste locaties, waar je op ooghoogte naar binnen wordt getrokken en die bijdragen aan de beleving. Het past ook bij de concentratie die je ziet in het winkellandschap. De huren stonden de afgelopen jaren flink onder druk, omdat er vanaf 2000 zoveel was bijgebouwd. Langzaam ontstaat er weer een evenwicht, waarbij er nog altijd veel vraag is naar minder, maar kwalitatief goede meters. Met Air Offices hebben wij 15.000 van de 25.000 m² wvo uit de markt gehaald, en daar levendigheid voor teruggebracht. Daar profiteert de hele binnenstad van.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
