Amersfoort is een groeistad, vervult economisch een belangrijke regiofunctie en profileert zich in verschillende media als een aantrekkelijke vestigingslocatie voor kantoren en bedrijven.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2022
Door Jorine de Soet
De binnenstad van Amersfoort heeft verschillende deelgebieden met ieder hun eigen karakter en belevingswaarde, zoals cultuur, winkelen, bezienswaardigheden, activiteiten of geschiedenis. Zo zijn er bijvoorbeeld het Mondriaankwartier met de prachtige historische Kortestraat en uiteraard het Mondriaanhuis en het Museumkwartier.
In het kernwinkelgebied staan een aantal fraaie historische panden. De Amersfoortse binnenstad is echter ook bijzonder interessant buiten dit kernwinkelgebied. Vooral de grachten en de Koppelpoort, de stadswallen, muurhuizen en de stadspoort maken een bezoek aan deze binnenstad meer dan waard. De historische achtergrond is waarneembaar en voelbaar. Helaas lijken deze verschillende gebieden met verschillende kwaliteiten niet heel logisch met elkaar verbonden. Een bezoeker moet echt een bredere interesse hebben om proactief de hele binnenstad te kunnen ervaren. Dit wordt mede veroorzaakt door een niet eenduidige inrichting van de openbare ruimte en een gebrek aan zichtlijnen. Op dit moment wordt gewerkt aan herinrichting van de openbare ruimte en het onderscheiden van tien sfeergebieden, om zo de veelzijdige en historische kwaliteiten van de binnenstad onder de aandacht te brengen van de bezoekers en gebruikers.
A1-gebied
Het lokale A1-gebied wordt grofweg gevormd door de Utrechtsestraat en de Langestraat, die met elkaar verbonden worden door de Varkensmarkt en het Sint Jorisplein. Vanaf de Utrechtsestraat is winkelcentrum Sint Jorisplein via de Riddergang bereikbaar. Dit winkelcentrum werd rond het jaar 2000 opgeleverd. Dit is duidelijk een centrum van zijn tijd, gerealiseerd voor vooral grotere formules. Hier zijn dan ook veel filiaal- en grootwinkelbedrijven gevestigd, maar ook een aantal unieke formules, zoals Brasserie Cribs, een Perzisch restaurant, Van Dijk Noten, Haibu Experience Center, een salon/kapperswinkel, MSCH Copenhagen en Jed, een damesmodewinkel in het midden-plus segment, genomineerd voor de titel ‘Leukste Kledingwinkel’.
Lees ook:
My Jewellery opent winkel in Amersfoort
America Today verlengt huur te Amersfoort
Amac verhuist binnen Amersfoort
Opvallend in dit kernwinkelgebied is dat alle branches en alle marktsegmenten geheel met elkaar verweven zijn. In andere binnensteden is vaak een onderscheid te zien tussen deelgebieden met aanbod in het hogere, midden- en lagere marktsegment, maar dat is in Amersfoort niet het geval. Zo is er in de Langestraat zowel een vestiging van Zeeman als een van Claudia Sträter.
Lees ook:
Starbucks by Alsea opent vandaag een vestiging in Amersfoort
Flying Tiger en Snipes huren in Amersfoort
Dwaalmilieu
De Amersfoortse binnenstad kent een aantrekkelijk dwaalmilieu, net als veel andere historische centra, zoals Groningen (zie PropertyNL Magazine nr. 10). De Krommestraat is een bijzonder aantrekkelijk historisch straatje, gedeeltelijk aan een smalle gracht met kleine bruggetjes met stegen naar de Hof, een fraai horecaplein. In de Krommestraat staat onder andere een vestiging van Dille & Kamille, een formule die altijd een fraai ogend pand op een aantrekkelijke plek kiest. Ook zijn hier relatief veel zelfstandig ondernemers. De panden zijn in het algemeen historisch en vrij klein en lenen zich daardoor goed voor kleinere, onderscheidende en creatieve winkels, zoals La Lunas, een boetiek voor dameskleding, schoenen en accessoires, en Ariadne’s Project, een handwerkwinkel.
In het deelgebied Keikwartier, genoemd naar de kenmerkende Amersfoortse Kei, is de Arnhemsestraat ook zo’n onderscheidende straat. De straat, die vanaf de ring naar de binnenstad loopt, is in ontwikkeling. Het is een duidelijke aanloopstraat, die stap voor stap opgewaardeerd lijkt te worden. Vanaf de ring zijn hier onder meer een Bagels & Beans en Erica Natuurwinkel te vinden en aan het einde, bij de Varkensmarkt, Van der Kam Mode, een exclusieve winkel voor dames en heren.
De Kamp laat een diffuus beeld zien. Er zijn vestigingen van Bever, Scapino, Terres des Hommes, Spar City en verschillende kleine winkels, maar er is ook leegstand. Het is een deelgebied met veel multicultureel ondernemerschap, veel monumentaal erfgoed en attractiewaarde door onder meer de Kamperbinnenpoort en de Stier.
Amicitia
Aan de rand van het centrum ligt winkelpromenade Amicitia, de Amersfoortse Koopgoot. Althans, dat had het moeten worden. Dit winkelcentrum is in 2001 opgeleverd. Het heeft echter nooit echt goed gefunctioneerd, ondanks meerdere pogingen om er iets van te maken. Op dit moment staat het geheel leeg. Besloten is op deze plek appartementen te realiseren.
Dit winkelcentrum is een typisch voorbeeld van zijn tijd, toen nog onvoldoende duidelijk was dat nieuwe, ‘aangeplakte’ winkelconcentraties moeilijker levensvatbaar te maken zijn dan winkelcentra midden in een bestaand centrum.
Turbulent verleden
Het oorspronkelijke V&D-pand aan de Utrechtsestraat kent inmiddels een turbulent verleden. Na het faillissement van deze formule vestigde Hudson’s Bay zich hier. Het verhaal van Hudson’s Bay is inmiddels bij iedereen bekend. Daarna kwam er een vestiging van De Koopman. In januari van dit jaar verliet deze formule de Amersfoortse binnenstad en maakte plaats voor Costes, een andere telg uit het The Sting-imperium. Ook Action heeft zich hier gevestigd, en met deze nieuwe invulling is deze plek opnieuw aantrekkelijk geworden.
Inditex vertrokken
De Amersfoortse binnenstad heeft wel klappen gehad. Zo verliet Zara in mei 2021 het markante pand aan de Langestraat. Dit besluit zou genomen zijn doordat de keten zich meer gaat richten op het online kanaal en de huurovereenkomst in Amersfoort ten einde liep. De lokale ondernemers ervoeren dit als een aderlating en ook de klanten waren ‘not amused’, omdat er geen publieke aankondiging geweest was. Het belang van deze winkel bleek uit de lange rijen voor de ingang aan het einde van elke lockdown.
In het kielzog van Zara vertrok ook Bershka, die aan het Sint Jorisplein gevestigd was. Beide formules maken deel uit van het Inditex-concern, dat de afgelopen jaren duidelijk aan het rationaliseren is. Al voor corona kondigde het bedrijf aan eens kritisch te kijken naar zijn vestigingen, en de corona-uitbraak en de daarop volgende lockdowns hebben in elk geval niet geholpen.
Het pand waar Zara gehuisvest was, is inmiddels weer ingevuld met een vestiging van SoLow. Het pand dat Bershka achtergelaten heeft, is ingevuld door de formule ‘Things to Love’, een winkel voor tweedehands kleding, schoenen en accessoires.
Flying Tiger verliet eerder ook het Sint Jorisplein, maar keerde terug in de Utrechtsestraat.
Hieruit blijkt dat de binnenstad continu in beweging is en leegstand veelal van tijdelijke aard. Ook is Amersfoort een landingsplaats voor internationale ketens, die er graag hun eerste vestiging openen. Een voorbeeld is Isey Skyr, een IJslandse formule die onlangs zijn deuren opende in de Utrechtsestraat.
Samenwerking
In Amersfoort werken onder andere de Ondernemersvereniging Binnenstad Amersfoort (OBA), de Vereniging Eigenaren Binnenstad Amersfoort (Veba) en de gemeente nauw samen om het economisch functioneren en de leefbaarheid van de binnenstad zoveel mogelijk te bevorderen. In een strategisch binnenstadoverleg ontmoeten gemeente, ondernemersorganisaties, maar ook bewoners elkaar regelmatig om samen de koers te bepalen. Maikel Gijzen is centrummanager en functioneert hier als spin in het web.
Visie Stadshart
In 2017 is de ‘Visie Stadshart’ vastgesteld, het kader waarbinnen verschillende binnenstedelijke ingrepen voorgesteld worden. Een deel van deze ingrepen heeft al plaatsgevonden. Zo is de binnenstad sinds januari 2021 autoluw. Alleen leveranciers, vergunninghouders en aangemeld bezoek mogen binnen de venstertijden met de auto het centrum in. Door dit veranderend gebruik van de openbare ruimte kan deze anders ingericht worden.
Vooral in het kernwinkelgebied en dan nadrukkelijk in de Langestraat en de Utrechtsestraat kan dit een grote verbetering zijn. Op dit moment staan er in deze straten veel fietsenrekken. Veel fietsers parkeren hun fiets echter ook op plekken die daar níet voor bedoeld zijn. De gemeente werkt actief om het fietsparkeervraagstuk in goede banen te leiden. Daarnaast staan in dit wandelgebied lantaarnpalen, vuilnisbakken, borden, uitstallingen en een milieustraat. Herinrichting kan in deze straten vooral van toegevoegde waarde zijn voor het overzicht, zichtlijnen, verfraaiing, duidelijkheid en herkenbaarheid.
Willem Jan Stegeman, wijkwethouder voor de binnenstad, heeft de ambitie om de pleinen in de binnenstad aan te pakken en deze meer met elkaar te verbinden. ‘Zo zien we het Eemkwartier en het Eemplein graag als deel van het centrum. In de openbare ruimte kunnen we dat kenbaar maken.’ Centrummanager Gijzen voegt hieraan toe dat voor de verdere herinrichting nog stappen worden gezet.
Herinrichting openbare ruimte binnenstad
Herinrichting van de openbare ruimte in de hele binnenstad dient meerdere doelen. Zo is het in eerste instantie van belang om de verouderde bestrating te vernieuwen. Maar daarnaast moet de herinrichting de verschillende binnenstedelijke deelgebieden beter met elkaar verbinden. Door de straten en pleinen herkenbaar in te richten, wordt een wandeling van het ene naar het andere kwartier logischer en natuurlijker. Op die manier wordt bezoekers van het centrum een veel aantrekkelijker en breder totaalaanbod geboden. Aan de Kamp en de Varkensmarkt wordt op dit moment al gewerkt. Daarna wordt stap voor stap de hele binnenstad aangepakt.
Verlengen verblijfsduur
De leden van het samenwerkingsverband willen graag dat de binnenstad van Amersfoort een plek wordt waar bezoekers langer willen blijven. Op dit moment verblijven toeristen wel langer in Utrecht en doen dan ook Amersfoort aan, maar men ziet dit graag ook omgedraaid: een of twee nachtjes Amersfoort en dan ook Utrecht aan doen. Amersfoort heeft hiervoor genoeg te bieden, maar moet dat ook duidelijk maken. Zo organiseert de stad verschillende culturele evenementen met het Middeleeuwse centrum als decor. Ook kan de museale functie versterkt worden. Guido de Graaf, vertegenwoordiger van de VVV: ‘De VVV ontvangt zo’n 300–400 bezoekers per dag, die zuiver voor de historische, culturele en museale kwaliteiten van de binnenstad komen.’ Laura Kan-Bommezijn, secretaris bij de Veba, voegt daaraan toe: ‘Uniek is dat onze binnenstad zowel vanaf de grond als vanaf het water en uit de lucht te ervaren is. We hebben naast straten en pleinen onze grachten én de Onze Lieve Vrouwentoren, die uitzicht biedt over heel Amersfoort.’
Cultuur en historie voor retail
Wellicht zou Amersfoort het aanbod van retailvoorzieningen minder moeten zien als belangrijkste drager van de binnenstad en zou de stad meer kunnen koersen op de culturele en historische kwaliteiten. Deze kwaliteiten zijn in toenemende mate van belang voor binnenstedelijke bezoeken. Eindhoven heeft, ondanks alle binnenstedelijke weerstand destijds, de binnenstad succesvoller weten te maken door in te zetten op andere kwaliteiten (technology, design, innovatie, kennis, zie PropertyNL Magazine nr. 9). Hier liggen ongetwijfeld kansen voor Amersfoort. En die zien de samenwerkende partners ook.
Omvang winkelaanbod
De resultaten van het Koopstromenonderzoek laten zien dat de omvang van het aantal verkooppunten sinds 2018 afgenomen is van 601 naar 588. Die afname was al langere tijd te zien. Tussen 2016 en 2018 ging het aantal verkooppunten van 620 naar 601. Het verkoopvloeroppervlak nam 2016 en 2018 juist toe van 63.400 m² naar 67.900 m². Dat duidt op minder, maar gemiddeld grotere winkels. Tussen 2018 en 2021 nam het verkoopvloeroppervlak af tot 64.100 m².
Leegstandsontwikkeling
De leegstand is sinds 2018 sterk toegenomen, van 4200 m² naar 6900 m². Vergeleken met de situatie van 2016 is er echter sprake van een serieuze afname, van 9400 m² naar 6900 m². Uitgaande van het aantal verkooppunten ontstaat een vergelijkbaar beeld: een sterke afname van 50 verkooppunten in 2016 naar 29 in 2018, en vervolgens weer een duidelijke stijging naar 56 in 2021.
De leegstand is echter goed verdeeld over het gebied; er is geen sprake van concentratie van leegstaande panden, die een centrum nog kwetsbaarder maakt. Bovendien is de leegstand in het algemeen niet heel opvallend, omdat het meestal units met een relatief smal front betreft. Uitzondering is het leegstaande pand aan het Sint Jorisplein naast de vestiging van Douglas.
Passend aanbod
Gezien de omvang en de rol van de stad Amersfoort, lijkt de binnenstad over een passend aanbod van winkels, horeca en andere centrumfuncties te beschikken, zowel kwantitatief als kwalitatief.
Gekeken naar de omvang, route, structuur en de actuele waarneembare situatie van de binnenstad in relatie tot het verzorgingsgebied, zou het zinvol kunnen zijn om te sturen op een compacter winkelhart. Volgens het onderzoek ‘Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19’, van Syntrus Achmea in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning, is de binnenstad van Amersfoort te beschouwen als een middelgrote binnenstad waar de huren van het commercieel onroerend goed voorlopig onder druk zullen blijven staan of (voorlopig) niet zullen stijgen. Ook de druk op de ruimte zal hier naar verwachting niet toenemen als het om retail gaat. Dit in tegenstelling tot de verwachte situatie in de grote steden.
Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het negende in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetst eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en vervolgens onderzocht ze de stadscentra van Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Groningen en Haarlem.
