DEN HAAG - Toen SNS Reaal in op 1 december 2006 Property Finance voor € 810 mln overnam van ABN Amro, is nauwelijks onderzoek gedaan naar de projectleningen in het buitenland. Van de beleggingsleningen was maar 10% onderzocht. Adviseur en later CFRO Ference Lamp waarschuwde dat SNS 'een atoombom' zou binnenhalen.
DEN HAAG - Toen SNS Reaal in op 1 december 2006 Property Finance voor € 810 mln overnam van ABN Amro, is nauwelijks onderzoek gedaan naar de projectleningen in het buitenland. Van de beleggingsleningen was maar 10% onderzocht. Adviseur en later CFRO Ference Lamp waarschuwde dat SNS 'een atoombom' zou binnenhalen.
Dat staat in het rapport van de Evaluatiecommissie Nationalisatie SNS Reaal, dat donderdag openbaar is gemaakt.
De financieringen in het buitenland werden 'at face value' en aan de hand van 'common sense' beoordeeld. Met name in de Verenigde Staten en Spanje werden de risico's onderschat. In 2009 had de vastgoedbank nog voor € 800 mln aan leningen uitstaan in de VS en € 400 mln in Spanje.
Ten tijde van de overname had SNS Reaal al wel ervaring met beleggingsfinancieringen in Nederland, via haar eigen commercieel vastgoedbedrijf, maar niet met het risicovollere financieren van projecten. Bovendien had het concern nauwelijks internationale activiteiten.
De project- en beleggingsfinancieringen van Property Finance (€ 3,8 mrd in 2006) bevonden zich voor 30% in het buitenland, in acht verschillende landen. Dat waren vrijwel alleen maar projectfinancieringen, vaak in combinatie met Nederlandse klanten.
Reputatierisico
Toenmalig SNS-bestuurder Rien Hinssen, die in 2011 aftrad, stelde vraagtekens bij de overname van de vastgoedfinancieringstak. Een van de redenen waarom ABN Amro af wilde van Bouwfonds was 'reputatierisico'. Hinssen wilde laten onderzoeken wat daarmee bedoeld werd en of dat nog speelde.
ABN Amro wilde het liefst Bouwfonds in zijn geheel verkopen aan Rabobank, maar die had geen belangstelling voor Property Finance. Niet alleen vanwege de overlap met FGH, maar ook vanwege de kwaliteit 'die volstrekt ondermaats werd bevonden', aldus voormalig Rabo-bestuurder Bert Bruggink tegenover de Evaluatiecommissie.
Nadat in juli 2006 SNS Reaal een bod had uitgebracht, stelden leden van de raad van commissarissen kritische vragen over 'de strategische fit' van Property Finance en het bankverzekeraar. Volgens het bestuur droeg de overname (17% van de balans) echter bij aan 'diversificatie van inkomstenbronnen en sloot dit goed aan bij de zakelijke activiteiten van de bank. 'SNS Reaal wordt in een keer marktleider op het gebied van commerciële vastgoedleningen.' Uiteindelijk ging de RvC onder voorwaarden (positieve uitkomst due dilligence, geen gevolgen voor rating) akkoord.
Sluipmoordenaar
Diverse analisten en media uitten indertijd wel hun verbazing en twijfels. Ference Lamp, die als adviseur namens Lehman Brothers betrokken was bij de beursgang van SNS Reaal in 2006, heeft tegenover de Evaluatiecommissie verklaard dat hij 'faliekant' tegen de overname van Property Finance was. Hij beschouwde het onderdeel als 'een nucleaire bom en sluipmoordenaar'. Toen hij daarna CFRO werd van SNS Reaal, kreeg hij pas vanaf 2009 de ruimte om de vastgoedleningen af te bouwen.
28 risicovolle klanten
De due dillegence, voornameljik uitgevoerd door KPMG, zette vraagtekens bij de strategische betekenis van de acquisitie van Property Finance en bij het risicomanagement. Het bleek dat de administratie niet op orde was en er bestond beperkt inzicht in de leningenportefeuille. Van het grote aantal leningen waren er maar tientallen onderzocht. In ieder geval bedroeg het aantal 'zeer risicovolle' klanten 28, met een leningenportefeuille van in totaal € 290 mln.
Ook Houthoff Buruma constateerde tekortkomingen in de administratie en 19 klanten (goed voor € 209 mln) hadden 'een verhoogd reputatierisico'. Ondanks deze rapporten omschreeft JP Morgan de acquisitie van Property Finance als 'een exellence fit'.
Twaalf dubieuze klanten (€ 48,8 mln) bleven achter bij ABN Amro, maar toch werd SNS Reaal opgezadeld met een een als verdacht bestempelde leningportefeuille ter waarde van € 160 mln.
Florida
Na de overname heeft de raad van commissarissen nooit de portefeuille met buitenlandse vastgoedleningen volledig onder de loep genomen. Wel besteedde de RvC aandacht aan enkele afzonderlijke projecten, zoals Florida. In september 2008 oordeelde directielid Henk Kroeze van SNS Bank dat 'in het meest ernstige geval een negatief resultaat kan uitkomen op € 50 mln à € 60 mln.' Twee maanden later schatte cfo Latenstein het verlies al op € 200 mln.
Links:
Gerelateerde artikelen:
