Column Johan Conijn: Geen bries maar een ‘perfect storm’ over de woningmarkt

Velen verwachtten dat toentertijd, maar hoe anders is het gelopen. De prijsstijging accelereerde verder en was de afgelopen jaren zelfs bijzonder hoog. Nu, met de Oekraïne-oorlog, is de vraag opnieuw actueel. Wat zijn de consequenties van de sterk gestegen energieprijzen en de verdere verstoringen in de productieketens voor onze koopwoningmarkt?

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) publiceerde begin april de cijfers van het eerste kwartaal van dit jaar. Ten opzichte van het vorige kwartaal was er een prijsdaling van 2,1%. De NVM noemt het een lichte bries op een overspannen woningmarkt en verwijst hierbij naar het jaarcijfer, dat nog een stijging van 13,7% laat zien. Nu is zo’n jaarcijfer erg misleidend als het gaat om de actuele situatie. Dat we vorig jaar kwartalen hebben gehad met een forse prijsstijging zou eerder tot zorg dan tot geruststelling moeten leiden.

Er is echter een aantal redenen waarom de huidige koopwoningmarkt anders zou kunnen reageren dan twee jaar geleden. De eerste reden is de simpele waarheid dat de prijsstijgingen van de afgelopen jaren dermate hoog zijn geweest dat vroeg of laat een afkoeling onvermijdelijk is. Een prijsstijging op jaarbasis van 15–20% is niet vol te houden. De trigger die de omslag in gang zet, kan zeer uiteenlopend zijn. Het is nu een combinatie van factoren.

De rente op de kapitaalmarkt is fors gestegen, en in het kielzog daarvan ook de hypotheekrente. Zeker, het renteniveau is historisch gezien nog laag, maar een verdubbeling van de hypotheekrente, met zeer waarschijnlijk op korte termijn een verdere verhoging daarvan, is niet zonder gevolgen.

Minstens zo belangrijk is de forse daling van de reële inkomens als gevolg van de zeer hoge inflatie. De inflatie zal maar zeer ten dele worden gecompenseerd in de inkomens. Automatische inflatiecorrectie van de lonen bestaat in veel sectoren niet meer. Een daling van de reële inkomens heeft ook een negatief effect op de vraag naar koopwoningen.

En dan is er nog de zelfbewoningsplicht die veel gemeenten dit jaar hebben ingevoerd. Die moet particuliere beleggers belemmeren om koopwoningen te kopen en die vervolgens te gaan verhuren. De koopstarters krijgen zo meer ruimte om een woning te verwerven. Dat deze particuliere beleggers nu geweerd worden, heeft een prijsdrukkend effect. Het is de keerzijde van het prijsopdrijvende effect dat deze omzettingen van koop naar huur de afgelopen jaren hebben gehad.

Daarnaast is nog onzeker wat de particuliere beleggers gaan doen die de afgelopen jaren woningen voor de verhuur hebben gekocht. Een deel van deze beleggers zal een opportunistisch beleid voeren. Zolang de prijzen stijgen, is het aantrekkelijk om de woningen in portefeuille te houden. Als de markt omslaat, zou deze categorie beleggers voor het exit-scenario kunnen kiezen. Het recente, overigens zeer begrijpelijke, voornemen van minister De Jonge om de huurstijging in de geliberaliseerde huursector in 2023 en mogelijk ook in latere jaren, niet meer aan de hoog opgelopen inflatie te koppelen, zal mogelijk een extra impuls geven aan particuliere beleggers om uit de woningmarkt te stappen. Bovendien heeft het coalitieakkoord van dit kabinet fiscale lastenverzwaringen voor particuliere beleggers in het vooruitzicht gesteld. Zo ontstaat het beeld dat particuliere beleggers zowel een afnemende vraag zullen laten zien door de zelfbewoningsplicht, als ook meer aanbod omdat de aantrekkelijkheid voor verdere verhuur afneemt.

Is het een ‘perfect storm’ die over de woningmarkt gaat waaien in plaats van een lichte bries? Wat mij betreft lijkt het er wel op, met een garantie tot aan de deur.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam