En het toverstokje heet: regie

"Als een wervelwind is De Jonge van start gegaan. Half maart is de Nationale woon- en bouwagenda met ook het Programma woningbouw gepubliceerd. De komende maanden zijn nog zeven programma’s in het vooruitzicht gesteld, variërend van Een thuis voor iedereen tot Mooi Nederland. De rode draad zijn bindende en afdwingbare afspraken. Als er wettelijke belemmeringen zijn, dienen deze opgeruimd te worden. Een lange lijst van 34 wetgevingstrajecten illustreert de dadendrang. Het belangrijkste zou wel eens de Regiewet kunnen worden, officieel Wet Versterken regie Volkshuisvesting geheten. Eind 2022 gaat dit wetsvoorstel in consultatie en volgens planning zou die wet in 2023 van kracht worden. Alles gericht op een effectief juridisch instrumentarium, zodat het Rijk doorzettingsmacht heeft ten opzichte van met name provincies, gemeenten en woningcorporaties.

De doelen zijn uitgeschreven. Meer nieuwbouw staat met stip bovenaan: 900.000 woningen in de periode 2021–2030 en vanaf 2024 per jaar 100.000 woningen. Daarmee zal het woningtekort deels worden ingelopen, al zijn de consequenties van de vluchtelingenstroom uit Oekraïne daarin uiteraard nog niet verwerkt. Nieuw is dat nu ook gespecificeerd gaat worden waar de woningen gebouwd moet worden, wie de woningen gaan bouwen en dat twee derde van de nieuwbouw betaalbare koop- en huurwoningen zal zijn. Eind van dit jaar dienen alle afspraken in kannen en kruiken te zijn.

Op dit moment ligt de nieuwbouw plus woningtransformaties van bestaande gebouwen op circa 80.000. Er is dus op jaarbasis een toename van 20.000 woningen nodig. Interessant is te bezien waar de toename wordt gezocht. Het zullen vooral de woningcorporaties zijn die daarvoor dienen te zorgen. De nieuwbouw van woningcorporaties dient te verdubbelen van 15.000 naar 30.000 per jaar, waaronder 5000 in het middenhuursegment. Of dit gaat lukken?

Lees ook: Column Tom Berkhout: Woonminister met toverstokje gevraagd

Het aantal woningen waarvoor woningcorporaties een bouwvergunning hebben ontvangen is in 2021 gedaald en is minder dan 10.000 woningen. Grondposities hebben woningcorporaties amper. Ze zitten op de bagagedrager van de projectontwikkelaar en verkeren daarmee in een afhankelijke positie. Bovendien, als er in bestemmingsplannen sociale huurwoningen zijn opgenomen, wil dat nog niet zeggen dat woningcorporaties die woningen zullen verwerven. Ook marktpartijen hebben interesse in deze huurwoningen.

De ambitie om twee derde betaalbaar te bouwen is ook niet zo gemakkelijk te realiseren. Met de woningbouwimpuls is een goede stap in deze richting gezet. Minimaal 50% van de woningbouw waarvoor gemeenten via de woningbouwimpuls subsidie hebben ontvangen dient betaalbaar te zijn. Veel woningen worden echter zonder deze subsidie gerealiseerd. Betaalbaar bouwen gaat dan ten koste van de grondopbrengsten. Als de grondexploitatie niet sluitend gemaakt kan worden, is dat belemmerend voor de voortgang van het bouwproces. Dit raakt het zwakste deel van de ministeriële plannen. Er is een grote mate van afhankelijkheid van markpartijen. De regie en beoogde doorzettingsmacht heeft echter betrekking op mede-overheden en woningcorporaties. Dat zijn relatief gemakkelijke ‘slachtoffers’ om regie op uit te oefenen. Met marktpartijen is dat niet zo eenvoudig. Daar helpt de wortel beter dan de stok.

Toch, ondanks deze kanttekeningen is het glas op z’n minst halfvol. De minister heeft duidelijk zijn nek uitgestoken. Dit komt onder meer naar voren in de wijze waarop de realisatie van de doelstellingen zal worden gemonitord. Dat is bijzonder concreet uitgewerkt. Twee keer per jaar krijgt de Tweede Kamer een rapportage. Bij alle doelstellingen zijn verschillende prestatie-indicatoren gespecificeerd waarmee de voortgang kan worden gevolgd. Als daar aanleiding toe is, vindt bijstelling van de plannen plaats. Zeker, het is allemaal nog papier, maar niet zonder consequenties."

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam