‘De grote greenfields raken op’

Zoveel nieuwe grond voor omvangrijke logistieke en industriële vastgoedontwikkelingen is in Nederland niet meer beschikbaar. Dus ontwikkelaar en belegger Heylen Warehouses hapte snel toe, toen Bob Loohuis van Borghese Logstics samenwerking in Vlissingen voorstelde. Een greenfield van bijna 29 hectare, waarop al een optie lag bij eigenaar havenbedrijf North Sea Port: het is in tijden van schaarste een aanlokkelijk perspectief. Ontwikkelaars Jordy Grundel en Nick Oude Aarninkhof van Heylen doen samen met Loohuis uit de doeken hoe het zo kwam, en waar volgens hen de kansen (én spanningsvelden) in dit marktsegment liggen.

Loohuis stapte ruim drie jaar geleden over van Heylen naar Borghese. Daar kwam hij de optie tegen op de kolossale lap Zeeuwse grond. Te groot voor een ontwikkeling op risico, oordeelde het management. Loohuis voorkwam dat de optie werd teruggegeven. ‘Ik zag kansen om dat project vlot te trekken, door een partnerschap met Heylen. Zo delen we het risico, en met een grote ontwikkelende belegger aan boord verlopen de onderhandelingen met de grondeigenaar ook soepeler.’

Flexibiliteit

Waarom Vlissingen? Loohuis oogstte voorheen soms verbaasde reacties, maar de laatste tijd komt de locatie volgens hem vaker bij bedrijven in beeld. Door de ligging aan een zeehaven en ontsluiting door wegen en treinspoor én door de nijpende schaarste aan grootschalige terreinen. ‘De grote greenfields raken op’, aldus Loohuis. ‘Er wordt nog wat uitgegeven in Tiel en in de Flevopolder, maar dan houdt het wel op.’ De grootschaligheid van het nieuwe gebied is ook wat Heylen Warehouses trok, zegt Grundel. ‘Zoveel grond aan één stuk is best bijzonder.’

De ontwikkelaars kiezen bij V-Port Logistic Campus 21 voor campusbouw. Dat wil zeggen een groot volume van aan elkaar geschakelde units van elk zo’n 8.000 tot zo’n 13.000 m², die zich lenen voor uitbreidings- of inkrimpingswensen van gebruikers. Het is een aanpak waarop Heylen ook bij andere projecten mikt. Hoe meer flexibiliteit, hoe aantrekkelijker voor gebruikers en hoe langer de levensduur van het vastgoed, is de gedachte. Vandaar ook dat voor verschillende type gebruikers wordt gebouwd. Een voorbeeld in portefeuille is de campus op het XL Businesspark in Almelo, dat zowel een productiebedrijf van VDL huisvest als een logistiek bedrijf. ‘Door ruimte te bieden aan uiteenlopende gebruikers spreiden we het risico’, aldus Grundel.

Daarnaast zet Heylen in op functionele duurzaamheid: ook over twintig of dertig jaar moet een gebouw nog bruikbaar zijn. Grundel: ‘Dan moet het bijvoorbeeld nog steeds hoog genoeg zijn en genoeg draaglast hebben. Daar investeren we direct bij de bouw in; we kijken niet alleen naar wat specifiek voor de eerste gebruiker nodig is. Meestal ontwikkelen we kwalitatiever dan per se nodig is. Aangezien we eigenaar willen blijven, is dat ook in ons eigen belang.’

Voordelen van brownfields

Door de schaarste aan nieuwe bouwgrond is de focus van Heylen Warehouses de laatste jaren steeds meer op herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen komen te liggen. De voordelen van deze brownfields zijn duidelijk. Vaak is de stikstofruimte er al, en meestal ook een stroomaansluiting, zaken die bij greenfieldontwikkelingen nogal wat voeten in de aarde kunnen hebben. ‘Bij interesse kun je dan een stuk sneller beginnen met ontwikkelen’, aldus Oude Aarninkhof. Al zorgt het bestaande bestemmingsplan soms wél weer voor een uitdaging. Voor meer efficiency kiest de ontwikkelaar doorgaans voor verdichting, met hogere gebouwen die bebouwde kernen dichter naderen. ‘Ook daar lopen we soms tegen beperkingen aan.’ Per casus wordt gekeken hoe dat op te lossen, aldus Oude Aarninkhof. Als voorbeeld noemt hij de grootschalige logistieke ontwikkeling op bedrijventerrein Puttershoek in de gemeente Hoeksche Waard. Daar begon Heylen een paar jaar voorafgaand aan de ontwikkeling met de aanleg van een ontsluitingsweg om de dorpskern te ontlasten.

Buitenland

Nieuwe grond is soms nog wel over de grens te vinden, en daar kan Heylen Warehouses als internationale speler op inspringen. De logistieke speler begon in België, als onderdeel van de gelijknamige industriële holding, vestigde zich ruim vijftien jaar geleden in Nederland en breidde na flinke groei de afgelopen jaren uit naar Frankrijk en Spanje plus Portugal. De Franstalige collega’s in België kunnen de Franse markt bedienen, en een partner met verstand van de Spaanse markt bemant het kantoor in Madrid.

In Nederland is de beperkt beschikbare stroom een ‘dingetje’ bij nieuwe ontwikkelingen, zegt Loohuis van Borghese. Speelt dat minder in zuidelijke landen, waar de met zonnepanelen gevulde daken meer stroom opleveren? ‘Inmiddels zijn onze gebouwen in de eerste plaats energiecentrales, ook in Nederland. Maar omdat je in pieken energie verbruikt, is samenwerking nodig met energiebedrijven om gezamenlijke energiehubs te ontwikkelen. Daarover zijn verschillende logistieke partijen nu in gesprek.’

In het noorden van Frankrijk is Heylen eind vorig jaar begonnen met de ontwikkeling van Dunkerque Logistics Campus 21, een magazijn van ongeveer 64.000 m². En onlangs ging ook het eerste Spaanse project van start: vlak onder Madrid verrijst ongeveer 15.000 m² aan logistieke meters. ‘Ons doel is om een pan-Europees logistiek vastgoedfonds te realiseren’, aldus Grundel, die Spanje en Portugal als groeimarkten karakteriseert.

Ook Borghese Logistics heeft de eerste stappen over de grens gezet, met als eerste project een warehouse van ruim 50.000 m² in Duitsland.

Bodem bereikt

Tijdens de coronajaren was logistiek vastgoed door de opmars van e-commerce meer dan ooit ‘booming business’, maar sindsdien lijkt het wat teruggevallen te zijn. Hoe zien de ontwikkelaars dat? Schaarse grond en weinig leegstand bepalen volgens Grundel nog altijd het marktbeeld, al beaamt hij dat de vraag het afgelopen jaar wat terugviel. ‘In de coronatijd hebben bedrijven veel voorraden opgebouwd, uitbreiding van opslagruimte was daarna minder hard nodig. Bovendien hebben hogere vastgoedprijzen ertoe geleid dat zij het ruimtegebruik zijn gaan optimaliseren door meer automatisering, voor meer opbrengst per vierkante meter. Verder heeft de hoge rente de markt natuurlijk ook parten gespeeld.’ De laatste tijd trekken de vraag en de animo onder beleggers weer wat aan, constateren de drie ontwikkelaars. ‘Naar mijn idee hebben we de bodem wel gehad’, aldus Loohuis.

Eind vorig jaar, begin dit jaar was er nog sprake van enige mismatch tussen wat grondeigenaren hun stuk grond waard vonden en wat Heylen als belegger bereid was te betalen, aldus Oude Aarninkhof. ‘We hebben jaren met extreem lage rentes achter de rug. Daardoor namen de grondwaardes de afgelopen jaren sterk toe. Als de rente dan in een relatief korte periode een paar procent stijgt, heeft dat direct invloed. Daar ontstond soms een mismatch. Maar dat verschil loopt er de laatste tijd wel weer uit, dankzij de lagere en stabiliserende rente.’

Genoeg interesse

Dat e-commercebedrijven iets minder stormachtig draaien, ondervonden de ontwikkelpartners vorig jaar, toen ze in gesprek waren met een partij die de locatie in Vlissingen op het oog had. Nadat de online verkopen met een kwart bleken gedaald, trok het bedrijf de stekker eruit. Voor Heylen en Borghese geen reden tot zorg. Zij signaleren genoeg interesse bij andere logistieke en industriële bedrijven die in hun groei worden belemmerd door ruimtegebrek en ook bij havengerelateerde bedrijven.

Aangezien alle vergunningen inmiddels rond zijn, kan een nieuw gebouw er volgens Oude Aarninkhof binnen een jaar staan. ‘We zitten zo dicht mogelijk op de zoektermijn, aangezien logistieke bedrijven meestal een korte horizon hebben.’

Het eerste deel van V-Port Logistic Campus 21 ontwikkelen Heylen Warehouses en Borghese op risico. Nog voor het einde van het jaar start in elk geval de bouw van de eerste 10.000 tot 20.000 m², zodat een gegadigde er eventueel alvast in kan, terwijl de rest van de gewenste ruimte snel wordt gerealiseerd. Grundel: ‘Dan kunnen we al doende ook de wensen van de gebruiker meenemen, bijvoorbeeld voor kantoorruimte. Die gaan we sowieso niet speculatief ontwikkelen.’