Special Logistiek 2015: Opname trekt verder aan

De opname van bedrijfsruimte en logistiek vastgoed trekt verder aan. In het eerste halfjaar van 2015 is 1,33 mln m² opgenomen, tegen 1,28 mln m² over de eerste 6 maanden van 2014.

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015

De opnamecijfers voor bedrijfsruimte en logistiek vastgoed worden vooral opgestuwd door een aantal grote transacties van grootschalige en moderne distributieruimtes. Beleggende internationale partijen als WP Carey, Warehouse De Pauw en Goodman spelen de hoofdrol bij de deze grote huurtransacties met logistieke dienstverleners.
Vastgoedadviseurs DTZ Zadelhoff en CBRE wezen in recente marktrapporten al op het hoge aandeel pre-let transacties in de opname, transacties waarbij de huurder en ontwikkelaar al voor de bouw tot overeenstemming zijn gekomen. Dit is vooral ingegeven door de behoefte van de gebruiker aan moderne en grootschalige ruimte.
Opvallend is ook de evenwichtige geografische spreiding van de opname. De groei concentreerde zich in het begin van de herstelperiode vooral in de traditionele logistieke knooppunten in het zuidoosten van ons land. Nu zien adviseurs meer vraag naar logistiek vastgoed in de A15-zone en de regio’s in het midden van Nederland.
In een recent rapport stelt DTZ Zadelhoff dat zowel de gebruikersmarkt als de beleggersmarkt momenteel zeer dynamisch zijn. De gebruikersmarkt profiteert van het economisch herstel in de kernmarkten van de Europese Unie als gevolg van stijgende industriële productie en toenemende detailhandelsbestedingen. Hierdoor neemt de vraag naar distributiecentra toe en van deze dynamiek profiteren de Nederlandse regio’s rondom de logistieke hotspots. De logistieke beleggersmarkt op haar beurt profiteert van de grote beschikbaarheid van kapitaal op de geldmarkt en de zoektocht naar rendement door internationale, voornamelijk institutionele, beleggers.

Gebrek aan beleggingsproduct
Vooral de vraag naar moderne distributieruimte blijft sterk en wordt gevoed door een groeiende pijplijn met nieuwbouwontwikkelingen. Tegelijk wordt in de markt een gebrek aan beleggingsproduct gesignaleerd. Terwijl het beleggingsvolume vorig jaar nog werd gestuwd door enkele grote portefeuilles, waren dit jaar tot nu toe vooral single assets op de markt. De groeiende opname duidt erop dat de vraag naar distributiecentra in de loop van het jaar op peil zal blijven, wat bovendien de nieuwbouwproductie ten goede komt. Ook beleggers richten hun pijlen in toenemende mate op nieuwbouw. Door het beperkte aanbod en de aanhoudende beleggingsdruk blijven de aanvangsrendementen onder verdere neerwaartse druk staan.
Door de ruime beschikbaarheid van grond en de aanhoudend lage bouwkosten zijn bouwbedrijven en ontwikkelaars in staat om potentiële gebruikers zeer concurrerende huurprijzen te bieden. Een op maat gebouwd, hoogwaardig distributiecentrum is vaak goedkoper dan een bestaand distributiecentrum. Hierdoor geven gebruikers op dit moment de voorkeur aan nieuwbouw en vormt dit voor veel beleggers in de markt een interessante investeringscategorie.

Grootste deal met Nippon
De grootste huurtransactie die het researchteam van PropertyNL in het eerste halfjaar registreerde vond plaats op de Maasvlakte in Rotterdam. Daar kocht WP Carey een logistiek complex van circa 70.000 m² voor ongeveer € 38 mln. De faciliteit aan Dardanellenstraat 90 komt onder nettolease van de Europese dochtermaatschappij van Nippon Express, een wereldwijd opererende logistieke dienstverlener. De looptijd van het huurcontract is 10 jaar met jaarlijkse cpi-huurstijging. WP Carey kocht het complex van de projectontwikkelaar Borghese Logistics, die het gebouw in oktober 2014 opleverde. Nippon heeft het complex op 1 januari in gebruik genomen.
De haven van Rotterdam is de grootste haven van Europa, waar inkomende vrachtschepen vanuit de hele wereld verbonden worden met het spoor- en wegennet van Europa. Deze transactie is een goed voorbeeld van de strategie van internationale bedrijfsruimtebeleggers als WP Carey om hoogwaardige activa op strategische locaties met stabiele inkomsten te verwerven.

WDP slaat slag met beleggingen
Een belegger die op dit terrein aan de weg timmert, is het Belgische Warehouse de Pauw. Deze onderneming was verantwoordelijk voor de grootste portefeuilledeal in logistiek vastgoed in het eerste halfjaar: WDP kocht zeven distributiecentra in Nederland voor in totaal € 92 mln. Het ging om het logistieke centrum van Fujifilm in Tilburg (op bedrijventerrein Vossenberg), een locatie met distributieruimte bij de containerterminal in Hasselt (bij Zwolle), de locatie van Staay Food Group in de buurt van Rotterdam en vier kleinere panden in Meppel, Bodegraven (twee stuks) en Drunen. Voor Staay Food Group, actief in de agf-sector, bouwt Heembouw naast de bestaande hal een nieuwbouwpand, dat ook in bezit komt van WDP.
De deal in Tilburg was een van de grootste huurtransacties in logistiek vastgoed in Nederland. Het betreft ruim 45.000 m² aan gebouwen (distributiehal en kantoren) op een perceel van ruim 8,5 ha. Het bestaande complex is volledig verhuurd aan ID Logistics. ID Logistics zal er de distributieactiviteiten inrichten voor Fujifilm Europe, voorheen eigenaar van het gebouw en nog steeds actief op de aangrenzende productiesite. De locatie is al jaren het distributiecentrum van deze Japanse multinational in fotografie, beeldverwerking, health care en membraantechnologie. WDP investeert circa € 36 mln. Huurder ID Logistics tekende een huurovereenkomst van 5 jaar, met een optieverlenging van opnieuw 5 jaar.

Een andere belangrijke deal werd gedaan door Goodman, dat zijn logistieke centrum aan de Bijsterhuizen 20–25 in Wijchen (bij Nijmegen) verhuurde aan logistieke dienstverlener Nabuurs. Het Australische vastgoedfonds is eigenaar, ontwikkelaar en beheerder van industrieel vastgoed. Nabuurs gebruikt het 45.000 m² grote distributiecentrum voor meerdere klanten.
Nabuurs gaat de faciliteit gebruiken voor het leveren van logistieke diensten aan Heinz en andere klanten in de levensmiddelenindustrie (zie ook pagina 49 in deze editie). Het familiebedrijf (een van de grootste in Nederland) is in 1962 opgericht en heeft veel ervaring in de levensmiddelen- en FMCG (fast moving consumer goods)-sector. Door de bedrijfsvoering op te schalen voor meerdere klanten en gebruik te maken van verschillende transportopties, waaronder het nabijgelegen kanaal, kan de logistieke dienstverlener de operationele en transportkosten terugdringen.
Ook hier was sprake van een verdere ‘upgrade’ van het vastgoed: Goodman zal voor Nabuurs een systeem voor nachtventilatie installeren. Gedurende de looptijd van het huurcontract zal Goodman ook het dak, de verwarming en de koelsystemen moderniseren om de kwaliteit en functionaliteit van het magazijn te verbeteren.