Special Logistiek 2015: Logistiek Nederland blijft aantrekkelijk

Wie denkt dat het momentum voor logistiek vastgoed voorbij is, vergist zich. Buitenlandse beleggers vinden Nederland steeds interessanter

Door de redactie
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2015

Zowel opname- als beleggingscijfers over het eerste halfjaar tonen aan dat de interesse in Nederlands logistiek vastgoed onverstoord verder gaat. De vraag naar hoogwaardig logistiek vastgoed is dusdanig groot, dat het bruto-aanvangsrendement onder druk komt te staan.
De halfjaarcijfers van het beursgenoteerde Warehouses de Pauw (WDP) laten zien dat het met logistieke ontwikkelaars en beleggers de goede kant op gaat. Zo realiseerde het Belgische concern in de eerste zes maanden van dit jaar een 14% hogere winst per aandeel en voorziet het voor heel 2015 een hogere nettowinst dan eerder aangegeven. Beleggers krijgen over 2015 zelfs meer dividend uitgekeerd dan verwacht.
De logistieke vastgoedsector lijkt op alle fronten te winnen, maar de dealflow werd in de eerste zes maanden met name gestuwd door verkoop van nieuwbouwpanden en overname van bestaande logistieke vastgoedportefeuilles.
In een toelichting op de cijfers laat WDP weten dat in Nederland de vraag naar kwalitatief hoogstaande ruimtes groter is dan het aanbod. Dat betekent volgens WDP dat de kans groot is dat bestaande huurcontracten en site zullen worden uitgebreid. Het realiseren van panden op maat is eerder regel dan uitzondering.

Trends in de markt
Welke trends ziet Rien van Ast, directeur Nederland WDP Nederland, in de markt voor logistiek vastgoed? ‘Logistiek vastgoed is momenteel hot, doordat de economie aantrekt. Meer economische activiteit betekent meer handel en dus meer distributie, zo simpel is dat. Onze klanten groeien sterk en wij groeien dus met ze mee. We hebben te maken met verschillende ontwikkelingen. Onze klanten kun je ruwweg verdelen in logistieke dienstverleners zoals Kuehne & Nagel en eindgebruikers als Wehkamp. Bij dienstverleners zie je duidelijk dat ze huurcontracten willen met steeds kortere looptijden. Geen tien jaar meer, maar vijf jaar of zelfs drie jaar. Dat is overigens in lijn met wat er in de VS gebeurt. De dienstverleners willen snel kunnen schakelen. Dat snap ik, want als ze een opdrachtgever kwijtraken, willen ze niet lang vastzitten aan een warehouse waar niets meer gebeurt.’
WDP realiseert momenteel het nieuwe distributiecentrum van Wehkamp in Zwolle. Een klant als Wehkamp is volgens Van Ast een heel ander verhaal. ‘Dat warehouse realiseren we in nauwe samenspraak met de online retailer. We bouwen daar het pand als het ware om het hele logistieke proces heen. We hebben gedurende enkele maanden workshops met de klant georganiseerd om het hele verzend- en fulfilment-traject met elkaar door te nemen. Dan praat je bijvoorbeeld over de afstand tussen de kolommen. Ons uitgangspunt is dat onze centra ook geschikt moeten zijn voor toekomstige gebruikers, dus we hebben vaste kolombreedtes. De opstelling van de logistieke straat die Wehkamp zelf heeft ontwikkeld vergt een andere kolombreedte. Dus gingen we samen zoeken naar een oplossing hiervoor. Vergeet niet dat het logistieke blok een eigen ontwikkeling van Wehkamp is, waarin dat bedrijf € 70 mln heeft geïnvesteerd. Het is een volledig geautomatiseerd fulfilment-systeem op een vloeroppervlak van 15.000 m². Daarmee kunnen slechts 225 mensen dagelijks 200.000 orders verwerken. Het gebouw dat wij er omheen zetten kost nog niet eens de helft daarvan, namelijk € 30 mln.’
Een tweede trend is volgens Van Ast het ontstaan van logistieke campussen. Logistieke dienstverleners zetten meerdere gebouwen op locaties dicht bij elkaar. Zo heeft DHL in het Belgische Beringen een paar distributiecentra geclusterd en Kuehne en Nagel in Tiel. ‘Zo kunnen ze flexibeler omgaan met de inzet van arbeidskrachten in de verschillende centra, want ze creëren als het ware in die regio hun eigen arbeidspool. Ook besparen ze veel aan vrachtkosten, want vrachtwagens hoeven nooit meer leeg weg te rijden; er is altijd wel bij een van de DC’s een vracht op te halen. Ook wij hebben daarom binnen dezelfde steden meerdere vestigingen. Alleen in Tilburg is dat nog niet het geval, maar daar willen we ook graag uitbreiden.’
Van Ast vraagt zich wel eens af of de huidige logistieke hotspots in ons land over 10 jaar nog zo’n belangrijke plek zullen innemen. ‘Voor de doorvoer vanuit Rotterdam en Antwerpen naar de rest van Nederland en het Europese achterland blijft de as Rotterdam–Tiel/Venlo van strategisch belang. Ik denk dat er daarnaast aan de rand van de grote steden en de Randstad logistieke hubs zullen verrijzen. Wehkamp is er bijvoorbeeld van overtuigd dat op termijn de helft van alle winkelverkopen online zal plaatsvinden, tegen ongeveer 15% nu. Dat is een onvoorstelbare hoeveelheid pakketjes. Ik zie niet dat je dat vanuit één distributiecentrum in het land kunt blijven doen. Er zullen verdeelhubs komen dichter bij de consumenten, en die zitten vooral in de Randstad. Ik voorzie dat er bijvoorbeeld in Utrecht distributiecentra zullen komen voor e-commerce. WDP investeert daarom al in het midden van het land. Daar zal zeker een belangrijk deel van onze groei vandaan komen.’

Forse vraag
Dit jaar begon met een forse vraag naar nieuwe distributiecentra, als gevolg van het economisch herstel in Europa, waardoor logistieke hotspots in Nederland in het vizier van beleggers, ontwikkelaars en gebruikers kwamen.
Gebruikers breiden uit als gevolg van toenemende consumentenbestedingen en een aantrekkende economie in Europa en beleggers, met name grote buitenlandse partijen, zien aantrekkelijke rendementen op hun investering. In 2014 werd er nog gekocht voor een bar van gemiddeld 6,5%, maar de toenemende vraag heeft dit rendement onder druk gezet, waardoor logistieke complexen momenteel voor rendementen voor ongeveer 6% van eigenaar verwisselen.
Met name buitenlandse beleggers buitelen over elkaar heen om een stukje Nederlandse logistieke hotspot te bezitten. In tegenstelling tot andere West- Europese landen ligt Nederland geografische aantrekkelijk. Volgens de VastgoedVisie 2015 van DTZ Zadelhoff wordt de logistieke hotspot top-5 aangevoerd door Rotterdam, gevolgd door Tilburg, Amsterdam, Roosendaal en Venlo. Volgens de makelaar is 27% van alle opname van logistiek vastgoed in Nederland verdeeld over deze vijf gemeenten.

Hoge bezettingsgraad
De nieuwe generatie warehouses zijn niet langer opslagruimtes, maar bieden onderdak aan complete productieprocessen, zegt Bram Verhoeven, country manager Benelux. Hij onderscheidt drie vraagfactoren: de consumentenbestedingen, supply chain-configuratie en de toename van de wereldhandel. ‘De groei van e-commerce is een extra positieve trend bovenop deze drie aanjagers. Terwijl de consumentenbestedingen en de wereldhandel sterk cyclisch zijn, is de ‘supply chain’-configuratie juist zeer bestendig’, aldus Verhoeven.
Door de huidige sterke groei zijn de bezettingsgraden bij alle aanbieders van warehouses in Nederland relatief hoog, maar ook bij de huurders zelf ziet Prologis een tekort aan ruimte ontstaan binnen hun bestaande capaciteit. Dat sluit aan bij wat WDP meldde in aanvulling op de halfjaarcijfers.
De eerder genoemde drie groeifactoren zijn dermate krachtige aanjagers dat Prologis een grote toename ziet van de vraag naar logistieke en supply chain-faciliteiten. Die is zo sterk dat Prologis nu in Venlo voor het eerst op eigen risico met een grote ontwikkeling is begonnen, een masterplan voor 200.000 m². Deze komen bovenop de 160.000 m² die ze daar al hebben.
De vraag naar nieuwe ontwikkelingen, vooral op maat gemaakte distributiecentra, op logistieke hotspots heeft een enorme vlucht genomen. Nieuwe ontwikkelingen zijn nu eenmaal goedkoper dan het bestaande dc’s, waar nog vaak voor miljoenen aan gerenoveerd moet worden. Ook kunnen veel duurzaamheidseisen niet goedkoop gerealiseerd worden in bestaande panden. ‘We gaan ook meer aan herontwikkeling doen. Er wordt terecht een discussie gevoerd of je steeds meer nieuwe bedrijventerreinen moet openen. In Oosterhout en het Fokkerpark op Schiphol lopen herontwikkelingsprojecten. Onze recente acquisitie in Utrecht gaan we renoveren. Dat kan overigens niet bij elk pand dat aangeboden wordt. De belasting die de vloer kan ondergaan en de hoogte van het pand zijn essentieel’, aldus Verhoeven.
Prologis gaat ook schaalbaar bouwen. ‘Je moet kunnen meegroeien met de klant, zonder dat hij verplicht is meteen een grote ruimte af te nemen en hij maar moet zien op welke termijn hij die gevuld krijgt.’ E-commerce is wat Prologis betreft geen structurele game changer. ‘De gebouwen die je nodig hebt voor het afhandelen van internetbestellingen, de verzending en de retourenverwerking zijn dezelfde. Alleen het type operatie die onder het dak plaatsvindt is anders. De groei van e-commerce zal overigens nog een flinke tijd aanhouden. Steeds vaker breiden retailers hun activiteiten uit naar internet. Onze research laat zien dat een winkelketen met 200 winkels drie keer zoveel warehousevloer nodig heeft als hij volledig op online verkoop overstapt. Dat is dus gigantisch.’

Impact van online
Wim Heylen, van branchegenoot en belegger Groep Heylen, zegt echter: ‘Online verkoop krijgt een steeds grotere impact op de markt voor logistiek vastgoed. Hierdoor veranderen de logistieke stromen en ook het businessmodel van dienstverleners en retailketens. De organisatie van deze stromen moet in orde zijn, en hiervoor moet voldoende ruimte worden geboden, ook in de toekomst, als een andere gebruiker zich aandient voor een distributiecentrum.’
E-commerce vraagt echter om andere gebouwen dan het traditionele warehouse, waar opslag en distributie leidend waren. De meeste retailketens organiseren tegenwoordig de levering aan winkels en online bestellingen vanuit hetzelfde distributiecentrum, terwijl in het begin nog aparte distributiecentra voor fysieke en online winkels werden opgezet.
‘Modeketens willen doorgaans veel mezzaninevloeren, en dat vraagt om sterkere betonvloeren en fundering, want de puntbelasting van zulke constructies is veel hoger dan van gewone stellingen. In het ontwerp moet je daar al rekening mee houden, ook als een warehouse voor een andere gebruiker wordt ontwikkeld. Het distributiecentrum van de toekomst is flexibel en duurzaam, zowel in het gebruik als architectonisch’, zegt Heylen.
Buitenlandse beleggers zien Nederland steeds meer als een van de interessantere logistieke vastgoedmarkten, volgens Heylen. ‘Op macroniveau is een verschuiving gaande van nationale naar Europese logistieke stromen. Er komen meer Europese warehouses, die een grote markt bedienen. Voor deze distributiecentra is een locatie op de as tussen de Rotterdamse en Antwerpse haven en op de as van de internationale havens naar het Duitse achterland ideaal. Roosendaal en Bergen op Zoom (tussen de Antwerpse en Rotterdamse haven) en Venlo (dichtbij Duitsland) zijn ideale plekken om deze internationale distributiecentra te realiseren. Zeker nu er flink geïnvesteerd is in de infrastructuur, zoals railterminals en barge terminals voor de binnenvaart. Dit zijn hierdoor echt multimodale knooppunten.’
Voor e-commerce is de nabijheid van de Europese ‘airhubs’ van de grote pakketdiensten zoals UPS en TNT Express heel belangrijk, zegt Heylen. ‘Door een korte cut-off tijd tussen distributiecentrum en hub kunnen goederen die online besteld worden sneller geleverd worden aan de klant. Mensen verwachten dat ze hun bestelling dezelfde dag of uiterlijk de volgende ochtend nog in huis hebben. De nationale logistieke stromen zien er heel anders uit. Dan ligt het meer voor de hand om distributiecentra centraal in het land te realiseren, niet te ver van de Randstad, waar de meeste mensen wonen.’