De woningprijzen op de Amsterdamse markt worden extra opgedreven door goed verdienende arbeidsmigranten.
Het aantal mensen dat jaarlijks vanuit het buitenland voor werk of studie naar Amsterdam verhuist, is flink gestegen. Steeds vaker verdienen de arbeidsmigranten, zoals expats, bovendien een hoger inkomen dan de gemiddelde Amsterdammer. Ook zoeken ze veelal onder grotere tijdsdruk een koop- of huurwoning. Al met al drijven ze de prijzen van Amsterdamse woningen extra op. Dit effect zal nog verder toenemen, verwacht het ING Economisch Bureau.
De huizenprijzen in Amsterdam zijn vergeleken met het dal in 2013 gemiddeld met ruim 70% flink harder gestegen het nationaal gemiddelde (bijna 30%). Particuliere beleggers en Airbnb zijn daarvoor verantwoordelijk, maar ook arbeidsmigranten.
Het aantal migranten dat zich voor werk in Amsterdam vestigt, is sinds 2012 met zo’n 33% gestegen naar 9600 in 2018. Tot deze groep behoren bijvoorbeeld expats, die veelal tijdelijk naar Amsterdam verhuizen, en hoogopgeleide kennismigranten die voor langere tijd naar de hoofdstad trekken. Ook het aantal internationale studenten dat jaarlijks naar Amsterdam komt, zit in de lift. Verhuisden in 2012 ruim 1800 studenten vanuit het buitenland naar Amsterdam, in 2018 is dit aantal gegroeid naar bijna 5000. De groeiende toestroom van het aantal arbeidsmigranten en internationale studenten in Amsterdam is een belangrijke drijver van de bevolkingsgroei in de hoofdstad.
Relatief groot
De groep migranten die in 2018 voor werk of studie naar Amsterdam verhuisden, maakte 1,7% van de totale Amsterdamse bevolking uit. Vergeleken met heel Nederland is deze toestroom relatief groot. In Nederland bedroeg de instroom van arbeidsmigranten en internationale studenten vorig jaar namelijk 0,5% van de totale bevolking.
Echter, jaarlijks komt maar een klein deel van de Amsterdamse woningvoorraad op de markt. Het leeuwendeel van de arbeidsmigranten en studenten die naar de hoofdstad verhuizen, zal op zoek gaan naar woonruimte in het vrije huur- en koopwoningsegment. De jaarlijkse toename van het aantal woningen in het koop- en vrije huursegment ligt sinds 2012 steeds onder de instroom van arbeidsmigranten en internationale studenten. De instroom van deze twee groepen is inmiddels bijna drie keer zo groot als de toename van de voor hen relevante woningvoorraad. Dit geeft aan dat de krapte op de Amsterdamse woningmarkt door deze instroom is toegenomen.
Niet alleen migranten die een huis kopen, maar ook de groep die een huurwoning zoekt zijn van invloed op de huizenprijzen. Door de extra vraag naar huurwoningen stijgen de huurprijzen en wordt het aantrekkelijker voor particuliere beleggers om een woning te kopen voor verhuur (‘buy-to-let’). Particuliere beleggers die uitgaan van hogere verwachte huuropbrengsten, zullen dan bereid zijn meer te bieden voor een koopwoning.
Hoog inkomen
Van de groep nieuw gevestigde arbeidsmigranten verdiende 46% in 2017 een bruto-inkomen boven de € 50.000 per jaar, tegenover 27% van alle Amsterdammers met een inkomen. In 2012 was het aandeel goed verdienende arbeidsmigranten in de toestroom nog duidelijk lager (22%). De vestiging van arbeidsmigranten verhoogt hiermee in toenemende mate het doorsnee bruto-inkomen in Amsterdam. Als gevolg van de extra toestroom van koopkrachtige bewoners neemt de prijsdruk op de woningmarkt verder toe.
Mensen die vanuit het buitenland voor werk of studie naar Amsterdam verhuizen, zullen in het algemeen meer haast hebben met het vinden van woonruimte; ze spreken met hun werkgever een startdatum af of zijn vastgebonden aan de start van een studiejaar. Deze ‘tijdsdruk’ kan ertoe leiden dat ze eerder bereid zijn meer te betalen voor woonruimte, dan zonder deze druk. Dit versterkt de opwaartse druk op de Amsterdamse woningprijzen.
Arbeidsmigratie neemt toe
De komende jaren zullen naar verwachting meer hoog opgeleide werkers met relatief hoge bruto-inkomens vanuit het buitenland naar Amsterdam of omliggende regio’s verhuizen. De ontwikkeling van Amsterdam tot ICT en creatieve hub en de mogelijke brexit hebben afgelopen periode al tot de komst van een flink aantal nieuwe bedrijven geleid. Deze trend krijgt naar verwachting een vervolg. ING Economisch Bureau verwacht daarom dat goedverdienende arbeidsmigranten ook de komende jaren nog opwaartse druk zetten op de Amsterdamse woningprijzen.
