DOF verkoopt € 660 mln aan kantoren

Het CBRE DOF verkocht veel sneller dan verwacht bijna € 660 mln aan niet-strategische kantoren

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2014

Een jaar geleden besloot het Dutch Office Fund (DOF), een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds van CBRE Global Investors, tot een aanzienlijke aanscherping van de beleggingstrategie. Deze richt zich nu exclusief op de beste kantorenlocaties in de vier grote steden in Nederland. Dit betekent dat tientallen kantoorgebouwen verkocht moesten worden. Portfolio-directeur Anne de Jong vertelt dat DOF zich hiervoor 3 tot 5 jaar de tijd had gegeven. In de praktijk bleek de honger naar Nederlandse kantoren van met name buitenlandse beleggers echter zo groot, dat DOF zijn niet-strategische portefeuille binnen één jaar had verkocht – en tegen een goede prijs. In amper 12 maanden is meer dan een derde van het grootste Nederlandse kantorenfonds in buitenlandse handen gekomen. DOF is nu nog zo’n € 1,2 mrd groot.

Drie portefeuilles verkocht sinds september 2013
Een joint venture van Goldman Sachs (Archon) en ontwikkelaar OVG Real Estate kocht in september vorig jaar 8 kantoren in Nederland voor ongeveer € 120 mln. Dit 62.000 m² grote portfolio bevatte Olympic Offices, Vivaldi Offices I & II en Centerpoint I & II in Amsterdam, Alexander Poort en Alexander Hof in Rotterdam en Het Binnenhof in Den Bosch. Uit research van PropertyNL blijkt dat deze portefeuille circa 5% leegstand bevatte.
Daarna ging het steeds sneller en bleek er ook veel belangstelling voor de iets minder presterende delen van de portefeuille. In december verkocht DOF 6 kantoorpanden aan Blackstone voor € 165 mln, de grootste portefeuilledeal van 2013. Onder andere Cross Towers aan de Zuidas (het kantoor van Ernst & Young), de Weenatoren en 200 Weena in Rotterdam en Forum, Sirius en Orion gingen kwamen toen in Amerikaanse handen. PropertyNL schat de leegstand in die portefeuille op zo’n 20%.
Als klap op de vuurpijl sloot DOF in een ongekend snelle tijd (letter of intent: april, passeren bij notaris: half juli) een deal van circa € 375 mln voor een portefeuille van 32 kantoorpanden met het Amerikaanse Lone Star. Het is de grootste portefeuilletransactie in Nederlandse kantoren sinds het uitbreken van de crisis. De objecten omvatten in totaal 302.000 m² en staan in 12 steden, waaronder Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Heerlen, Maastricht en Zwolle. Het betreft onder meer WTC Papendorp in Utrecht, De Haagse Arc in Den Haag, de Coolse Poort in Rotterdam en Gelissendomein in Maastricht. Het is de eerste aankoop van Lone Star in Nederland ten behoeve van het fonds Lone Star Real Estate Fund III.
De Jong wil geen details over de deal geven, maar PropertyNL schat dat Lone Star voor deze portefeuille met een leegstand van zo’n 25% een overnameprijs van tien keer de huur over had. In de markt is te beluisteren dat dit een hoge prijs is, gezien de risico’s van de portefeuille, waarin fors geïnvesteerd moet worden en waarin gemiddeld nog een korte looptijd (enkele jaren) qua huurcontracten zit. Bij opportunistische fondsen zoals die van Lone Star, die veel geld hebben opgehaald bij beleggers, ligt momenteel een grote druk om te investeren, wat leidt tot relatief hoge biedingen.

Alleen allerbeste locaties
Het Dutch Office Fund scherpte vorig jaar zijn beleggingstrategie aan. Dat volgde uit een hernieuwde analyse van de vraag bij kantoorgebruikers voor de komende vijf tot tien jaar, gecombineerd met het gewenste risicoprofiel van de institutionele aandeelhouders van het fonds. De gewijzigde strategie hield in dat het Dutch Office Fund zich exclusief op de Randstad is gaan richten, en dan alleen op de beste locaties in de vier grote steden. Bezit daarbuiten moest worden afgestoten. ‘Wij zien dat er een gezonde groeiende vraag blijft naar kantoren op de allerbeste locaties in Nederland. Dat wil niet zeggen dat we andere delen van de markt afschrijven, maar daar zie je een risicoprofiel dat minder past bij wat onze aandeelhouders in het fonds verwachten.’
Dutch Office Fund wil alleen nog aanwezig zijn op de beste locaties in de vier grote steden, in multifunctionele kantoorgebouwen op multifunctionele locaties rond de grote treinstations en stadscentra: Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag Centraal, Zuidas en Arenagebied Amsterdam. Ook binnen de grote steden is er differentiatie: De Jong zegt dat de beste kantoorgebieden van Amsterdam en Utrecht qua toekomstverwachting momenteel hoger scoren dan die van Den Haag en Rotterdam. Desalniettemin kiest DOF bewust voor een portefeuille verdeeld over de 4 genoemde steden. Ook in de grote steden zelf ziet DOF een scherpe differentiatie tussen de plekken die echt succesvol blijven en locaties en gebouwen met een grotere opgave: van de portefeuille die DOF verkocht aan Lone Star lagen 16 gebouwen buiten de Randstad en 16 binnen de Randstad. DOF verkocht onder meer prominente objecten in de portefeuille als Archiparc en WTC Papendorp in Utrecht, Brainpark en Coolse Poort in Rotterdam en de Haagse Arc in Den Haag.
DOF zal een deel van de opbrengst investeren in de bestaande portefeuille, net zoals eerdere verkoop opbrengsten bijvoorbeeld werden aangewend voor de ingrijpende renovatie van het gebouw Nieuw-Amsterdam nabij station Amsterdam Bijlmer Arena. Het vreemd vermogen van het fonds is drastisch teruggebracht en een deel is uitgekeerd aan de aandeelhouders.

Uitbreiding WTC’s
Kansen om te investeren en waarde te creëren zijn volgens De Jong ruimschoots voorhanden.
Een voorbeeld is de locatie aan de Jaarbeurszijde van het Centraal Station in Utrecht, waar DOF twee kantoorgebouwen (Sypesteyn en Leeuwesteyn) bezit die dateren uit eind jaren zestig. Al enige jaren wordt gesproken over de mogelijkheid om Leeuwesteyn te herontwikkelen tot een World Trade Centre. De Jong geeft aan dat na enige jaren van stagnatie de kansen nu sterk zijn toegenomen dat dit project wordt gerealiseerd. Het voorlopig ontwerp is gemaakt en DOF onderhandelt nog met gemeente Utrecht en AM/IPMMC, dat vanaf het begin bij het plan is betrokken, over de voorwaarden waaronder het project van start kan gaan.
Een ander voorbeeld is Delftse Poort naast het Centraal Station in Rotterdam, waar Nationale Nederlanden het gehuurde metrage terugbrengt van 65.000 tot 22.000 m². Het gebouw wordt momenteel herontwikkeld en geschikt gemaakt voor multi-tenant gebruik.
‘Het was een heel gesloten gebouw, geen onderdeel van de omgeving. We gaan het gebouw opentrekken. Het Douwe Egberts café dat we in de plint hebben gerealiseerd is daarvan een eerste voorbeeld.’
DOF onderzoekt momenteel ook mogelijkheden om te investeren in het WTC Schiphol en WTC Amsterdam, niet alleen in kwalitatieve verbetering van beide gebouwen, maar wellicht ook in uitbreiding van het metrage. In het WTC Amsterdam zal DOF de circa 15.000 m² die door NautaDutilh wordt verlaten (nieuwbouw elders op de Zuidas, red.) geschikt maken voor multi-tenant gebruik. Daarnaast studeert DOF op de mogelijkheid het WTC met circa 15.000 m² uit te breiden op de hoek van de Strawinskylaan en de Beethovenstraat. Een vergelijkbare planstudie wordt momenteel gemaakt voor het WTC Schiphol, dat DOF samen met Schiphol Real Estate in bezit heeft.

Instroom nieuw geld
ABP, PGGM en Nationale Nederlanden zijn de belangrijkste aandeelhouders in DOF.
Het Australische Investa Office Fund verkocht vorig jaar zijn 14,2% in Dutch Office Fund aan ABP en PGGM, die daarmee hun belang in DOF verder hebben vergroot.
Enkele maanden geleden werd bekend gemaakt dat de Blue Sky Group via een aantal transacties op de secundaire markt en ‘aanzienlijk’ belang heeft verworven in het CBRE Dutch Office Fund.
Anne de Jong verwacht de komende jaren een instroom van institutioneel geld in het fonds, dat hij omschrijft als ‘het beste kantorenfonds van Nederland, nu in versie 2.0’. Hij verwacht dat CBRE Global Investors het fonds – zeker ook internationaal – zal blijven aanbieden als een landenfonds dat op de beste kantorenlocaties van Nederland investeert. ‘Vanuit het oogpunt van management is dat verstandig, zeker bij een intensieve sector als kantoren. Lokale aanwezigheid van het management blijft heel belangrijk.’