Onderzoek Woningontwikkelaars: Profiteren van gespannen woningmarkt

Met een plus van 9% maken de verkoopcijfers van woningontwikkelaars goed zichtbaar dat de Nederlandse woningmarkt flink in de lift zit. Zoals ieder jaar vroeg PropertyNL het aantal verkochte en opgeleverde woningen op bij in totaal ongeveer 60 ontwikkelaars. Terwijl vorig jaar een gebrek aan locaties de productie nog leek te remmen, weten de bedrijven nu volop te profiteren van de economische meewind.
Deze cijfers komen overeen met die van de NVB, dat 10% meer verkochte woningen rapporteert voor 2017. Volgens de NVB, de vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers, zijn er vorig jaar 36.430 nieuwbouwwoningen verkocht. De bedrijven die meededen aan het onderzoek van PropertyNL waren samen goed voor bijna 36.000 verkochte nieuwe woningen, zowel door nieuwbouw als via transformatie. Voor dit onderzoek hebben we koopwoningen en beleggershuurwoningen bij elkaar opgeteld. De scope is dus wat breder dan die van NVB. De tendens is echter hetzelfde: de woningmarkt in de drukbevolkte delen van het land raakt oververhit, met stijgende koopprijzen, huren en grondprijzen en bouwkosten tot gevolg.

Sterke stijger
De nummers een en twee van de Top Woningontwikkelaars zijn traditiegetrouw BPD en VolkerWessels, met respectievelijk 5870 en 3083 woningen. BPD noteert een plus van 7% en VolkerWessels wist 26% meer woningen te verkopen dan het jaar ervoor. Opvallend is de nummer 3-positie van Van Wijnen, die is te danken aan het feit dat de bouwonderneming afgelopen jaar bijna 2,5 keer meer woningen verkocht dan in 2016. Vooral met de uitbreiding van Campus Diemen Zuid maakt Van Wijnen een flinke klapper. De 774 studio’s en studentenwoningen worden afgenomen door Greystar.
TBI, met onder andere Koopmans, Synchroon en Era Contour onder zijn vleugels, is juist een aantal plaatsen gedaald, doordat beduidend minder woningen werden afgezet (1251 nu versus 2282 in 2016). Daar is wel een verklaring voor. Ten eerste is er een administratieve reden: TBI heeft de definitie voor een verkochte woning aangescherpt. Uitsluitend woningen waarbij TBI als risicodragend ontwikkelaar acteert, worden aangemerkt als verkocht. Woningen waarbij TBI als gedelegeerd projectontwikkelaar optreedt, tellen niet langer mee. Omdat ERA, Koopmans en Hazenberg relatief veel projecten als gedelegeerd ontwikkelaar uitvoeren, valt de score in dit onderzoek voor 2017 lager uit. Bovendien was 2016 voor TBI een echt topjaar. De meerjarige trend is wel dat de verkopen fors aan het toenemen zijn, aldus een woordvoerder van het bouwconcern.
AM, Heijmans en Van Wanrooij prolongeren hun posities in deze lijst en hebben ook allemaal meer woningen verkocht. Vorm is dankzij de 1842 woningen die hij verkocht (+69%) enkele plekken gestegen.

Nieuwe namen
Nieuwe namen in de lijst zijn Timpaan, VanWonen en MRP. Timpaan is in de markt geen nieuwkomer; de woningontwikkelaar die zich richt op betaalbaar wonen, bestaat al vele jaren. De stichting die is ontstaan als spin-off van een corporatie uit de Haarlemmermeer is voorgaande jaren aan de aandacht van PropertyNL ontsnapt. Ten onrechte, want Timpaan verkocht vorig jaar 758 woningen (393 koop en 365 huur) en nestelt zich daarmee in de staart van de Top-10.
VanWonen en MRP zijn in deze Top Woningontwikkelaars dan wel nieuwe namen, maar de mensen en projecten klinken vertrouwd. VanWonen heeft als zelfstandige ontwikkelaar vorig jaar de portefeuille van AM in Noord- en Oost-Nederland overgenomen. De officiële start was op 21 maart 2017 en in driekwart jaar wist VanWonen 473 huizen aan de man te brengen. Dus grote kans dat dit getal in 2018 nog een stuk hoger uitkomt.
MRP, het nieuwe ontwikkelbedrijf van de familie Meijer, nam in 2016 het leeuwendeel van de vastgoedactiviteiten van ASR Real Estate over en kreeg daarmee onder meer Zuid Norfok in Scheveningen, Kruisvaartkade in Utrecht, S-West (op Strijp-S) en Meerrijk in Eindhoven in handen. Allemaal woningplannen die met de andere projecten optellen tot een flink programma en 369 woningverkopen in 2017. In de PropertyNL Top-101 van ontwikkelaars van commercieel vastgoed (gepubliceerd november 2017) staat MRP op de tweede plaats, dankzij projecten als Aalmarkt in Leiden en Megastores in Den Haag. Ook de nummer 1 van die lijst, Borghese/COD, zien we hier terug, dankzij de 730 woningen waarvoor handtekeningen werden gezet.

Transformaties
Transformatiespecialist Foolen & Reijs/Citypads uit Eindhoven deed het dit keer iets rustiger aan en valt net buiten de Top-10, met 882 huurwoningen die in handen kwamen van particuliere beleggers. Het betrof Europoint (Lee Towers) in Rotterdam en de Philips Bedrijfsschool in Eindhoven.
Een andere ontwikkelaar die met kantoortransformaties aan de weg timmert, is Certitudo uit Den Bosch. De opgave van 379 verkochte woningen (bijna volledig in de huursector) valt iets lager uit dan in 2016, maar is nog steeds goed voor de middenmoot.
De ontwikkelende bouwers Stebru, Klok, Roosdom Tijhuis, Ten Brinke, Nijhuis, Hurks, Janssen de Jong, Heembouw, ABB, VB Groep, Ter Steege, Sprangers en Klaassen spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het aanbod op de woningmarkt. Het snelgroeiende Stebru uit Nieuwerkerk aan den IJssel behoort inmiddels met een afzet van 1234 huizen tot de Top-10. Gezamenlijk verkochten deze middelgrote familiebedrijven meer dan 6000 woningen en leverden ze er bijna 3800 op. En dit is nog zonder de productie van MJ de Nijs, Plegt-Vos, Slokker, Smit’s Bouwbedrijf, Trebbe en Verwelius, die geen cijfers hebben aangeleverd.
Vooralsnog weten de ontwikkelaars goed in te spelen op de grote behoefte aan nieuwe woningen, maar het is de vraag hoe lang nieuwbouw grotendeels binnenstedelijk is te realiseren. In een interview met de Telegraaf in januari vertelde minister Kajsa Ollongren (zie ook het artikel op pagina XX) dat bouwen aan de rand van steden en dorpen in het groen nodig is; met binnenstedelijke projecten alleen red je niet. Ook Bart van Breukelen, voorzitter van de Neprom, hield in het tv-programma Buitenhof een pleidooi in die trant.

Miljoen woningen extra
In de Investeringsstrategie Duurzame verstedelijking ‘Thuis in de Toekomst’ stellen 14 grote projectontwikkelaars, beleggers en bouwondernemingen dat 1 miljoen woningen tot 2030 moet kunnen. Ze zijn bereid om de komende 10–15 jaar miljarden euro’s te investeren. Volgens hen is het zinloos om ideologisch te blijven debatteren over binnenstedelijke versus buitenstedelijke woningbouw, want beide zijn nodig. ‘De uiteenlopende woonwensen van de burger staan voorop: niet iedereen wil in het drukke stadscentrum wonen, er is ook grote vraag naar buitencentrum, groenstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieus.’
De marktpartijen luiden de noodklok omdat door bevolkingsgroei en de stijgende welvaart het aantal huishoudens sterker toeneemt dan verwacht. Het woningtekort loopt door een te lage woningproductie op naar ruim 200.000 woningen in 2020. Ze schatten in dat van de 1 miljoen nieuwe woningen er maar liefst 600.000 al nodig zijn vóór 2025. Ook in de decennia na 2030 is er geen daling van het aantal huishoudens te verwachten, waardoor de vraag naar woningen op peil blijft. Uit onderzoek dat de Neprom liet uitvoeren, blijkt dat 55% van de bouwopgave binnenstedelijk te realiseren is.
Het revolving fund dat minister Ollongren tijdens de Provada in het voorzicht stelde, moet soelaas bieden. De markt betwijfelt echter of de toegezegde € 38 mln plus de bijdragen van gemeenten, provincies en marktpartijen voldoende is om de hoge kosten van binnenstedelijke transformatie te dekken.

Verantwoording
Voor dit onderzoek zijn ongeveer 60 bedrijven benaderd. Alle ontwikkelaars die een opgave hebben gedaan van het aantal verkochte woningen zijn in de lijst gekomen. Dit jaar zijn dat er 35, ongeveer even veel als bij het vorige onderzoek. Ruim twee derde van alle aangeschreven bedrijven heeft gereageerd. Enkele partijen hebben niet gereageerd op de enquête en andere hebben aangegeven niet mee te willen doen, dan wel in 2017 geen woningen te hebben verkocht. Het betreft de volgende bedrijven: Ballast Nedam, Blauwhoed, Boelens de Gruyter, Canopy Investments, Coen Hagendoorn, De Vries en Verburg, Giesbers, Hendriks Bouw en Ontwikkeling, HSB, Kikx, Maarsen Groep, MJ de Nijs, MSolutions, Plegt-Vos, Schagen Groep, Schouten Bouw, Slokker Vastgoed, Snippe Projecten, Trebbe, Verwelius en Wind.
Tot het aantal verkochte nieuwe woningen wordt zowel nieuwbouw als transformatie van bestaand vastgoed (zoals appartementen in voormalige kantoorgebouwen) gerekend. We maken onderscheid tussen koopwoningen die verkocht worden aan particulieren en huurwoningen die turnkey verkocht worden aan beleggers, corporaties of voor eigen beleggingsportefeuille zijn ontwikkeld. Het betreft dus geen aannemingsopdrachten in opdracht van externe ontwikkelaars of corporaties.
Voor al deze cijfers geldt dat als een project in een samenwerkingsverband is ontwikkeld, een evenredig deel moet worden toegerekend (het zogenaamde risico-aandeel). Dus als een onderneming in een 50–50 joint venture of ontwikkelcombinatie 60 woningen in een nieuwbouwproject heeft verkocht, worden 30 woningen aan hem toegeschreven.