Volgens directeuren en eigenaren van de beheermaatschappij VSN (Vastgoed Syndicering Nederland), Chantal de Bree en Dick van Seventer, is het succes van VSN maar aan twee zaken te danken: persoonlijke aanpak en strikte focus. De groei had groter kunnen zijn als Den Haag het potentieel aan woningbeleggers had gezien. ‘Zij hadden een breekijzer kunnen zijn voor de woningmarkt.’
Dick van Seventer startte in 1998 met VSN, maar had toen al ruime ervaring met vastgoedmaatschappen: in 1989 bracht hij de eerste vastgoedmaatschap op de markt. Hij was toen nog in dienst van de Haagse private banker Staalbankiers.
‘De gedachte erachter was dat we actieve en ondernemende cliënten hadden die in een maatschap gezamenlijk in staat waren om een woningportefeuille te kopen die ze individueel niet konden aankopen. Met de maatschap kreeg je de vereiste omvang, terwijl je toch genoeg spreiding kon creëren.’ Het werd een succes: er volgden nog 21 maatschappen bij Staalbankiers.
Eigen maatschappen
Bijna tien jaar later kreeg Van Seventer de ambitie om een eigen bedrijf te beginnen in vastgoedmaatschappen. Dat werd VSN, anno 2025 goed voor 54 opgerichte vastgoedmaatschappen, gezamenlijk goed voor € 1,5 mrd aan initieel belegd vermogen. ‘We hebben in de loop der tijd daarnaast van 12 fondsen het beheer overgenomen van institutionele partijen.’
Daaronder zijn niet de minste spelers: VSN heeft bijvoorbeeld van CBRE IM fondsen voor particulieren overgenomen, omdat dat bedrijf zich met name op institutionele beleggers wil richten. VSN nam ook fondsen over van Bouwfonds en van de oude club van Van Seventer, Staalbankiers. Met de woningfondsen ging het beter dan met de bank zelf: die moest worden geliquideerd. ‘Van de overgenomen fondsen zijn er inmiddels enkele opgeheven’, vult De Bree aan. ‘We hebben nu nog zo’n 55 actieve fondsen.’
Reguliere woningen
Kenmerkend voor VSN is dat er alleen in Nederlandse woningen wordt belegd. ‘Dat is al ruim 26 jaar onze focus’, zegt mede-directeur en mede-eigenaar Chantal de Bree. ‘Ook binnen het segment wonen hebben we een strikte focus. We richten ons alleen op reguliere woningen, dus geen woon–zorgcomplexen of studentenhuisvesting.’ In de fondsen zijn alle huursectoren vertegenwoordigd, van sociale en middenhuur tot vrije sector. Ze worden gemanaged met een organisatie van 21 mensen (16 fte). ‘We werken hands-on. We doen het beheer zelf en volgen onze portefeuille tot in detail, dus op woningniveau. Dat bepaalt voor een groot deel ons succes.’
Alleen verkoop vrij van huur
De portefeuille telt 3500 wooneenheden, waarvan een deel jaarlijks wordt verkocht en ingeruild voor andere woningen. ‘We verkopen woningen die vrijkomen van huur’, legt Van Seventer uit. ‘Alleen bij onze exploitatieprojecten en nieuwbouwfondsen worden leegkomende woningen opnieuw verhuurd. We verkopen nooit geforceerd woningen aan huurders, want dat raakt aan de fiscale structuur van de maatschap.’
Beleggers én huurders bedienen
Veel meer dan met een anoniem beleggingsfonds laat VSN zich vergelijken met een woningcorporatie. Het vastgoedmanagement wordt namelijk ook in eigen huis gedaan. De Bree: ‘We bedienen de 2500 participanten in onze fondsen. We hebben een vaste kern van beleggers die al van generatie op generatie meedoet. Daarom noem ik ons ook wel de generatiebelegger. Dick is ooit begonnen met vader of moeder, en nu beleggen ook kind en kleinkind in de fondsen. Dat persoonlijke aspect kenmerkt ons. Wij kennen de families en zij kennen ons. In ons DNA zit dat we werken voor onze participanten, met hún geld. Dat vraagt een grote verantwoordelijkheid. Daarom zijn we ontzettend trots op de repeterende deelneming van onze participanten door de generaties heen, en het grote vertrouwen dat daaruit blijkt.’
VSN zie je niet adverteren, en dat hoeft ook niet: vrijwel alle beleggers komen via–via bij een fonds terecht. ‘We vragen ook altijd hoe iemand op ons pad is gekomen. Wil hij of zij dat niet zeggen, dan gaan we niet verder. Dat maakt dat we in een betrouwbare omgeving werken en dat er geen ongelukken gebeuren’, zegt Van Seventer.
Op die persoonlijke aanpak kunnen ook de 3500 huurders rekenen. ‘Die kunnen ons rechtstreeks bellen. We hebben een vast team, dat dagelijks contact heeft met huurders over onderhoud of verduurzaming. Daarom weten we tot op woningniveau altijd wat er speelt in onze portefeuille.’
Breekijzer wordt niet benut
De Bree en Van Seventer vinden de ontwikkelingen op de woningmarkt zorgelijk. ‘Er is ongelooflijk veel privaat kapitaal beschikbaar voor de woningmarkt. Dat kan een breekijzer zijn, maar het wordt niet benut.’ Juist nu er een overspannen woningmarkt is, helpt meer regulering niet, vindt Van Seventer. ‘De huurvoorraad verdampt, terwijl huren het smeermiddel is voor jongeren op weg naar zelfstandigheid en op termijn een koopwoning. Krimpt de huurmarkt, dan wordt een koopwoning voor veel mensen nog minder bereikbaar. En er is enorm veel geld dat voor de huurmarkt beschikbaar is. VSN heeft nieuwbouwfondsen voor middeninkomens, alleen wordt het in het huidige fiscale klimaat bijna onmogelijk om hiervoor te putten uit privaat kapitaal, terwijl we met z’n allen een enorme behoefte hebben aan nieuwe huurwoningen. Dat is een gemiste kans. Het marktprincipe verdwijnt, en dat is zonde. Een particuliere belegger stapt bijna alleen nog in als er uitgepond wordt, omdat daarmee een passender rendement wordt gehaald.’
VSN zet in op het jaarlijks opzetten van twee fondsen tussen de € 20 mln en de € 60 mln. Door de marktomstandigheden is de beheermaatschappij dus wat terughoudend met nieuwbouwfondsen. ‘We kunnen het ons veroorloven om een paar jaar over te slaan, want we hebben een dikke ‘ijslaag’ opgebouwd. We zijn dus niet afhankelijk van het plaatsen van nieuwe fondsen’, aldus Van Seventer.
Transparantie
VSN werkt met een maatschapsvorm en geen cv-structuur. ‘Dat is kenmerkend voor ons: een maatschap is een samenwerkingsvorm en geen rechtspersoon. Beleggers weten wie de andere participanten zijn, en bij een cv blijft dat anoniem’, zegt Van Seventer.
Transparant is ook de fee-structuur. ‘Elk fonds heeft dezelfde overzichtelijke structuur, wat zorgt voor herkenbaarheid. We gaan niet tijdens de wedstrijd de spelregels veranderen en hebben een nette fee-structuur in vergelijking met andere aanbieders’, zegt De Bree. Om daar met een knipoog aan toe te voegen: ‘We zijn eigenlijk een heel saai bedrijf. Het is allemaal heel voorspelbaar.’
Toetreden is lastig
Participeren kan bij VSN vanaf € 25.000. VSN valt in die categorie onder AFM-toezicht, met een zogenoemde AIFMD-vergunning. Ook dat vraagt om transparantie en zorgvuldigheid: er moet altijd duidelijk zijn wie de klant is en waar het geld vandaan komt. ‘We hebben iemand in dienst die specifiek bezig is met het screenen van beleggers. Daardoor hebben we niet alleen grip op huurders en woningen, maar ook op onze beleggers’, zegt De Bree.
Met de AFM is de verstandhouding volgens Van Seventer en De Bree ‘goed’, en het contact is ‘zakelijk’. ‘Er blijft een natuurlijke afstand, en dat past ook bij een toezichthouder. Bij elke prospectus krijgen we weer andere vragen, en de doorlooptijd van zo’n proces is behoorlijk. Het is een uitdaging om aan de regels te voldoen. Daar hebben we gelukkig ook goede adviseurs voor. Voordeel van de zwaarder wordende wetgeving is dat toetreding van andere aanbieders tot de markt moeilijker wordt. Bij ons zit het in de genen dat we compliant zijn en blijven aan de nieuwe en veranderende wetgeving, maar voor nieuwkomers is het lastig. Dat zijn vaak ondernemende mensen die met vastgoed bezig zijn, en niet met zulke activiteiten en regels.’
Verduurzaming
VSN heeft een actief verduurzamingsbeleid, en dat moet ook wel, zegt De Bree. ‘Woningen met een matig label worden steeds minder gefinancierd. Kopen we een portefeuille van woningen met een lager label, dan is onze eis altijd dat er een verduurzamingsplan ligt.’ In de bestaande portefeuille wordt gefaseerd verduurzaamd. ‘Het zit hem niet in de grootschalige renovaties, maar meer in het op woningniveau toewerken naar minimaal label B of C op korte termijn.’
En dat is ook een belangrijk onderscheid met woningcorporaties: VSN heeft geen lokale gebondenheid, geeft De Bree aan. ‘We richten ons erop dat die 50 woningen die we ergens hebben, er goed bijstaan. Een corporatie moet het lokaal of regionaal oppakken en heeft daarin een bredere verantwoordelijkheid. Wij beheren de woningen op microniveau, en als ze vrijkomen worden ze verkocht of opnieuw verhuurd. Ook dat maakt dat we zuinig zijn op ons bezit.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 24 oktober 2025
