‘Tekort betaalbare huurwoningen houdt komende jaren aan’

Nederland zal de komende jaren blijven kampen met een tekort aan betaalbare huurwoningen.

Gemeenten, beleggers, bouwsector en corporaties hebben een collectieve verantwoordelijkheid om de tekorten terug te dringen, zei Marijn Snijders, directeur Capital Value. Hij sprak tijdens een door de vastgoedadviseur georganiseerde bijeenkomst, waar ook minister Stef Blok (Wonen, Rijksdienst) een van de sprekers was.
In een eerste reactie zei Blok een tekortschietend aanbod niet zo’n grote zorg te vinden. Het vooruitzicht op aantrekkelijke beleggingsrendementen en de aanwezigheid van een behoorlijke plancapaciteit zullen er volgens hem voor zorgen dat het aanbod huurwoningen toch zal verruimen. Blok: ‘Wel moet mentaal de knop om in Nederland: naar aanleiding van de nieuwe recente wetgeving (voor de corporaties, red.) zullen wij als Rijk gemeenten de komende tijd voorlichten en erop hameren dat het belangrijk is dat het middensegment in de huurmarkt goed wordt bediend.’

Pensioenfondsen en corporaties alleen kunnen het tekort aan huurwoningen niet oplossen, zo valt te lezen in onderzoek van Capital Value, uitgevoerd in samenwerking met ABF Research
Er is een recordvolume aan kapitaal beschikbaar, de rente is laag én er is een grote vraag van huurders naar (middeldure) huurwoningen. Toch lukt het niet om de komende jaren voldoende aanbod te creëren op de huurwoningmarkt.

Bouwvolume van 125.000 huurwoningen
Uit berekeningen van ABF Research komt naar voren dat het bouwvolume tot 2020 circa 125.000 huurwoningen zal bedragen. Het betreft circa 85.000 woningen in de sociale sector. Daarnaast zal privaat kapitaal noodzakelijk zijn voor de realisatie van 40.000 woningen voor het geliberaliseerde huursegment. Door de groei van het aantal huishoudens in Nederland is dit geprognosticeerde bouwvolume, vooral in de stedelijke agglomeraties, onvoldoende om de oplopende tekorten aan betaalbare huurwoningen tegen te gaan. Hierdoor zal het aantal huishoudens dat suboptimaal woont verder toenemen. Het is overigens de vraag of het geprognosticeerde volume behaald gaat worden. Uit cijfers van het CBS blijkt dat het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen aan corporaties tot een historisch dieptepunt is gedaald naar circa 6000 woningen in 2014. Ook lijken pensioenfondsen onvoldoende nieuwe huurwoningen te kunnen verwerven boven de liberalisatiegrens.

Ook in 2015 recordbedrag beschikbaar
Voor 2015 geven Nederlandse pensioenfondsen aan een bedrag van meer dan € 1,5 mrd beschikbaar te hebben om te investeren in nieuwbouw huurwoningen. Nederlandse particuliere beleggers richten zich vooral op bestaande woningen en hebben ruim € 1 mrd beschikbaar voor 2015. Naar verwachting is er vanuit het buitenland circa € 3 mrd beschikbaar. Niet eerder was er zoveel kapitaal beschikbaar voor investeringen in huurwoningen.

De afgelopen jaren is gebleken dat een deel van het beschikbare bedrag van Nederlandse pensioenfondsen niet is geïnvesteerd, bij gebrek aan voldoende product. Deze investeerders zijn de belangrijkste aanjager op de nieuwbouw huurwoningmarkt boven de liberalisatiegrens. In 2013 en 2014 konden pensioenfondsen op jaarbasis slechts 3500-4000 woningen toevoegen. Hierdoor is in totaal circa € 650 mln beschikbaar kapitaal niet aangewend. Dat het totale beschikbare kapitaal voor 2015 aangewend kan worden is eveneens niet waarschijnlijk, zo stellen Capital Value en ABF. De bouwsector en gemeenten richten zich teveel op het bouwen van koopwoningen nu de markt weer aantrekt. Het is daarom de vraag of zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen de geprognosticeerde bouwopgave van 40.000 huurwoningen voor het geliberaliseerde segment (circa 8000 woningen op jaarbasis) over vijf jaar behaald zal worden.

Belangrijke rol voor gemeenten, ontwikkelaars en bouwers
Om voldoende aanbod te creëren is volgens ABF en Capital Value een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten. Door kritisch te kijken naar de grondprijzen kunnen zij marktpartijen stimuleren om in nieuwbouwplannen ook huurwoningen te betrekken. Daarnaast kunnen zij zich positief opstellen bij de verkoop van corporatiebezit en zo corporaties de kans geven te investeren in nieuwe sociale huurwoningen. Ontwikkelaars en bouwers spelen een essentiële rol door de focus niet alleen te leggen op koopwoningen, maar op inventieve wijze te trachten de komende jaren voldoende duurzame en betaalbare huurwoningen te realiseren.

Kees van Harten, directeur Capital Value: ‘Er is nog nooit zoveel kapitaal beschikbaar geweest voor investeringen in huurwoningen. Er ligt een collectieve verantwoordelijk van gemeenten, beleggers, bouwsector en corporaties om ervoor te zorgen dat dit kapitaal ook aanwend kan worden. Bij onvoldoende aanbod op de markt bestaat het risico dat beleggers zich op alternatieve mogelijkheden gaan oriënteren.’