‘Beleggingsvolume woningmarkt valt dit jaar terug’

Het grote volume op de Nederlandse beleggingsmarkt voor huurwoningen zal dit jaar zeker niet gehaald worden. Het volume zal terugvallen naar een niveau van € 1,5–2 mrd. Dat zei Kees van Harten, partner bij adviseur Capital Value, gisteren tijdens een PNL briefing over de woningbeleggingsmarkt.

In 2014 werd er voor een recordbedrag van € 3 mrd aan woningbeleggingen gedaan in Nederland. Uit eigen onderzoek van Capital Value is gebleken dat er momenteel zeker € 5 mrd beschikbaar is om te beleggen in Nederlandse woningen, merendeels buitenlands kapitaal. Van Harten zei dat steeds duidelijker is geworden dat er onvoldoende aanbod beschikbaar is om aan die vraag te voldoen: corporaties verkopen maar incidenteel en institutionele beleggers trappen op de rem bij verkoop omdat hun woningbezit een mooi rendement oplevert.

Het kabinetsbeleid was er de afgelopen jaren op gericht de Nederlandse woningmarkt te liberaliseren en open te stellen voor nieuwe – buitenlandse – toetreders. Vorig jaar werden twee ‘distressed’ portefeuilles van corporaties (Vestia en WIF) inderdaad verkocht aan respectievelijk het Duitse Patrizia en het Britse Round Hill. De signalen zijn nu dat dit voorlopig incidenten zullen blijven. Tegelijk wijst alles erop dat het liberaliseringsbeleid dat door het kabinet Rutte is ingezet voor de woningmarkt ook langjarig de koers zal zijn. Uiteindelijk zullen corporaties zich steeds meer gaan richten op hun kerntaak: het bieden van betaalbare huurwoningen aan mensen met lagere inkomens.

Compromissen
Dat proces gaat echter trager dan verwacht. Professor Johan Conijn (ASRE, Ortec) schetste hoe – ondanks het toe te juichen liberaliseringsbeleid van minister Stef Blok (Wonen, Rijksdienst) – er door de minister, ook onder druk van coalitiepartner PvdA en de koepel van corporaties Aedes, zoveel compromissen zijn toegestaan voor corporaties dat zij er weinig belang bij hebben woningen complexgewijs te verkopen aan marktpartijen. Zo kunnen corporaties volstaan met hun niet-gereguleerde woningen slechts administratief te scheiden en krijgen deze zogenoemde niet-DAEB-woningen ruimschoots eigen vermogen mee van de corporatie. Hierdoor is er geen financiële druk om tot verkoop over te gaan.

Voor het functioneren van de woningmarkt is dit een slechte zaak. Conijn zei dat het voor een goede werking van de Nederlandse woningmarkt erg belangrijk is dat het middensegment huurwoningen verruimt. Dat verbetert de doorstroming in de Nederlandse woningmarkt en biedt mogelijkheden voor starters. In toenemende krappe markt – vooral in de Randstad – moeten er de komende jaren zeker 200.000–300.000 woningen in de vrije huursector bijkomen. De belangrijkste bijdrage daartoe had moeten komen uit de verkoop van corporatiebezit, maar er is dus voorlopig geen zicht op dat dit gaat gebeuren.

Woningproductie in de grote steden
De grootste kans voor binnen en buitenlandse partijen om Nederlandse huurwoningen te verwerven ligt nu in de nieuwbouwmarkt. De grote steden Amsterdam, Utrecht en Rotterdam schetsten tijdens het congres hoe zij de ontwikkeling van woningen op gang krijgen. Zeker in het geval van Amsterdam lijkt dat goed te lukken. Pierre van Rossem, directeur Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, schetste hoe de woningproductie in Amsterdam in 2014 enorm is toegenomen, tot 5000 woningen.

Kees van Harten van Capital Value zei dat de Nederlandse steden nog wel iets te doen staat als het gaat om de internationale marketing van hun woninglocaties. Het projectoverzicht is in sommige gevallen niet eens in het Engels gesteld.