Winkelbelegger Wereldhave heeft bij de publicatie van de halfjaarcijfers bekend gemaakt dat het in één klap vier van de zes Franse winkelcentra heeft verkocht. Ceo Matthijs Storm geeft aan dat Wereldhave daardoor versneld door kan met de ombouwoperatie in de Benelux.
Door Peter Schutte
De verkoop levert € 305 mln op. Het bedrag ligt weliswaar 40% onder de boekwaarde, maar Storm benadrukt dat er door alle beleggers op Franse winkelcentra de laatste jaren relatief weinig is afgewaardeerd. ‘Met dit bedrag kunnen wij verder met onze strategie. De verkoop betreft ook de vier grotere en moeizamer draaiende centra.’
Winstprognose omlaag
Door de verkoop in Frankrijk gaat Wereldhave vanaf het vierde kwartaal huur derven, wat een negatief effect heeft van €0,13 op het directe resultaat per aandeel. Hierdoor komt het directe resultaat niet uit aan de onderkant van de range van €1,80-€2,00, zoals bij de eerstekwartaalcijfers nog gecommuniceerd, maar op €1,75-€1,85. Zonder verkoop zou er eigenlijk sprake zijn van een opwaartse bijstelling van de prognose. ‘We hebben in het tweede kwartaal in Nederland en België meer huur opgehaald dan we dachten en ook de bezettingsgraad is beter. Verder zijn de algemene kosten wat lager’, aldus Storm.
Het volledige effect van de Franse desinvestering volgt volgend jaar en dat resulteert in een verwacht direct resultaat per aandeel van €1,40-€1,50. Vanaf 2022 voorziet Wereldhave weer een jaarlijkse winstgroei van 4-6%. Storm: ‘Wij baseren deze groei op het feit dat wij veel van de huurpijn in één keer nemen. Met huurders uit categorieën als mode, schoenen en elektronica, die last hebben van online, hebben wij in sommige gevallen lagere huren afgesproken. In andere gevallen wisselen wij naar horeca, kantoren, entertainment of gezondheidszorg waar in sommige gevallen lagere huren worden betaald. Belangrijk is dat het centrum relevant blijft voor de bezoeker. Zodra het ‘Full Service Center’ staat, kunnen we autonoom gaan groeien.’
Verbeterde balans
Door de desinvestering krijgt Wereldhave namelijk meer financiële armslag de reeds gestarte ombouwoperatie van de kernportefeuille in de Benelux te bekostigen. Als het volledige bedrag wordt gebruikt voor schuldafbouw zakt de loan-to-value (ltv) van 46% naar 42%. Een behoorlijke verbetering als wordt bedacht dat de verkoop € 5,06 van de intrinsieke waarde (EPRA NTA) van €26,33 per aandeel afsnoept. Doel is een ltv van 30-40%. Storm: ‘Verkoop van de twee resterende Franse centra kan de ltv richting de 38% brengen. Winst die niet wordt uitgekeerd en eventueel nog een desinvestering in de Benelux kan de ltv verder verbeteren. Meer waarschijnlijk is trouwens dat we zelf weer aan de koopzijde gaan opereren in Nederland en België. Daar kunnen we eventueel een aandelenemissie voor uitschrijven. Woningbouw is niet meegenomen in onze modellen, maar daar verwachten we nog € 80 mln winst uit te kunnen halen wat de ltv verder kan drukken. De ombouw van de kern-winkelcentra vergt een bedrag van € 300 tot € 350 mln. Hiervan is in de afgelopen anderhalf jaar pas € 70 mln geïnvesteerd. Nog slechts 10,3% van de kernportefeuille genereert mix-used huurinkomsten. Dit kan nu in een stroomversnelling komen. Eind 2025 dienen we op 25% te zitten.’
Operationeel draaide Wereldhave het afgelopen halfjaar redelijk. In de periode 1 januari tot 20 juli werd 84% van de huur ontvangen die over de eerste jaarhelft is gefactureerd. De bezettingsgraad bleef op een goed niveau van 95%. De portefeuille werd met een beperkte 2,5% afgewaardeerd. Door de verkoop van de Franse panden ziet Wereldhave nu al ruimte het dividend op te trekken van €0,5 tot naar verwachting minimaal €1 per aandeel.
